TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00992 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FDAH

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

10 octobre 2025

S.A. [Adresse 8]

c/

Madame [V] [W]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Madame [U] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [V] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe ROCHER de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2025 tenue par Madame [V] FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 avril 2023, la S.A.HLM MON LOGIS a donné à bail à Mme [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 428,82 € et 174,69 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 29 novembre 2024, la S.A.HLM MON LOGIS a ensuite fait assigner Mme [V] [W] à l’audience du 5 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 septembre 2025, la S.A.HLM MON LOGIS – représentée par Mme [U] [X] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [V] [W];

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 7410,46 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’exigibilité des sommes pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire demeure redevable d’impayés locatifs et que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été produite.Le bailleur précise que Mme [V] [W] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 30 décembre 2024 et a bénéficié de mesures d’effacement de la dette pour un montant de 3223,64 €. La décision de la commission de surendettement a été rendue le 25 avril 2025, avec une mise en place des mesures au 25 février 2025.

A cette même audience, Mme [V] [W] comparaît représentée par son conseil, Me [Localité 10], qui indique que la situation de Mme [V] [W] est très compliquée: elle a bénéficié d’un rétablissement personnel et de l’aide juridictionnelle totale. Il souligne que la salubrité du logement pose question. Néanmoins, Mme [V] [W] souhaite rester dans les lieux.

En cours de délibéré, le conseil de Mme [V] [W] a informé le tribunal que Mme [V] [W] venait à nouveau être déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 30 septembre dernier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.HLM MON LOGIS justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11) conclu le 17 avril 2023 a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 1614,78 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément au délai mentionné dans l’acte et à la clause résolutoire contractuelle susvisée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 7410,46 € à la date du 3 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

La commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 7] a imposé au profit de Mme [V] [W] un effacement partiel de la dette d’un montant de 3223,64€, dont le bailleur a été avisé. Ces mesures devaient prendre effet à compter du 25 février 2025.

L’effacement a été appliqué sur son compte locatif en date du 12 juin 2025.

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [W] à verser, à titre provisionnel, cette somme de 7410,46€ comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 3 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1614,78 € à compter du commandement de payer (15 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

4. Sur les effets de la procédure de surendettement des particuliers

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer/charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures désendettement, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Mme [V] [W] a déposé, à nouveau, un dossier de surendettement le 20 août 2025 et a été déclarée recevable le 30 septembre2025. Il est indiqué dans ce courrier que le locataire doit continuer à régler ses charges courantes ( loyer, électricité.) .

Toutefois, il résulte du décompte qu’il n’y a pas eu de paiement effectué. Le dernier paiement remonte au mois de juin 2025.

En l’absence de reprise de paiement des loyers, les dispositions protectrices de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 ne trouvent pas application.

Mme [V] [W] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. [Adresse 8] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [V] [W].

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [V] [W], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [V] [W] à verser à la S.A.HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2023 entre la S.A.HLM MON LOGIS et Mme [V] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [V] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] à verser à la S.A.HLM MON LOGIS à titre provisionnel la somme de 7410,46 € (décompte arrêté au 3 septembre 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 1614,78 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] à payer à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] à verser à la S.A.HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025,

Le greffier, Le président,