MINUTE N° : 26/00132

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/03743

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[N] [Z]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à S.A. VALLOIRE HABITAT

copie le :

à

Monsieur [N] [Z]

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C.LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n°086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée à l’audience par M^me JALADY munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [Z]

né le 15 Novembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2014, la SCI TEH a donné à bail à Monsieur [N] [Z], un logement sis [Adresse 4], à JOUE LES TOURS (37300) ainsi qu’une place de stationnement n°10 et une cave n°11, sises à la même, adresse moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 461,00 euros, charges en sus.

La SCI TEH a fusionné avec la société VALLOGIS le 15 juin 2021, laquelle est elle-même devenue la S.A. VALLOIRE HABITAT le 26 juin 2019.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [Z] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 2453,54 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer :

. la somme de 3793,65 euros au titre de la dette locative, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 14 août 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

La S.A. VALLOIRE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2836,44 €, selon décompte provisoirement arrêté au 5 février 2026, en exposant que postérieurement aux effets produits par le commandement de payer Monsieur [N] [Z] a obtenu de la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2], le 27 mai 2025 qu’elle déclare recevable son dossier et le 14 octobre 2025 qu’elle valide des mesures imposées. Elle a précisé que ces mesures étaient respectées et a proposé l’octroi de délais de paiement, calqués sur ces mesures, ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [Z], comparant en personne, a indiqué qu’il était d’accord avec l’ensemble des indications et propositions faites par son bailleur. Actualisant le contenu du diagnostic social et financier, il a précisé être célibataire, avoir désormais la charge de sa fille de 17 ans, disposer de revenus salariés de l’ordre de 2000,00 euros par mois et n’avoir pas d’autres charges que celles courantes et celles intégrées aux mesures recommandées par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A. VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [N] [Z] le 17 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 14 août 2025.

Egalement, la S.A. VALLOIRE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Une procédure de surendettement initiée après l’acquisition de la clause ne peut avoir pour effet d’annuler celle-ci. Seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai du commandement de payer peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article II-11 une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.A. VALLOIRE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [N] [Z] le 28 février 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2453,54 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A. VALLOIRE HABITAT justifie également que Monsieur [N] [Z] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 29 avril 2025, c’est à dire avant que la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] n’ait déclaré recevable le dossier du locataire ; recevabilité prononcée seulement le 27 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 avril 2025.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A. VALLOIRE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2836,44 euros au 5 février 2026.

Monsieur [N] [Z] ne contestepas ce solde débiteur, lequel parait régulier exception faite de frais dits « d’huissier » comptabilisés à hauteur de 327,13 euros qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 2509,31 euros au 5 février 2026.

Il faut souligner que cette somme présente une très légère différence, de 25,76 euros, par rapport à celles restant dues en vertu des mesures imposées mais que cela s’explique par le fait que le décompte arrêté au 5 février 2026 intègre une indexation du loyer et une augmentation des différents postes de charges comptabilisés à compter du mois de janvier 2026.

En conséquence, il y a bien lieu de condamner Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 2509,31 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 février 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Selon le VI., par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…)

Selon le VII., lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l’audience et notamment du décompte locatif actualisé que Monsieur [N] [Z] a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, seule exigence posée par l’article 24 VI. dérogeant à l’article 24 V.

Par ailleurs, le juge a bien été saisi de demandes, convergentes, du locataire et du bailleur tendant à ce que les délais accordés aient pour conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Enfin, il résulte des indications même du bailleur à l’audience que les mesures imposées sont à ce jour respectées.

En conséquence, au regard du contexte qui précède, il convient d’octroyer à Monsieur [N] [Z] des délais de paiement suivant les modalités fixées au « PAR CES MOTIFS » ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Monsieur [N] [Z] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 29 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A. VALLOIRE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 2509,31 euros au 5 février 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l’hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [Z] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 143,86 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A. VALLOIRE HABITAT à l’encontre de Monsieur [N] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2014 entre la S.A. VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [N] [Z], d’autre part, sont réunies à la date du 29 avril 2025 relativement au logement sis [Adresse 4], à [Localité 6] ainsi qu’une place de stationnement n°10 et une cave n°11, sises à la même adresse ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en sus des échéances courantes, la somme de 2509,31 euros (DEUX MILLE CINQ CENT NEUF EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 5 février 2026 ; cette somme étant payable en 15 mensualités consécutives courant à partir de février 2026, c’est à dire en 14 mensualités de 165,57 euros chacune et une dernière mensualité de 191,33 euros, avant le 15 de chaque mois ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Monsieur [N] [Z] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Monsieur [N] [Z] ;

3 – si Monsieur [N] [Z] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [N] [Z] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d’occupation à la S.A. VALLOIRE HABITAT ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 février 2025 pour 143,86 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection