MINUTE N° : 26/00126

JUGEMENT

DU 20 Mai 2026

N° RG 26/00073 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6DZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]”

repréenté par son syndic la Société CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 986 610 099

ET :

S.C.I. DU 20 FERDINAND

immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 900 999 079

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à

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à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débts et C. LEJEUNE, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 20 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]”,

demeurant [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie EMAURE, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. DU 20 FERDINAND,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par son gérant, M. [I] [F]

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU 20 FERDINAND est propriétaire des lots n° 0147, 0247, 0347 et 0446 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à Tours (37000) et dépendant du Syndicat des copropriétaires "[C] [J]" sis [Adresse 7] Tours à Tours (37000).

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires "[C] [J]" sis [Adresse 7] Tours à Tours (37000), représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à la SCI DU 20 FERDINAND devant ce tribunal afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 6 713,11 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 27 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; la somme de 638,40 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;la somme de 2 250,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile; dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il fait valoir que malgré les différentes démarches amiables entreprises, la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste lui devoir au 27 décembre 2025 la somme de 6 713,11 €. Il expose également qu’il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes. Il affirme que cette copropriétaire, qui ne s’acquitte pas de manière répétée des sommes dues à la copropriété, met en péril la gestion financière de la copropriété.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2026.

Le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sis [Adresse 7] [Localité 1] à [Localité 2], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI DU 20 FERDINAND, comparant par son gérant M. [F] [I], a reconnu les sommes réclamées et sollicité des délais de paiement. Elle a exposé n’être propriétaire que des biens objet du présent litige loués à un hôtel, que celui-ci a rencontré des problèmes d’amiante au niveau du fonds exploité, lesquels ont gravement perturbé son activité, qu’il a ensuite enchaîné avec la période de Covid durant laquelle il n’a pas pu exploiter, que cela a gravement et durablement compromis le paiement des loyers et, partant de là, affecté la trésorerie de la SCI au point que celle-ci s’est trouvée dans l’impossibilité de payer ses charges et fonds travaux de copropriété. Elle a demandé à bénéficier de délais à ce sujet, ainsi que le rejet des autres demandes du Syndicat.

Avant la clôture des débats, le Syndicat a sollicité la production d’éléments lui permettant d’apprécier les suites à donner à la demande de délais, de sorte que l’examen plus avant de l’affaire a été suspendu jusqu’à l’audience du 25 mars 2026, à laquelle celle-ci a été contradictoirement renvoyée.

A l’audience l’audience du 25 mars 2026, les parties, qui ont à nouveau comparu dans les mêmes conditions, ont fait savoir qu’elles s’étaient accordées sur des délais de paiement de 6 mois, et ont maintenant leur précédente position pour le surplus.

La SCI DU 20 FERDINAND a été autorisée à adresser en cours de délibéré les pièces justificatives de sa situation.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

La SCI DU 20 FERDINAND s’est exécutée par courriel du 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèces, le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sis [Adresse 7] [Localité 1] à [Localité 2] verse aux débats :

— le relevé de propriété de la SCI DU 20 FERDINAND au sein de la copropriété concernée ;

— le contrat de syndic ayant effet du 1er avril 2024 au 31 décembre 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 3 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 2 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de la SCI DU 20 FERDINAND laissant apparaître la quote-part imputée à ses lots pour la période comprise en le 4 septembre 2024 et le 5 décembre 2025 ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, du 1er juillet 2024 au 27 décembre 2025 ;

— la mise en demeure présentée à la SCI DU 20 FERDINAND le 21 juin 2025 ;

— diverses preuves de dépôt des précédentes mises en demeure adressées à la SCI DU 20 FERDINAND ;

— des factures établies par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— des factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à la SCI DU 20 FERDINAND au 27 décembre 2025 se décomposent selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 5 349,91 €

Relevant de l’article 700 cpc : 1 284,00 €

Frais et diligences du syndic : 717,60 €

Total : 7 351,51 €

Ainsi, il apparaît que la SCI DU 20 FERDINAND est redevable à cette date d’un solde d’appels de charges et de fonds travaux de copropriété à hauteur de la somme de 5 349,91 €, que les divers démarches amiables entreprises puis l’assignation n’ont pas permis de régulariser ; les autres postes faisant l’objet d’un examen spécifique ci-après.

En conséquence, la SCI DU 20 FERDINAND sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 27 décembre 2025, la somme de 5 349,91 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2025, date de réception de la mise en demeure du 18 juin 2025.

— Sur les frais de recouvrement et la facturation des diligences du syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l’article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

— Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, les frais de mise en demeure seront retenus mais pas ceux de relances, considérées comme non nécessaires dans la mesure où celles-ci sont espacées de quelques semaines seulement de l’envoi des mises en demeure, sans que le compte de copropriétaire n’ait entre temps varié, sauf des frais de mises en demeure.

Les factures de frais et honoraires d’avocat, en ce qu’elles ne relèvent pas des frais visés à l’article 10-1, doivent être écartées du compte copropriétaire de la SCI DU 20 FERDINAND, pour être abordées infra au travers des frais de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 136,80 €.

— Sur la facturation des diligences du syndic

En l’espèce et au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement, sa transmission et son suivi auprès des auxilliaires de justice constituent des diligences exceptionnelles, justifiant les frais comptabilisés à hauteur de la somme de 480,00 €.

***

En conséquence de ce qui précède et au total, la SCI DU 20 FERDINAND sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 616,80 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 27 décembre 2025.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice découlant des impayés

La SCI DU 20 FERDINAND est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance à paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement des sommes dues, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les pièces produites en cours de délibéré confirment que les difficultés de paiement trouvent leur cause dans le paiement lui-même irrégulier des loyers perçus auprès de son locataire ; situation admise par le Syndicat lui-même en ce qu’il a accepté que la défenderesse s’acquitte des sommes dues par échelonnement.

En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 6 mois mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire, le tout selon les modalités indiquées au « PAR CES MOTIFS ».

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI DU 20 FERDINAND sera condamnée à payer les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procéure civile.

Pour les mêmes raisons, la SCI DU 20 FERDINAND sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DU 20 FERDINAND à payer au Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" sis [Adresse 8] à Tours (37000) :

la somme de 5 349,91 euros (CINQ MILLE TROIS CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2025, date de réception de la mise en demeure ;la somme de 616,80 euros (SIX CENT SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) au titre des frais de reouvrement et de facturation des diligences du syndic tels qu’arrêtés à la même date ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE la SCI DU 20 FERDINAND à se libérer de cette dette en 6 mensualités de 890,00 euros chacune, payable le 5 de chaque mois en plus des échéances courantes, la dernière mensualité couvrant le solde dû ;

DIT que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 15 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE la possibilité pour la SCI DU 20 FERDINAND de solder cette dette avant la fin des délais fixés ;

CONDAMNE la SCI DU 20 FERDINAND à payer au Syndicat des copropriétaires "[C] [J]" sis [Adresse 7] Tours à Tours (37000) les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI DU 20 FERDINAND à payer au Syndicat des copropriétaires "[C] [J]" sis [Adresse 7] Tours à Tours (37000) la somme de 800,00 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

LE GREFFIER,

Signé C. LEJEUNE

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI