MINUTE N° : 26/00061

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02213

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [Q]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [P] [J], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [Q]

née le 30 Juillet 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2024 à effet du 21 mai 2024, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat a donné à bail à Madame [Q] [M], un logement sis [Adresse 4] moyennant l’engagement de payer un loyer mensuel initialement fixé à 410,48 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait délivrer à Madame [Q] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail en se prévalant d’un arriéré locatif total de 1 870,23 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] le 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, le bailleur a fait assigner Madame [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame [Q] [M] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [Q] [M] à lui payer :

. la somme de 2 834,47 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 13 mai 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il a pu être donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe.

L’E.P.I.C. Val Touraine Habitat – comparant par son représentant dûment mandaté – a maintenu les termes de son assignation en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8 706,34 euros, arrêtée au 31 décembre 2025, en précisant que la dernière échéance réglée remonte à janvier 2025 et n’avoir aucun contact avec Madame [Q] [M]. Sur question du juge, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat a précisé n’avoir pas communiqué à Madame [Q] [M], préalablement à l’audience, d’autres moyens, explications et documents que ceux visés dans l’assignation et dénoncés en annexe de celle-ci.

Ayant fait l’objet d’une citation délivrée à l’étude du commissaire de justice, Madame [Q] [M] n’a pas comparu.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l''existence d’une procédure de surendettement engagée par Madame [Q] [M].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

En l’espèce, bien que régulièrement citée, Madame [Q] [M] ne comparait pas.

En conséquence et à son égard, il sera statué dans les conditions précitées.

Sur les éléments produits en demande et le nécessaire respect du principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il ressort des débats que l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat ne justifie avoir communiqué à Madame [Q] [M], préalablement à l’audience, d’autres moyens, explications et documents que ceux visés dans l’assignation et dénoncés en annexe de celle-ci et notamment le décompte locatif actualisé au 31 décembre 2025.

En conséquence, seuls les moyens, explications et documents visés dans l’assignation u signifiés en annexe de celle-ci seront retenus dans le cadre de la présente décision ; tous autres devant en être écartés.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Madame [Q] [M] dès le 27 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 12 mai 2025.

Egalement, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 13 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 des conditions générales, signées par la locataire, une clause résolutoire et l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à Madame [Q] [M] le 17 février 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1 870,23 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif annexé à l’assignation, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat justifie également que Madame [Q] [M] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant le décompte annexé à son assignation faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2 834,47 euros au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Ce décompte semble régulier et dans la mesure où Madame [Q] [M] ne comparaît pas le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 2 834,47 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucun élément retenu dans le cadre du délibéré ne permet de vérifier si Madame [Q] [M] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Madame [Q] [M], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [Q] [M] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 18 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] [M] sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 133,54 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 150 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

ECARTE du délibéré tous autres moyens et explications que ceux visés dans l’assignation délivrée à Madame [Q] [M] ainsi que tous autres documents que ceux dénoncés en annexe de ladite assignation.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2024 à effet du 21 mai 2024 entre l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat, d’une part, et Madame [Q] [M], d’autre part, sont réunies à la date du 18 avril 2025 relativement au logement sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 2 834,47 euros (DEUX MILLE HUIT CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 31 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Madame [Q] [M] ;

DIT que Madame [Q] [M] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Q] [M] de restituer ces lieux à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat ;

DIT qu’à défaut, pour Madame [Q] [M] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il aura procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat des indemnités d’occupation égales aux loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois d’avril 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 février 2025 pour 133,54 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] à payer à l’E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection