TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00466 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6EY

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

c/

Madame [Z] [H]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Madame [X] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 septembre 2015, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 261,32 € .

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de visant la clause résolutoire et de justifier d’une attestation d’assurance, le 3 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 3 juin 2024, la société OPH TROYES [Localité 6] HABITAT a ensuite fait assigner Mme [Z] [H] à l’audience du 4 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [Z] [H] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 2043,76 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’exigibilité des sommes pour les indemnités d’occupation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 4 juillet 2025, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT – représentée par Mme [X] [K] – maintient ses demandes, actualise la dette locative à la somme de 2043,76 € et sollicite l’octroi de délais de paiement pour la débitrice, avec rééchelonnement de la dette à hauteur de 55 euros par mois en sus du loyer et des charges courants. Le bailleur précise que l’attestation d’assurance a bien été fournie.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs mais qu’un accord a été trouvé le 4 mars 2025 , entre les parties pour permettre à la locataire de se maintenir dans les lieux en s’acquittant de mensualités en sus du loyer courant.

Bien que convoquée, par acte d’huissier de justice en date du 3 juin 2024, remis à personne, Mme [Z] [H] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 12) conclu le 17 septembre 2015 a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 182,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2023.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

La société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 2043,76 € à la date du 30 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [H] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 2043,76 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 182,94 € à compter du commandement de payer (3 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, compte tenu de la demande du bailleur qui ne conteste pas que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et compte tenu qu’un accord a été trouvé le 4 mars 2025, il y a lieu d’autoriser Mme [Z] [H] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande du bailleur, il y a lieu d’assortir ces délais de paiement de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 4 décembre 2023 ;

que Mme [Z] [H] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

que faute pour Mme [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d’autoriser la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [H] ;

qu’en cas de maintien dans les lieux, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [Z] [H], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [Z] [H] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2017 entre la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT et Mme [Z] [H] concernant un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 5] , sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Mme [Z] [H] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel la somme de 2043,76 € (décompte arrêté au 30 juin 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 182,94 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [H] ;

que Mme [Z] [H] soit condamnée à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [Z] [H] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025,

Le greffier, Le juge des référés,