TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX BLOIS

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

N° RG 21/01829 – N° Portalis DBYN-W-B7F-D4AS

N° : 25/00006

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [S]

né le 24 Août 1998 à [Localité 20], demeurant [Adresse 24]

représenté par M^e Michel ARNOULT, avocat au barreau de TOURS, substitué par M^e Clémentine CHABOISSON, avocate au barreau de TOURS

DEFENDEURS :

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 24]

E.A.R.L. [Localité 22], dont le siège social est sis [Adresse 24]

représentés par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [V], [P], [Y] [C], demeurant [Adresse 2], en qualité d’ayant-droit de [H] [C], décédé

Monsieur [K], [V], [A] [C], demeurant [Adresse 1], en qualité d’ayant-droit de [H] [C], décédé

Madame [B], [I], [U] [C], demeurant [Adresse 25], en qualité d’ayant-droit de [H] [C], décédé

tous représentés par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 27 Mars 2025,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge Placée

Assesseurs bailleurs : Michel PRIEUR

Etienne LEROUX

Assesseurs preneurs : Bruno ADAM

[G] [J]

La formation du Tribunal est complète.

Avec l’assistance de Marlène ESTRUGA, Greffière

Notifications par LRAR le

CCC + FEX [N] [S],

CCC Consorts [C], E.A.R.L. [Localité 22],

Copie Dossier + avocats

Page sur

PROCÉDURE :

Le Tribunal a été saisi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25/06/2021.

Après une tentative de conciliation infructueuse en date du 25/11/2021, l’affaire a été renvoyée successivement au 27/01/2022, 24/03/2022, 23/06/2022, 22/09/2022, in fine au 26/01/2023. Un jugement ordonnant une expertise a été rendu le 23/03/2023.

Suite au rapport de l’expert, l’affaire est revenue an audience de jugement du 27/03/2025.

Débats à cette même audience et l’affaire mise en délibéré au 22/05/2025, prorogé à ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 20 juin 2018, l’EARL [Localité 22] représentée par son gérant Monsieur [H] [C], a consenti à compter du 1er juillet 2018 à Messieurs [N] [S] et [O] [Z] un contrat de « location installation équestre » portant sur des installations situées [Adresse 23], à [Localité 30] (41), pour exercer leur activité de valorisation, commerce de chevaux, pension, cours et stages de propriétaires, d’une durée de 6 mois, renouvelable tacitement, moyennant une indemnité d’occupation fixée à 120 € TTC par mois et par box.

Messieurs [N] [S] et [O] [Z] ayant renoncé à leur association, Monsieur [N] [S] a régularisé seul le 1er janvier 2019 un contrat de « location installation équestre », considéré comme une rectification du précédent contrat, pour une durée d’un an renouvelable tacitement, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation de 120 € TTC par mois et par box et d’une somme forfaitaire de 30 € au titre de la mise à disposition du matériel mécanique.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 15 février 2019, Monsieur [N] [S] et son compagnon, Monsieur [E] [M], ont conclu un contrat de location d’une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], à [Localité 22], commune de [Localité 30] (41), d’une durée indéterminée à compter du 1er mars 2019 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 €.

Par requêtes déposées au greffe les 28 juin et 25 octobre 2021, Monsieur [N] [S] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois sur le fondement des articles L 311-1, L 411-1, L 411-11 et suivants du code rural et de la pêche maritime aux fins de voir reconnaître l’application du statut du fermage aux installations et à la maison d’habitation, de contester l’illicéité du prix du fermage et d’ordonner une expertise judicaire aux fins de fixation du prix du fermage.

Après un renvoi pour mise en cause de Madame [D] [T], épouse [C] à la procédure, lors de l’audience de tentative de conciliation du 25 novembre 2021, en l’absence de conciliation des parties, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire devant la formation de jugement conformément aux dispositions de l’article 888 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience de jugement du 27 janvier 2022, la jonction des deux affaires (RG : 21/1829 et RG 21/02747) a été ordonnée sous le numéro RG : 21/1829. Cette affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties.

Par ordonnance de référé en date du 14 juin 2022, la Présidente du Tribunal Judiciaire de Blois a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [N] [S], a déclaré l’EARL [Localité 22] irrecevable en son action faute de qualité à agir, a déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [H] [C] et Madame [D] [T] épouse [C] (ci-après « les époux [C] ») et dit n’y avoir lieu à référé.

S’estimant insuffisamment informé, par jugement du 24 novembre 2022, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a sollicité la comparution personnelle des parties et en conséquence la réouverture des débats.

Par jugement en date du 23 mars 2023, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a décidé de :

requalifier le contrat de location en date du 20 juin 2018, modifié par avenant le 1er janvier 2019, en bail rural entre les époux [C] et Monsieur [N] [S] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2018 ; Rejette la demande de requalification du contrat de location de la maison d’habitation en bail rural;Dit que le bail rural conclu entre les époux [C] et Monsieur [N] [S] porte sur les boxes, la graineterie, la sellerie, la carrière, le hangar (une travée), situés sur les parcelles cadastrées section AM [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 13] et les prés et paddocks situés sur les parcelles cadastrés section AM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ainsi que le [Adresse 21] ;Dit en revanche que la maison d’habitation située sur la parcelle [Cadastre 14] et les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont exclus du bail rural conclu entre les parties ;Ordonne une mesure d’expertise judiciaire, notamment pour rechercher la valeur locative actuelle des biens loués et à la date du contrat, dire si le preneur a réalisé des travaux d’amélioration sur les biens loués, et dire si des travaux sont nécessaires sur les bâtiments et, le cas échéant, les évaluer.

Le 07 janvier 2024, Monsieur [H] [C] est décédé laissant pour lui succéder ses trois enfants, Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C], intervenants volontaires à la présente procédure.

Le 08 avril 2024, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, reprenant oralement ses dernières conclusions, Monsieur [N] [S], représenté par son conseil, demande, aux visas des articles L311-1, L411-1, L411-11, L411-73 et suivants du code rural et de la pêche maritime, l’article 367 du code de procédure civile, au tribunal de :

Dire que le bail rural porte sur : les boxes, la graineterie de stockage, la sellerie, la carrière [W] Clément, le hangar, le tout situé sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8] ;les prés et paddocks situés sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°45,n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11] ;

Accès aux chemins privés de [Adresse 23] ;le tout au lieu-dit [Adresse 23] sur la commune de [Localité 31] ;

Dire le prix du fermage illicite considérant qu’il n’est pas conforme aux dispositions de l’article L. 411-1 1 du Code rural et de la pêche maritime ;Fixer le prix du fermage au 1er juillet 2018 à 9 909,64 euros ;Condamner les consorts [C] à payer la somme de 3 528,01 euros au titre du trop-perçu des fermages jusqu’au 30 juin 2024 ; Condamner l’EARL DE [Localité 22] à payer la somme de 5 060 euros en règlement des factures impayées ; A titre principal,

ordonner aux consorts [C] de procéder ou faire procéder, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] : – à des travaux d’étanchéité sur la couverture des boxes de l’ancienne maréchalerie ;

— à des travaux devant le bâtiment des 7 boxes, de la sellerie et de la graineterie pour éradiquer l’accumulation de l’eau de pluie à l’extérieur du bâtiment et l’humidité consécutive à l’intérieur du bâtiment ;

et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard passé deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

l’autoriser à réaliser à ses frais lesdits travaux, ce qui pourra donner lieu à une indemnité en fin de bail au titre de l’article L.41 1-69 du code rural et de la pêche maritime ;En tout état de cause,

Ordonner aux consorts [C] de procéder ou faire procéder à la mise aux normes de la fumière sur les biens loués, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard passé deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;Ordonner aux consorts [C] de procéder ou faire procéder aux travaux d’installation d’un compteur indépendant pour l’eau et 1'é1ectricité des biens loués ;En tout état de cause :

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes et conclusions ;Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [N] [S] soutient que le Tribunal paritaire des baux ruraux, dans son jugement en date du 23 mars 2023, a fixé l’assiette de bail en excluant expressément de cette assiette la parcelle [Cadastre 27], mais il s’avère que la carrière se trouvant sur cette parcelle est expressément mentionnée au jugement comme faisant partie de l’assiette du bail. Il considère qu’il s’agit uniquement d’une erreur ou d’une confusion de la part du Tribunal, sachant que les parties ne remettent pas en cause le fait que cette carrière soit louée. En outre, il fait valoir que les parcelles n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] sont inclus dans l’assiette du bail selon le jugement en date du 23 mars 2023, alors que lesdits prés et paddocks ne sont pas circonscrits à ces deux parcelles, puisqu’elles forment un ensemble situé sur les parcelles n°[Cadastre 11], [Cadastre 29] et [Cadastre 27] autour des bâtiments situés sur la parcelle n°[Cadastre 12]. Il précise que les consorts [C] soutiennent que les deux boxes en construction légère situés sur la parcelle [Cadastre 28] sont exclus de l’assiette du bail, alors que ces boxes sont décrits en pages 26 et 27 du rapport de l’expert judiciaire et fait partie de l’assiette du bail tel que défini par le jugement en date du 23 mars 2023. Il explique que les parties se sont toujours entendues à l’amiable, c’est pour cette raison que les factures de l’EARL [Localité 22] ont toujours mentionné des biens non visés au sein du bail.

Sur l’action en régularisation du fermage illicite, il rappelle que chaque box est facturé par l’EARL [Localité 22] à 120 euros TTC par mois, soit un total de 1 200 euros TTC par mois pour l’occupation de 10 boxes, et qu’aucun prix n’est fixé au titre du reste des installations. De ce fait, il retient que le prix fixé au bail ne fait pas de distinction entre les bâtiments d’exploitation et les paddocks, puisque les installations visées au bail comprennent l’accès à une graineterie de stockage, à une sellerie, au hangar, la carrière et les paddocks. Il ajoute que les consorts [C] via l’EARL [Localité 22] facturent la location par box occupé que ce soit pour les bâtiments d’exploitation ou pour la prairie, faisant varier le prix mensuel et conduit nécessairement à facturer plusieurs fois les mêmes prestations. Il affirme que ce dispositif ne respecte pas les dispositions de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime, rendant le fermage illicite.

Sur les valeurs locatives fixées par l’expert judiciaire, il fait valoir que seule l’assiette du bail fait débat entre les parties. Il considère qu’il faut tenir compte de la valeur locative annuelle chiffrée par l’expert judiciaire au 1er juillet 2018 à la somme de 9 909,64 euros, soit la somme de 59 316,12 euros pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2024, contrairement à ce qu’a arrêté l’expert. En outre, il soutient que l’EARL [Localité 22] n’est pas propriétaire des biens loués et qu’il a payé indûment la TVA.

Sur les comptes entre les parties, il mentionne que l’expert a commis une erreur en indiquant qu’il était redevable d’une dette envers les consorts [C], alors qu’il s’agit d’une créance d’un montant de 3 528.01 euros. Il précise qu’il faut ajouter la somme de 5 060 euros pour 10 factures impayées par l’EARL [Localité 22] pour des prestations de travail, de débourrage et de poulinage.

Sur les travaux à la charge du bailleur, il indique que l’expert judiciaire liste les travaux à réaliser sur les bâtiments de la parcelle [Cadastre 28] sans pour autant les évaluer et considère que ces travaux doivent être pris en charge par le bailleur, à défaut il les réalisera ce qui donnera lieu à une indemnité de sortie. Il précise que cette parcelle fait partie de l’assiette du bail tel que défini par le jugement en date du 23 mars 2023.

Sur les travaux de mise aux normes de la fumière, il affirme qu’il s’agissait d’un accord verbal entre les parties d’évacuer le fumier une fois par an. Néanmoins, il indique qu’il serait d’accord de disposer d’une fumière aux normes, travaux à la charge du bailleur, et que les installations ont toujours été louées pour accueillir des chevaux.

Sur l’absence de compteur électrique et d’eau autonome, il est favorable à la mise en place d’un compteur indépendant pour l’eau et l’électricité des écuries, mais à la charge du bailleur.

En défense, reprenant oralement leurs dernières écritures, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [N] [S] de l’ensemble de ses demandes ;Déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur [V], [P], [Y] [C], Monsieur [K], [V], [A] [C] et Madame [B], [I], [U] [C],Fixer le loyer dû par Monsieur [N] [S] aux concluants, solidairement entre eux, à la somme de 58 285,90 € HT, soit 69 943,08 euros TTC au titre du loyer dû à compter du 20 juin 2018 et jusqu’au 30 juin 2024 ;Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [S] aux concluants, solidairement entre eux, à la somme de 985,56 € HT, soit 1 182,67 euros TTC au titre de la période allant du 20 juin 2018 au 30 juin 2024 ; Déduire desdites sommes, les règlements effectués par Monsieur [N] [S] à hauteur de 61 082,53 euros ; Condamner en conséquence Monsieur [N] [S] à régler aux concluants, solidairement entre eux, la somme de 10 043,22 euros TTC ; Fixer le loyer dû par Monsieur [N] [S] aux concluants, solidairement entre eux, la somme de 10 102,17 euros HT par an, à compter du 1er juillet 2024 et dire que ladite somme est indexée sur l’indice des fermages de référence ; Dire que le loyer devra être réglé à terme échu ;Condamner Monsieur [N] [S] à régler aux concluants, solidairement entre eux, une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ; Condamner Monsieur [N] [S] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

A l’appui de ses demandes, les défendeurs soutiennent que le preneur fait fi de l’autorité de la chose jugée en arguant que l’assiette du bail serait plus large que celui énoncé dans le jugement en date du 23 mars 2023.

Sur les loyers dus, ils arguent qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des parcelles n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 10], et le bâtiment n°6 constitué de deux boxes en construction légère et qu’il convient de retenir exclusivement les installations équestres louées conformément au jugement en date du 23 mars 2023 et dont la valeur locative annuelle a été chiffrée par l’expert judiciaire. Ils font valoir que Monsieur [N] [S] leur doit la somme de 58 285,90 euros au titre des fermages dus depuis son entrée dans les lieux jusqu’au 30 juin 2024, et non au 31 mars 2024, dont il faut ajouter la TVA au taux de 20%, puisque l’EARL [Localité 22] y est assujettie, soit la somme totale de 69 943,08 euros TTC, déduction faite des sommes déjà perçue, soit la somme de 61 082,53 euros.

Sur les indemnités d’occupation dues, ils soutiennent que Monsieur [N] [S] occupe les parcelles n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 9] et [Cadastre 29], ainsi que le bâtiment n°6, alors qu’ils ne font pas partie du bail rural. Ils considèrent qu’il est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018 et jusqu’au 30 juin 2024, soit la somme de 1 182,67 euros TTC.

Sur la demande de travaux, ils indiquent que les biens n’ont pas été loués pour un usage d’installations à usage de centre équestre mais des boxes, une carrière et des prés. Ils refusent la mise en conformité des installations aux motifs que Monsieur [N] [S] doit assumer les conséquences de son choix d’exploiter un centre équestre.

Sur la couverture des deux boxes de l’ancienne maréchalerie, ils affirment qu’ils ne font pas partie du bien loué, conformément au jugement du 23 mars 2023, et que Monsieur [N] [S] s’est approprié les lieux.

Sur la demande de réfection du revêtement de sol devant le bâtiment, ils arguent que l’expert judiciaire est incapable de dire si le problème est récurrent et que la présence de flaques d’eau à l’extérieur devant les boxes en temps de pluie n’empêche pas l’usage desdits boxes.

Sur la création d’une fumière, les défendeurs expliquent que Monsieur [N] [S] déverse son fumier sur les terrains leur appartenant en les dégradant et en les polluant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] interviennent volontairement à la présente instance en qualité d’ayants droit de Monsieur [H] [C], leur père décédé, au même titre que Madame [D] [T] veuve [C].

Par conséquent, leur intervention est recevable.

Sur l’assiette du bail

Aux termes des dispositions de l’article 1355 du code civil, « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Selon les dispositions des articles 4 et 480 du code de procédure civile, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ». Le principal s’entend de l’objet du litige, qui est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’autorité de la chose jugée suppose une identité de parties, de cause et d’objet.

Les juges saisis d’une contestation relative à une précédente décision ne peuvent, sous prétexte d’en déterminer le sens, apporter une modification quelconque aux dispositions précises de celle-ci, d’autant plus, si elle n’a point été attaquée par les voies de droit.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] considère que le bail rural porte sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11], ainsi que les accès aux chemins privés de [Localité 22]. En revanche, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] soutiennent que l’assiette du bail rural est telle que défini dans le jugement en date du 23 mars 2023.

Selon le jugement en date du 23 mars 2023 du Tribunal paritaire des baux ruraux, l’assiette du présent bail rural consenti entre les parties porte sur :

les box, la graineterie, la sellerie, la carrière [W], le hangar (une travée), situés sur les parcelles cadastrées section AM [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 13] et les prés et paddocks situés sur les parcelles cadastrés section AM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ainsi que le [Adresse 21] ;la maison d’habitation située sur la parcelle [Cadastre 14] et les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont exclus du bail rural.

De ce fait, le Tribunal a déjà statué sur la question de l’assiette du bail rural consenti entre les parties. Ce jugement a l’autorité de la chose jugée. Il appartenait à Monsieur [N] [S] de contester ledit jugement en utilisant les possibles voies de recours qui s’offraient à lui.

Ainsi, à la lecture du jugement rendu le 23 mars 2023 par notre Tribunal :

la carrière [W] se trouverait sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], telle qu’indiqué par les parties lors de leur comparution à l’audience en date du 26 janvier 2023. Or, selon le rapport d’expertise, cette carrière serait sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 16], parcelle clairement exclue de l’assiette du bail. Les parties s’accordent à dire que cette carrière est louée et il n’y a pas de débats la concernant. De ce fait, il convient de considérer que fait partie de l’assiette du bail, la carrière [W] située sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 5], et d’en exclure les herbages s’y trouvant également;

les boxes situés dans l’ancienne maréchalerie sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 8] font partie de l’assiette du bail, tel que défini par le jugement en date du 23 mars 2023. Page sur

Concernant la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] :

Selon Monsieur [N] [S], cette parcelle ferait partie de l’assiette du bail, car elle formerait un ensemble avec les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 5]. En revanche, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] arguent qu’il faut s’en tenir au jugement rendu le 23 mars 2023 et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la parcelle n°[Cadastre 10].

A la lecture du jugement rendu le 23 mars 2023 par le présent tribunal, aucunes des parties ne l’avaient visé dans leurs demandes, ce qui explique que le tribunal n’a pas statué sur cette parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10].

Dans son rapport, l’expert judiciaire précise que les paddocks se situent sur « les parcelles cadastrée section AM n°[Cadastre 11] et une partie de la parcelle n°[Cadastre 10], aménagées avec clôtures similaires » et « un herbage sur les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 10], partiellement arboré, utilisé par Monsieur [S] à usage domestique (pour des chèvres notamment). Pas d’accord des parties sur la location de cet herbage, en partie sur la parcelle [Cadastre 26][Cadastre 5] qui n’est pas loué ».

Cette parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] se trouve entre la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12] et n°[Cadastre 5]. Ainsi, comme le souligne l’expert judiciaire, cette parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] est composée d’une part de paddock avec la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 11] et d’herbage avec les parcelles cadastrée section AM n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 12].

Il ressort du rapport d’expertise que les parties sont en désaccord sur la location de cet ensemble d’herbage, situé sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 12]. Or, selon le jugement rendu le 23 mars 2023 par le présent tribunal, la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 12] fait partie de l’assiette du bail rural conclu entre les parties. L’expert indique que cette parcelle « est l’assiette d’un petit bâtiment sans usage ».

Dès lors, l’expert judiciaire, dans son calcul des surfaces louées, présente deux tableaux de calcul dont l’un comprenant les paddocks situés sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 10], mais y retire les herbages des parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 12], en raison d’un désaccord entre les parties.

En outre, dans le courriel des Dires du conseil des consorts [C] et l’EARL [Localité 22] en date du 19 février 2024, il est visé que les herbages des parcelles cadastrés section AM n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 10] sont occupés par Monsieur [N] [S] sans autorisation.

De ce fait, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, les parties sont d’accords pour dire que les paddocks se trouvant sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] font partie de l’assiette du bail rural consenti, mais qu’en revanche, il faut en exclure les herbages situés sur cette même parcelle.

Par conséquent, il convient de considérer que l’assiette du bail rural comprend, et conformément au jugement rendu le 23 mars 2023, notamment :

les paddocks situés sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10], à l’exception des herbages situés sur cette même parcelle ; la carrière [W] située sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 5], à l’exception des herbages situés sur cette même parcelle ; les boxes situés dans l’ancienne maréchalerie sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], conformément au jugement rendu le 23 mars 2023 ; et la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 12], conformément au jugement rendu le 23 mars 2023.

Il sera rappelé dans le dispositif l’assiette complète du bail rural, objet du litige.

Sur la demande de fixation du fermage

Sur l’illicéité du fermage

L’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

(…)

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

(…)

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Aux termes de l’article L411-14 du même code, « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif ».

Ainsi, le fermage doit distinguer le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Le prix du bail doit être fixé entre les minima et maxima définis, dans chaque département, par arrêté préfectoral.

Lorsque l’arrêté préfectoral ne vise pas un type d’exploitation spécialisée, la valeur locative doit être déterminée en fonction des situations locales, des usages professionnels et des minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin.

Aux termes de l’article L311-1 du même code, « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de cultures et d’exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle. »

Dès lors, est soumise au statut du fermage l’exploitation d’un centre équestre comportant la prise en pension de chevaux, le dressage et l’entraînement des équidés en vue de leur exploitation sportive de loisirs, ainsi que le centre équestre consistant en l’hébergement, la nourriture des chevaux et l’enseignement de l’équitation.

En l’espèce, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] ne contestent pas le statut du fermage de l’exploitation du centre équestre de Monsieur [N] [S]. D’ailleurs, les parties s’accordent à dire que le prix du fermage doit être déterminé et qu’il est illicite. De ce fait, une action en régularisation du fermage illicite est nécessaire. En effet, l’actuel fermage ne respecte pas les conditions posées par l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime.

De ce fait, la demande de Monsieur [N] [S] est recevable avec effet rétroactif à compter de la conclusion du bail, soit au 1er juillet 2018.

Sur la fixation de la valeur locative

Aux termes de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le fermage doit distinguer le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Le prix du bail doit être fixé entre les minima et maxima définis, dans chaque département, par arrêté préfectoral.

Lorsque l’arrêté préfectoral ne vise pas un type d’exploitation spécialisée, la valeur locative doit être déterminée en fonction des situations locales, des usages professionnels et des minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire qu’il convient de tenir compte de la valeur locative sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2024, et non au 31 mars 2024, tel qu’arrêté par l’expert judiciaire. De ce fait, les calculs seront effectués sur cette période.

Concernant l’assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (ci-après « TVA ») :

Il s’avère que, conformément au jugement rendu le 23 mars 2023, le bail rural est conclu entre les consorts [C] et Monsieur [N] [S], et non avec l’EARL [Localité 22] tel que soutenu par les consorts [C]. De ce fait, il convient de ne pas ajouter la TVA dans les calculs.

Concernant la valeur locative des biens loués, il convient de faire le calcul suivant :

Sur les terres et près nus : dans le rapport d’expertise, l’expert judiciaire ne tient pas compte de l’assiette du bail, tel que défini par le jugement en date du 23 mars 2023. Dès lors, il est nécessaire, pour le calcul, de tenir compte de la parcelle cadastrée section [Cadastre 18], car elle fait partie du bail rural conclu entre les parties, conformément au jugement en date du 23 mars 2023, et d’y exclure les herbages des parcelles cadastrées section [Cadastre 16] et n°[Cadastre 10]. Or, l’expert indique que « nous valorisons cette parcelle à zéro dans le calcul de valeur locative ». De ce fait, il convient de retenir la valeur locative annuelle pour les installations extérieures, soit les prés nus, de 286,93 euros, telle que défini par l’expert judiciaire. Sur les bâtiments d’exploitation : l’expert judiciaire retient la valeur locative de 9 617 euros, conformément au jugement en date du 23 mars 2023 et de la présente décision ; Sur le total de la valeur locative annuelle au 1er juillet 2018 : il convient de retenir la somme de 9 903,93 euros (soit 9617 + 286,93) ; Sur le calcul du fermage entre le 1er juillet 2018 et le 31 juin 2024 : il convient de retenir comme valeur locative des biens loués, la somme totale de 59 281,91 euros, selon la méthode utilisée par l’expert judiciaire. Concernant le compte des parties :

Les parties reconnaissent que Monsieur [N] [S] a déjà payé la somme de 61 192,53 euros.

Les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] considèrent que Monsieur [N] [S] doit une indemnité d’occupation pour l’usage du bâtiment 6 situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], et l’herbage situé sur les parcelles cadastrée section [Cadastre 16] et n°[Cadastre 10]. Selon l’expert judiciaire, Monsieur [N] [S] utilise bien ces deux dernières parcelles, pourtant exclu de l’assiette du bail rural. En revanche, le bâtiment 6 fait partie des biens loués, conformément au jugement en date du 23 mars 2023.

De ce fait, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [N] [S], mais uniquement en ce qui concerne les herbages situés sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 16] et n°[Cadastre 10].

En tenant compte du mode de calcul de l’expert judiciaire pour déterminer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [S], à savoir la différence de fermage entre l’hypothèse des fermages dus sans les parcelles cadastrées section [Cadastre 16] et n°[Cadastre 10], mais avec le bâtiment 6 et l’hypothèse des fermages dus avec les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 10], mais toujours sans le bâtiment 6, il convient de retenir la somme suivante : 59 281,91 – 58 320,07 = 961,84 euros.

Par conséquent, Monsieur [N] [S] sera condamné à payer aux consorts [C] la somme de 961,84 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour l’herbage situé sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 16] et n°[Cadastre 10].

Dès lors, pour le calcul des comptes des parties, entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2024 :

Fermages dus : 59 281,91 euros Indemnités d’occupation pour l’herbage des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 10] : 961,84 euros Sommes versées par Monsieur [N] [S] : 61 192,53 euros Soit une compensation entre les deux : – 948,78 euros Dans son rapport d’expertise, l’expert indique « le compte entre les parties, au 1er avril 2024, fait apparaître une dette de Monsieur [S] envers l’EARL DE [Localité 22] ». Or, il s’agit d’une créance de Monsieur [N] [S] envers les consorts [C].

En outre, Monsieur [N] [S] verse aux débats deux justificatifs de fermages payés au mois de mai et juin 2024, non contestés par les consorts [C], soit la somme de 1 651,60 euros (825,80 x 2).

Par conséquent, il convient de condamner les consorts [C] à payer à Monsieur [N] [X] la somme de 2 600,38 euros (soit 1 651,60 + 948,78) au titre du trop-perçu des fermages jusqu’au 30 juin 2024.

Sur le règlement de factures impayées

Monsieur [N] [S] fait valoir que l’EARL [Localité 22] n’a pas réglé plusieurs factures pour des prestations de travail, de débourrage et de poulinage, et ce, pour un montant total de 5 060 euros.

Dans ces écritures, les consorts [C] n’en font pas allusion. En revanche, les consorts [C] ont reconnu, lors de l’audience du 26 janvier 2023, qu’ils avaient sollicité Monsieur [N] [S] pour du débourrage et du poulinage.

Monsieur [N] [S] verse aux débats plusieurs factures aux pièces n°6, n°7 et n°8. Pourtant dans ces écritures, il ne se réfère qu’aux pièces n°6 et n°7. Lorsqu’il est fait le calcul du montant de ces factures, sans tenir compte de la pièce n°8, le montant des factures est de 5 730 euros, et non de 5 060 euros tel que demandé par les parties dans leur dispositif. Or, le tribunal prendra le montant tel que demandé dans les écritures de Monsieur [N] [S].

De ce fait, il convient de condamner l’EARL [Localité 22] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 5 060 euros au titre des factures impayées.

Sur la demande de travaux à réaliser sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17]

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Concernant les travaux d’étanchéité

En l’espèce, Monsieur [N] [S] soutient que les travaux d’étanchéité soulevés par l’expert judiciaire sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], doivent être pris en charge par le bailleur, car ils préjudicient directement son activité. En revanche, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] font valoir que Monsieur [N] [S] souhaite l’exécution de certains travaux aux motifs qu’ils seraient nécessaires à son exploitation, alors que la destination initiale des immeubles loués a été modifiée par le preneur. Ils ajoutent que les deux boxes de l’ancienne maréchalerie ne font pas parties du bail rural.

Concernant les deux boxes de l’ancienne maréchalerie :

Pour justifier de sa demande, Monsieur [N] [S] verse aux débats deux photographies représentant des bâtiments, dont des boxes, avec au sol des flaques d’eau. Ces photographies ne sont nullement datées et aucune précision n’y est indiquée.

Conformément au jugement rendu le 23 mars 2023, les boxes situés dans l’ancienne maréchalerie sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] font partie de l’assiette du bail rural.

L’expert judiciaire, dans son rapport, indique, que « c’est la conception même de la couverture qui n’est pas étanche. Sans avis d’un homme de l’art, nous ne savons pas quels travaux pourraient être réalisés ni leur coût ». En outre, il précise que ces travaux sont « éventuellement nécessaires », puis en conclusion qu’ils sont nécessaires.

Ainsi, selon l’expert, ce défaut d’étanchéité n’est pas dû à la vétusté, mais à un défaut de conception du bien.

De ce fait, les travaux indiqués par l’expert ne semblent pas fondamentaux pour l’usage du bien loué et il ne s’agit pas d’un entretien normal du bien loué, puisque cela concerne la conception même du bien loué.

En outre, Monsieur [N] [S] ne démontre pas que ce défaut de conception du bien préjudicie son activité.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Monsieur [N] [S].

Concernant le bâtiment des 7 boxes, de la sellerie et de la graineterie :

Pour justifier de sa demande, Monsieur [N] [S] verse aux débats les deux photographies précédentes qui ne sont pas circonstanciées.

L’expert judiciaire, dans son rapport, affirme que la réfection du revêtement de sol devant ce bâtiment est nécessaire pour le rendre perméable et fonctionnel, et réduire l’humidité consécutive ressentie à l’intérieur dudit bâtiment. Or, il précise qu’il ne peut affirmer la récurrence de ce problème et sans avis d’un homme d’art, il n’est pas possible de savoir si des travaux pourraient être efficaces, ni en quoi ils consisteraient.

De ce fait, compte tenu des conclusions de l’expert judiciaire et du fait que Monsieur [N] [S] ne rapporte pas la preuve que ce problème soit récurrent, il convient de le débouter de cette demande.

Concernant la demande d’autorisation pour réaliser lesdits travaux :

Selon les dispositions de l’article L411-73 du code rural et de la pêche maritime, « 1. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

— les travaux dispensés de cette autorisation par la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;

— les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents, en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques, et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle;

— tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.

Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

2. «Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

«Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit.»

«En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux.

«Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur.

«En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.»

3. Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’État. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux compte tenu des dispositions précédemment énoncées.

II. Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.

Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux.

Lorsque les travaux affectent le gros œuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire ».

Selon l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quel que soit la cause qui a mis fin au bail.

Monsieur [N] [S] souhaite être autorisé à réaliser ces travaux, pouvant donner lieu à une indemnité en fin de bail.

En l’espèce, les travaux sollicités par Monsieur [N] [S] sont, selon l’expert judiciaire, « éventuellement nécessaires ». Aucune preuve n’a été apportée du caractère d’utilité certaine pour l’exploitation, tel que défini par l’article L411-73 du code rural et de la pêche maritime.

Par conséquent, la demande de Monsieur [N] [S] sera rejetée.

Concernant les travaux de mise aux normes de la fumière

Aux termes de l’article 1719 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Enfin, selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] se réfère aux propos de l’expert judiciaire, dans son rapport, qui indique que, concernant les herbages situés sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 15] et [Cadastre 4], « dépôt de fumier au bord des herbages, régulièrement retiré selon les informations orales lors de la visite des lieux ».

En outre, selon toujours l’expert judiciaire, « le traitement du fumier n’est pas conforme à la réglementation. Il revient au preneur d’évaluer sa capacité de stockage des effluents d’élevage et de déterminer quelle installation réaliser, avec la Direction Départementale des Territoires du Loir-et-Cher ».

Selon le bail rural intitulé « contrat de location installation équestre » en date du 1er janvier 2019, il est indiqué dans l’article 1 que le bailleur loue les biens loués pour l’objet suivant : « le preneur pourra louer des boxes et installations équestres pour exercer son activité de valorisation, commerce de chevaux, pension, cours et stages de propriétaires ».

Dès lors, le preneur exerce bien une activité de centre équestre, tel que stipulé par le bail rural.

De ce fait, la mise en conformité de la fumière représente des travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative et ces travaux ont un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation du centre équestre. Dès lors, il appartient au bailleur de faire procéder à la mise aux normes de la fumière.

Par conséquent, il convient de condamner les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] à faire procéder à la mise aux normes de la fumière située sur les parcelles louées par Monsieur [N] [S].

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte, compte tenu de la mauvaise entente entre les parties.

Sur la demande de travaux d’installation d’un compteur indépendant pour l’eau et l’électricité des biens loués

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le bail rural en date du 20 juin 2018 stipule dans son article 6 relatif aux charges : « L’électricité, l’eau sont considérés comme compris dans le coût de mise à disposition des infrastructures ».

En outre, Monsieur [N] [S] ne conteste pas l’absence de compteurs d’électricité et d’eau autonomes sur les biens loués. Il se dit favorable à la mise en place de compteurs indépendants pour ses écuries. D’ailleurs, l’expert judiciaire indique que Monsieur [N] [S] « a accès à l’eau et l’électricité sans compteur particulier ».

Le contrat de bail liant les parties ne contient aucune obligation pour le bailleur de faire procéder à l’installation d’un compteur pour l’eau et l’électrique individuel ni d’effectuer des démarches en ce sens.

Par conséquent, Monsieur [N] [S] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [C] et l’EARL [Localité 22], succombant, seront condamnés à supporter les dépens, dont les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les consorts [C] et l’EARL [Localité 22] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire à la présente instance de Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] ;

Dit que le jugement en date du 23 mars 2023 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux a autorité de la chose jugée ;

Rappelle que, conformément au jugement en date du 23 mars 2023, le bail rural entre les consorts [C] et Monsieur [N] [S] porte sur les box, la graineterie, la sellerie, la carrière, le hangar (une travée), situés sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 13] et les prés et paddocks situés sur les parcelles cadastrés section AM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ainsi que le [Adresse 21] ;

Rappelle que, conformément au jugement en date du 23 mars 2023, en revanche la maison d’habitation située sur la parcelle n°[Cadastre 14] et les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont exclus du bail rural conclu entre les parties ;

Dit que le bail rural entre Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] et Monsieur [N] [S] porte sur les paddocks situés sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] ;

Dit que les herbages situés sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 10] sont exclus du bail rural conclu entre les parties ;

Dit que la carrière [W] est située sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 5], et fait partie du bail rural conclu entre les parties ;

Dit que les herbages situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 16] sont exclus du bail rural conclu entre les parties ;

Rappelle que les boxes situés dans l’ancienne maréchalerie sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] et la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 12] font partie du bail rural conclu entre les parties ;

Déclare l’action en régularisation du fermage illicite recevable ;

Constate que le prix du fermage n’est pas conforme aux dispositions de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

Dit n’y avoir lieu à assujettir le prix du fermage à la Taxe sur la Valeur Ajoutée ;

Fixe en conséquence le prix du fermage dû par Monsieur [N] [S] à Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] à la somme de 9 903,93 euros au 1er juillet 2018 ;

Fixe le prix du fermage dû par M. [N] [S] à Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] à la somme de 10 274,81 euros à compter du 1er juillet 2024 indexé sur l’indice des fermages de référence ;

Condamne Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 2 600,38 euros au titre du trop-perçu des fermages jusqu’au 30 juin 2024 ;

Condamne l’EARL DE [Localité 22] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 5 060 euros au titre des factures impayées n°F-2020-03-2, n°2021-04-11, n°F-2021-05-2, n°F-2021-06-10, n°F-2021-05-14, et n°F-2021-06-5 ;

Ordonne Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] à procéder ou faire procéder à la mise aux normes de la fumière située sur les parcelles louées, et ce sous astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne solidairement Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] aux dépens, y compris aux frais d’expertise ;

Déboute Madame [D] [T] veuve [C], Monsieur [V] [C], Monsieur [K] [C] et Madame [B] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente