MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02661

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[Y] [Z]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

LE

copie et grosse :

à TMH

copie :

à M. [Z]

à M. Le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [W] muni d’un pouvoir en date du

8 janvier 2026

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [Z]

né le 25 Juin 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2022 à effet du 9 novembre 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [Z], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer conventionné.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1386,23 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 2] et [Localité 3] le 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Y] [Z] à lui payer :

. la somme de 2165,00 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 28 mai 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026.

L’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6523,13 €, selon décompte provisoirement arrêté au 31 janvier 2026, soulignant que le dernier paiement réalisé était intervenu le 25 novembre 2025 pour 100,58 euros.

Monsieur [Y] [Z], comparant en personne. n’a pas contesté les indications du bailleur. Il a confirmé la teneur du diagnostic social et financier reçu au greffe qui précise qu’il est célibataire sans enfant, qu’il assume des charges de la vie courante, qu’il perçoit 598 euros par mois d’indemnités dans le cadre d’une formation pour adulte à la profession de cariste initiée le 1er décembre 2025, suite à la démission en juin 2025 de son précédent emploi à temps plein en CDI. Il a précisé qu’il venait de déposer un dossier de surendettement, dont il n’a pas justifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Monsieur [Y] [Z] le 21 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 27 mai 2025.

L’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 28 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 6-1 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [Y] [Z] le 20 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1386,23 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie également que Monsieur [Y] [Z] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 21 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 21 mai 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 6.523,13 euros au 31 janvier 2026.

Monsieur [Y] [Z] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier, exception faite de frais « d’huissier » comptabilisés à hauteur de 259,18 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 6264,01 euros au 31 janvier 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6.264,01 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu’il vient d’être examiné au 31 janvier 2026, qu’aucune reprise de versement du loyer courant avant la date de l’audience n’est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur [Y] [Z], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 21 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 6.264,01 euros au 31 janvier 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [Z] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 125,36 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [Y] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2022 à effet du 9 novembre 2022 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Monsieur [Y] [Z], d’autre part, sont réunies au 21 mai 2025, relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6.264,01 euros (SIX MILLE DEUX CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET UN CENTIME) au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2026 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur [Y] [Z] ;

DIT que Monsieur [Y] [Z] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [Z] de restituer ces lieux à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2025 pour 125,36 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 200 euros (DEUX CENT EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection