TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/07/2025

à :Madame [C] [Y] [J]

Le Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le : 23/07/2025

à : Maitre Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02863

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MCJ

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉFENDERESSE

La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 23 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02863 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MCJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/12/1985, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a donné à bail à [S] [J] et [R] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1296 francs et des charges provisionnelles de 366,85 francs.

[R] [J] décédait le 05/05/2024 et [S] [J] demeurait seule titulaire du bail.

Par courrier avisé à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] le 23/05/2024, [C] [J], fille de [S] [J] et [R] [J], informait du décès de son père, de l’abandon du logement par sa mère et sollicitait le transfert du bail à son bénéfice.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 05/08/2024 à [S] [J] pour avoir paiement d’un arriéré de 2963,62 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 12/03/2025 à domicile, [C] [J] a fait assigner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir le transfert du bail d’habitation à son bénéfice.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 25/02863, était appelée à l’audience du 03/04/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 23/06/2025.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 03/12/2024 à personne, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;ordonner l’expulsion de [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;autoriser la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [S] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 5096,86 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, avec intérêts au taux légal ;condamner [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; condamner [S] [J] au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais de l’éventuelle procédure d’expulsion.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 04/12/2024.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/11233 puis sous le numéro RG 25/05907, était appelée à l’audience du 21/03/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 23/06/2025.

A cette audience, la jonction des deux procédures étaient prononcées sous le même numéro RG 25/02863.

Décision du 23 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02863 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MCJ

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1683,61 euros. Elle maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Par conclusions distinctes, elle sollicite le rejet de la demande de transfert du bail et le rejet de toutes les demandes de [C] [J]. Elle sollicite que cette-dernière soit condamnée à verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. Elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée. Elle s’oppose oralement à l’octroi à [C] [J] de délais pour quitter les lieux.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] estime, s’agissant de la demande de transfert provisoire du bail, que cette demande ne peut être tranchée par le juge des référés et doit faire l’objet d’une analyse par le juge du fond, compte tenu des contestations sérieuses portant sur les conditions légales de transfert. Sur les délais pour quitter les lieux, elle indique que [C] [J] n’a pas fait de demande de logement et que l’attribution des logements sociaux répond à des règles administratives strictes.

[C] [J], comparant en personne, sollicite le transfert du bail dans les mêmes conditions que le bail initial, des délais de paiement avec des mensualités de 140,30 euros pour le paiement de la dette locative et le rejet des demandes de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle explique vivre dans le logement avec ses deux nièces depuis l’abandon des lieux brusque et non prévisible de sa mère. Elle indique que suite au décès de son père, sa mère est revenue quelques semaines dans les lieux (courant mai 2024), avant de quitter de nouveau et définitivement l’appartement. [C] [J] déclare prendre en charge le paiement du loyer, les démarches administratives et s’occuper de ses nièces. Elle affirme répondre aux conditions légales d’attribution du logement, et avoir fait constater par procès-verbal de commissaire de justice l’état d’abandon. Elle ajoute souffrir de la situation actuelle et craint de perdre son logement.

[S] [J], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 23/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/08/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré à [S] [J] le 05/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[S] [J] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 05/10/2024 à minuit, soit à compter du 06/10/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [S] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [S] [J] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande de transfert de bail

[C] [J] sollicite le transfert du bail à son bénéfice en application de l’article 14 et de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, et comme le soulève la bailleresse, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur une demande de transfert de bail, même à titre provisoire.

A titre indicatif, [C] [J] ne justifie pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant une mesure conservatoire. Aussi, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] soutient l’existence de contestations sérieuses sur les conditions d’attribution du logement en vertu de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne peuvent faire l’objet d’un examen que par le juge du fond.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[S] [J] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [S] [J] reste devoir une somme de 1683,61 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 18/06/2025, mai 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [S] [J] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de [C] [J]

[C] [J] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette de sa mère, [S] [J]. [C] [J] n’étant pas redevable d’une dette et des indemnités d’occupation (la condamnation in solidum de [C] [J] n’étant pas sollicitée), la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, [C] [J] justifie du règlement du loyer et des indemnités d’occupation depuis plusieurs mois, d’une demande officielle de transfert du bail auprès de la REGIE IMLOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], de l’envoi de différents justificatifs afin de trouver une solution amiable et de l’initiation d’une procédure judiciaire afin de pouvoir bénéficier du droit au bail. Elle produit à l’audience des justificatifs sur sa situation professionnelle, financière et la preuve du règlement du dernier loyer (par chèque). Elle vit dans le logement avec ses deux nièces depuis plusieurs années.

Il est manifeste que [C] [J] démontre d’une volonté d’exécution des obligations incombant à un occupant.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], qui s’oppose à l’octroi de délais, ne présente pas d’élément de situation ou de preuve que le logement a été attribué à une autre famille et doit faire l’objet d’une restitution urgente.

Compte tenu de la bonne volonté et la bonne foi de la défenderesse, et de la nécessité d’assurer un relogement dans des conditions décentes, la demande de délais sera accordée.

Le délai sera néanmoins réduit à 8 mois.

[C] [J] sera donc autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu’au 23/03/2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée, sans qu’il n’y ait lieu de l’écarter.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [S] [J] aux dépens de l’entière procédure, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] et [S] [J], et ce à compter du 06/10/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [C] [J] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 23/03/2026 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] pourra faire procéder à l’expulsion de [S] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef et notamment [C] [J], avec le concours de la force publique le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [S] [J] à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [S] [J] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme provisionnelle de 1683,61 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 18/06/2025, mai 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [S] [J] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de transfert de bail ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

REJETTE la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [S] [J] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 05/08/2024 et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection