N° RG 24/06905 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5X5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/06905

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5X5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Marc JANTKOWIAK

— Mme [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

Inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 482 365 970 et dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

agissant par son mandataire, la S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

Madame [R] [G]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 juillet 2020 ayant pris effet le 3 juillet 2020, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Mme [R] [G] un logement à usage d’habitation et sa cave [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 336,82 € et une provision pour charges de 60 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier le 10 janvier 2024 à Mme [R] [G] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 431,88 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 janvier 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [R] [G] souhaite quitter les lieux et devrait déposer une demande de traitement de sa situation de surendettement.

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

— prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai corps et biens les lieux loués et ceux sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [R] [G] au paiement d’une somme de 10 842,35 € au titre des arriérés de loyers, provisions pour charges et clause pénale selon décompte arrêté au 27 juin 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Mme [R] [G] à lui payer par une indemnité mensuelle d’occupation de 422,56 € jusqu’au jour où elle aura quitté les lieux ;

— condamner Mme [R] [G] à lui payer 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le bailleur expose que la locataire ne l’a ni informé du départ du logement ni restitué les clés. Il s’oppose aux délais de paiement.

Mme [R] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 10 janvier 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Mme [R] [G], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

L’évacuation de Mme [R] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [R] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Aux termes respectivement des articles 6 et 9 du code de procédure civile, « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 4 de cette loi précise « Est réputée non écrite toute clause :

a) …

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ; …

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; »

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 produit un décompte établissant que Mme [R] [G] restait lui devoir la somme de 10 842,35 € au juin 2024. Toutefois l’examen du décompte fait apparaître des montants débiteurs sous les natures d’opérations « S.L.S. Forfait FL », « Prime mensuelle MRH » et « Frais de courtage MRH » qui ne sont justifiées ou fondées par aucune disposition légale ou contractuelle versée aux débats. Aucun élément ne vient revendiquer et établir l’assujettissement du logement objet du bail aux dispositions relatives au surloyer. Le décompte produit sera donc expurgé de ces sommes pour un montant total de 8 525,11 € à la date du 27 juin 2024 soit un solde de 2 317,24 € pour lequel la créance est fondée.

Mme [R] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 317,24 € (décompte arrêté au 27 juin 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard de sa situation financière obérée se traduisant par une absence de tout paiement depuis le mois de janvier 2024, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [R] [G] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [R] [G] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 juillet 2020 ayant pris effet le 3 juillet 2020 entre la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 et Mme [R] [G] concernant un logement à usage d’habitation et sa cave [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son évacuation ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 317,24 € (décompte arrêté au 27 juin 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 une indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2006 la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN