TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00996 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGYJ

Nac :5AC

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

OPH [Localité 20] [Localité 14] HABITAT

c/

Etablissement public DEPARTEMENT DE L'[Localité 14]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 20] [Localité 14] HABITAT

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDERESSE

Etablissement public DEPARTEMENT DE L'[Localité 14]

[Adresse 17]

[Localité 1]

représentée par Mme [E] (Salarié)

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 22 septembre 2006, la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT a conclu avec le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] un accord-cadre portant sur la mise à disposition de logement en vue de l’hébergements de mineurs non-accompagnés pris en charge par le Centre Départementale de l’Enfance.

Sept annexes au contrat-cadre portant sur des appartements situés au [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 15] à [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et 64 rue du [Adresse 12] 45 à [Localité 20], appartement n°2 ont également été signées.

Ces conventions précisaient n’être soumises qu’aux stipulations civiles relatives au louage.

Par courrier en date du 26 décembre 2024, le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] informait officiellement la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT que la mise à disposition de ces logements prendrait fin au 31 mars 2025.

Toutes les conventions ont donc été dénoncées par le département avec un préavis de 3 mois à compter du 1er janvier 2025.

la société TROYES [Localité 14] HABITAT n’ayant pas retrouvé la jouissance des lieux malgré la délivrance du congé, celle-ci a, par acte du 24 avril 2025, fait assigner le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation.

A l’audience du 16 mai 2025,la société TROYES [Localité 14] HABITAT , représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater la résiliation des conventions de mise à disposition des logements situés [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 16] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 8] [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et [Adresse 10] à [Localité 20], appartement n°2 , conclues entre la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT et le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ;

ordonner l’expulsion du DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice lequel sera chargé de réaliser les états des lieux de sortie pour chaque appartement;

condamner le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les mêmes conditions que la redevance et les charges prévues à la convention et aux annexes correspondant, et ce jusqu’à libération des lieux laquelle sera caractérisée par la remise des clés.

A titre subsidiaire, la société TROYES [Localité 14] HABITAT demande au tribunal de :

prononcer la résiliation des annexes aux conventions mettant à disposition les logements sis [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], [Adresse 13] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et [Adresse 10] à [Localité 20], appartement n°2 , à la date de la signification de l’assignation aux torts exclusifs du preneur ; ordonner l’expulsion de le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et 'un commissaire de justice lequel sera chargé de réaliser les états des lieux de sortie pour chaque appartement ;condamner le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les mêmes conditions que la redevance et les charges prévues à la convention et aux annexes correspondants, et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

Au soutien de ses demandes, la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT expose que malgré le congé valablement délivré pour les logements situés au [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 16] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Adresse 19], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et 64 rue du 8 mai 45 à [Localité 20], appartement n°2 , avec préavis de 3 mois de sorte que la résiliation des annexes est intervenue le 31 mars 2025, le preneur n’a pas restitué les lieux malgré la résiliation et que les logements seraient toujours occupés. Elle précise que le défendeur continue à verser mensuellement les redevances et charges prévues contractuellement.

Subsidiairement la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT, se prévaut des stipulations de la convention cadre et fait valoir que les mineurs hébergés dans les lieux ont atteint la majorité et que les conditions de mise à dispositions des logements ne satisfont plus aux stipulations contractuelles justifiant la résiliation des annexes et l’expulsion du défendeur.

Le DEPARTEMENT DE L’AUBE – représenté par Madame [P] [V] munie d’un pouvoir – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

donner acte en ce qu’elle ne s’oppose pas à ce que soit constaté la résiliation des conventions de mise à disposition des logements situés [Adresse 4] à [Localité 20], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 15] à [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et 64 rue du 8 mai 45 à [Localité 20], appartement n°2 , et qu’en conséquence soit ordonné l’expulsion des occupants;

Au soutien de ses demandes, le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] acquiesce à la résiliation des annexes et expose avoir tenté de restituer les lieux sans y parvenir, les serrures des logements ayant été changés par les occupants.

Il expose également avoir continué à verser mensuellement les redevances et charges mensuelles à la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT malgré la résiliation des annexes compte tenu de l’absence de restitution des lieux loués. Il s’engage au versement d’une indemnité d’occupation tel que sollicité par la demanderesse et ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

De plus, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Enfin, les contrats de location signés par les parties concernant chacun des logements concernés stipule que “le contrat de location se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes de même durée, sauf glissement de bail ou dénonciation par lettre recommandée avec Accusé de Réception, 3 mois à l’avance, à la diligence de l’une ou l’autre des parties. A l’expiration du délai de préavis, l’organisme agrée est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et répond à l’égard du bailleur social de la libération des lieux par le sous-locataire”.

En l’espèce, le 26 décembre 2024 et en accord avec le département de l'[Localité 14], la mise à disposition des logements visés ci-dessus devait prendre fin le 31 mars 2025.

Le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ne conteste pas la résiliation des annexes ni l’absence de restitution des lieux malgré la résiliation, la remise des clés et l’état des lieux de sortie n’ayant pu être établi.

Ainsi, le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] est occupant sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 16] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et [Adresse 10] à [Localité 20], appartement n°2 , depuis le 31 mars 2025.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire postérieur à la résiliation du bail, celui-ci devient redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Cette indemnité d’occupation est par principe fixé à une somme équivalente à l’ancien loyer, visant à compenser les pertes de loyers subies par l’occupation du logement.

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les

lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire

des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation des annexes stipulant la mise à disposition des logements situés sis [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 15] à [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 7] à [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et 64 rue du [Adresse 12] 45 à [Localité 20], appartement n°2 , et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 31 mars 2025 et qui sera fixé à d’un montant équivalent aux redevances et aux charges, tels qu’elles auraient été dues si les contrats s’étaient poursuivis normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien.

Les parties exposent à l’audience que le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] continue à verser les redevances et charges prévues contractuellement malgré la résiliation des annexes.

En l’absence de décompte démontrant le montant des sommes versées il convient de condamner le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] au paiement en deniers ou quittances de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux .

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des annexes signées entre la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT et le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] concernant les locaux à usage d’habitation situé au sis [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 16] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 8] [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et 64 rue du 8 mai 45 à [Localité 20], appartement n°2 , intervenue à la date du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] à payer en denier ou quittance à la société [Localité 20] [Localité 14] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des redevances et des charges, telles qu’elles auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion du DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés sis [Adresse 5], appartements n°21 et n°31, [Adresse 11] à [Localité 18], appartement n°7,111 [Adresse 16] [Localité 20], appartement n°42, [Adresse 8] [Localité 20], appartement n°11, [Adresse 6] [Localité 20], appartement n°19, [Adresse 3] à [Localité 18], appartement n°17 et [Adresse 10] à [Localité 20], appartement n°2 , si besoin est, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice ;

CONDAMNE le DEPARTEMENT DE L'[Localité 14] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 14] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,