MINUTE N° : 26/00027

JUGEMENT

DU 25 Mars 2026

N° RG 26/00075 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6D2

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “, [Adresse 1]”

ET :

,

[E], [N]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Au siège du Tribunal,, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire auprès du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V.AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ,“[Adresse 1]” sis, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société CITYA IMMOBILIER SGTI dont le siège social est, [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e RAISON, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e EMAURE, avocat au barreau de Tours

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur, [E], [N] (anciennement dénommé, [B])

né le 05 Juin 1998 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [E], [N] est propriétaire des lots n°56 et n°208 dans l’immeuble ,"[Adresse 1]" soumis au régime de la copropriété situé, [Adresse 6] à, [Localité 3].

Le 29 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à Monsieur, [E], [N] en indiquant que celui-ci fait usage du nom, [B], devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3118,46 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 décembre 2025, portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2025, annuellement capitalisés ;la somme de 638,48 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000,00 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;la somme de 3120,00 en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 4 décembre 2025 la somme de 3118,46 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que ce copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 28 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]" verse aux débats :

— le relevé de propriété de Monsieur, [E], [N] au sein de la copropriété concernée ;

— les contrats de syndic successifs ayant effet du 6 avril 2024 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux des assemblées générales antérieures, en l’occurance des 14 avril 2022, 5 avril 2023 et 3 avril 2024, qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Monsieur, [E], [B] ou, [E], [N], [B], ainsi que la quote-part imputée à celui-ci pour la période comprise en le 1er janvier 2023 et le 11 décembre 2025 ;;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, arrêté au 16 décembre 2025 et non au 4 décembre 2025 comme indiqué dans l’assignation, faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus ainsi qu’au titre des frais de recouvrement (examinés ci-après), selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 2 099,06 €

Frais de recouvrement : 1 658,40 €

Total : 3 757,46 €

— la mise en demeure présentée à Monsieur, [E], [N] non d’usage, [B] le 30 juin 2025 ;

— diverses preuves de dépôt des précédentes mises en demeure qui lui ont été adressées ;

— la facture établie par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes réclamées ;

— les factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur, [E], [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 16 décembre 2025 à hauteur de la somme de 2099,06 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 30 juin 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

En conséquence, Monsieur, [E], [N] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2099,06 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 16 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1, doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance comptabilisés, leur quantum correspond aux stipulations du contrat de syndic et leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier. Cependant, rien ne justifie que la mise en demeure adressée le 19 juillet 2023 ait dû être suivie d’une seconde mise en demeure adressée dès le 11 août 2023, soit moins d’un mois après et, ainsi, inutilement comptabilisée pour 33,60 €.

Les factures de frais et honoraires d’avocat, en ce qu’elles ne relèvent pas des frais visés à l’article 10-1, doivent être définitivement écartées du compte copropriétaire du défendeur pour être abordées ci-après au travers des frais de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 124,80 €.

— Sur la facturation des diligences du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, il est demandé la prise en compte d’une facture de 480 € établie par Citya le 11 septembre 2023 pour transmission du dossier aux auxilliaires de justice.

Cette facture est conforme au montant stipulé au contrat de syndic, tel qu’il a été adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, il n’est pas justifié que les impayés de Monsieur, [E], [N] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 22 % de la créance à recouvrer.

Cette facture sera donc retenue mais à conncurrence de moitié, soit 240 €.

***

En conséquence, Monsieur, [E], [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 364,80 €, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 16 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur, [E], [N] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur, [E], [N] sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur, [E], [N], également désigné sous le nom de, [B], à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]" :

la somme de 2099,06 € (DEUX MILLE QUATRE VINGT DIX-NEUF EUROS ET SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au16 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

la somme de 364,80 € (TROIS CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement dus tels qu’arrêtés au 16 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

les dépens ;

la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Signé V. AUGIS Signé B. STACHETTI