N° RG 24/01479 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757GE

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

N° RG 24/01479 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757GE

Minute : 25/00077

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

M. [G] [O] époux [P]

Mme [D] [P] épouse [O]

C/

M. [Z] [R]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [O] époux [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant

Mme [D] [P] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M. [O] [G] muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [R]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2023, M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [R] sur un logement situé au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2550 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Z] [R] le 5 juillet 2024.

Par assignation du 17 septembre 2024, M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3650 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 17 décembre 2024, M. [H] [O], en personne, et Mme [D] [P] épouse [O], valablement représentée par son époux muni d’un pouvoir, demandent à ce que la dette locative soit actualisée au 1er décembre 2024, à hauteur 5300 euros. Ils abandonnent leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et d’article 700 formés dans l’assignation, précisant qu’ils souhaitent uniquement que la dette soit réglée, ainsi que les frais d’huissier. Bien qu’ils déplorent que M. [R] n’ait jamais payé correctement et soit peu fiable, ils déclarent finalement accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [Z] [R] indique avoir justifié de son assurance locative. Il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il expose qu’il ignorait qu’il avait droit à des aides (FSL possible, avec l’aide de la travailleuse sociale ayant réalisé le diagnostic social et financier). Il indique avoir été blessé à la main et avoir eu des difficultés à percevoir les indemnités journalières qui lui étaient dues, puis avoir fait une dépression. Il affirme toucher 1 000 euros environ de pôle emploi. Il ajoute avoir une dette d’eau mais vouloir payer son propriétaire en priorité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2550 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette (pôle emploi à percevoir d’environ 1 000 euros par mois et FSL demandé) et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après (paiement de 150 euros par mois en plus du loyer courant).

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, et comme cela a déjà été rappelé aux parties à l’audience, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [Z] [R], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [Z] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er décembre 2024, M. [Z] [R] leur devait la somme de 5300 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [Z] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 5300 aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3650 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2023 entre M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O], d’une part, et M. [Z] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [R] à payer à M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] la somme de 5300 euros (cinq mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 3650 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [R] sera condamné à verser à M. [H] [O] et Mme [D] [P] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 17 septembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge