TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

Jugement du :

03 NOVEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 24/00795 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E3J4

NAC :59B

S.A.S. IAD FRANCE

c/

[Z] [T]

[G] [K] épouse [T]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. IAD FRANCE

immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n°503-676-421

siège social

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Benoît GARCIA, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Véronique DAGONET, avocat plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [T]

né le 16 Août 1946 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [G] [K] épouse [T]

née le 16 Octobre 1939 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Maître Matthieu COLLIN, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître Anne-Sophie FARINE, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 26 septembre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien,

juge placé au Tribunal judiciaire de Troyes, par délégation par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Reims du 27 juin 2025, statuant à juge unique, assisté de Madame BISSON Laura, greffière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er mars 2022, Monsieur [Z] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] (ci-après « les époux [T] ») ont donné mandat à la société IMKIZ pour la vente d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Le 7 mars 2022, les époux [T] ont conclu mandat similaire d’aide à la recherche d’acquéreur avec la SAS IAD FRANCE, représentée par son agent commercial mandataire en immobilier, Monsieur [F].

Ledit mandat fixait le prix de vente à 270.000 euros TTC et les honoraires de l’agence à 12.500 euros TTC.

Madame [S] a visité ledit bien, en présence d’un autre agent immobilier, Monsieur [C], en formulant une offre d’achat le 9 mars 2022 à hauteur du prix fixé, proposition rejetée par les époux [T].

Par avenant signé le 4 avril 2022, il a été décidé de porter le prix de vente à 282.500 euros, sans incidence sur le montant des honoraires.

Courant mai 2022, les époux [T] ont sollicité Monsieur [F] pour restitution des clefs de leur logement.

Par acte notarié reçu le 26 juillet 2022 par Maître [E], notaire à [Localité 10], Madame [S] a acheté le bien immobilier des époux [T].

Monsieur [F] a alors mis en demeure les époux [T] d’indemniser la SAS IAD France à hauteur de 12.500 euros, montant des honoraires, par courrier du 1er juin 2022, suivi par une nouvelle mise en demeure initiée par la CFDT en qualité de protection juridique de Monsieur [L] par courrier du 4 octobre 2022. En l’absence de réponse, la SAS IAD FRANCE a directement mis en demeure les époux [T] de lui payer la somme de 12.500 euros par courrier du 12 décembre 2022.

Par acte authentique du 6 mars 2024, la SAS IAD FRANCE a fait assigner les époux [T] devant le Tribunal judiciaire de Troyes aux fins de, sur le visa de l’article 1240 du Code civil, voir les époux [T] condamnés à lui payer la somme de 12.500 euros.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la SAS IAD FRANCE sollicite du tribunal de :

A titre principal,

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et Madame [G] [K] épouse [T] à lui payer la somme de 12.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date de la première mise en demeure ;A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et Madame [G] [K] épouse [T] à lui payer la somme de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance d’avoir pu percevoir ses honoraires ;

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes ;CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et Madame [G] [K] épouse [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et Madame [G] [K] épouse [T] aux entiers dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, les époux [T] sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER la SAS IAD FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNER la SAS IAD FRANCE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SAS IAD FRANCE aux entiers dépens ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 1er juillet 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

Sur la caractérisation d’une violation du mandat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de mandat signé entre les parties le 7 mars 2022 stipule la clause suivante : « pendant le cours du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le Mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre Mandataire avec un acheteur présenté à lui par le Mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation directe ou indirecte au sens des articles L 233-1 et suivants du code de commerce ».

La violation d’une telle clause pénale conduit à s’interroger sur le fait de savoir si les époux [T] ont traité directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur (i) présenté par la SAS IAD FRANCE ou un « mandataire substitué » (ii). La réunion de ces conditions est nécessaire pour constater une éventuelle application de la clause pénale susmentionnée.

Il est constant que les époux [T] ont conclu mandat d’aide à la recherche d’acquéreur avec la société IMKIZ le 1er mars 2022. Il est également constant que Madame [S] a visité le bien immobilier des époux [T] le 9 mars 2022 en formulant une offre d’achat au prix fixé par ceux-ci, offre rejetée par les époux [T]. Il n’est pas non plus contesté que Madame [S] a finalement acquis la maison litigieuse par acte notarié du 26 juillet 2022, et ce par l’intermédiaire de l’agence IMKIZ.

Les époux [T] produisent une attestation de leur fille du 13 mai 2024 de laquelle il ressort que « Monsieur [L] [I] a contacté son collaborateur, Monsieur [C] IAD FRANCE qui était en relation avec Madame [S], afin de convaincre celle-ci d’annuler sa visite avec l’agence IMKIZ », de sorte qu’il doit être considéré qu’il était établi que Monsieur [C] collaborait effectivement avec la SAS IAD FRANCE, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, et que Madame [S] devait visiter le bien immobilier par l’entremise de la société IMKIZ.

Ils versent également aux débats un courrier de Madame [S] du 17 avril 2024 aux termes duquel elle déclare avoir acquis le bien litigieux « par l’intermédiaire de Monsieur [M], responsable auprès de la société IMKIZ ». Elle précise avoir été en contact avec Monsieur [C], « agent IAD » avec qui elle a visité une autre maison antérieurement à celle des époux [T]. Concernant le bien litigieux, elle précise avoir vu une annonce le concernant sur le site LEBONCOIN mise en ligne par la société IMKIZ et qu’une visite a ensuite été organisée « par la société IMKIZ entre Monsieur [T] et moi-même afin que je visite la maison ». Elle précise, sans se rappeler des circonstances exactes, qu’elle a mis Monsieur [C] au courant de cette visite et que celui-ci lui a indiqué que cette maison était également proposée à la vente par la SAS IAD France et qu’il pouvait lui faire visiter si elle annulait la visite prévue par la société IMKIZ. Elle expose que lors de la visite, elle a été prise en charge par Monsieur [T], Monsieur [F] était présent car terminant une autre visite, et que Monsieur [C] est arrivé par la suite. Suite à la visite, elle a demandé à Monsieur [C] de rédiger une offre d’achat. Cette offre n’a pas été retenue en raison d’une offre concurrente envisagée mais finalement non-concrétisée. Madame [S] indique avoir revu une annonce mise en ligne, cette fois-ci par la SAS IAD FRANCE, sur le site LEBONCOIN, avoir pris contact avec Monsieur [C] pour réitérer une offre aux époux [T]. Elle précise qu’un conflit aurait eu lieu entre Monsieur [C] et Monsieur [F] et qu’elle est finalement passée directement par Monsieur [T] quelques semaines plus tard pour conclure la vente « grâce à l’intermédiaire de IMKIZ ».

Est produit un courriel de Monsieur [T] du 28 octobre 2022 indiquant que Madame [S] lui a « été envoyé par l’agence IMKIZ ». Dans un autre courriel du 10 novembre 2022, il précise que Monsieur [F] ne lui a jamais présenté Madame [S] mais que « je l’ai connu par un autre commercial de chez vous qui avait demandé à Madame [S] d’annuler le rendez-vous qu’elle avait déjà pris avec IMKIZ », il doit être compris qu’il s’agit de Monsieur [C]. Il ajoute dans un courriel du 19 décembre 2022 qu’il a appris la veille de la visite par Madame [S] que celle-ci avait annulé la visite prévue « par IMKIZ ».

Il ressort de ces quelques éléments qu’il doit être considéré que les époux [T] ont nécessairement « traité » avec un acheteur, en l’espèce avec Madame [S], laquelle a acquis le bien immobilier litigieux le 26 juillet 2022, ce qui ressort effectivement de l’ensemble des pièces produites, des échanges ayant eu lieu entre les époux [T] et Madame [S] en direct.

L’opposition centrale entre les parties réside dans le fait de savoir s’il est possible de considérer que Madame [S] a été présentée ou non aux époux [T] par la SAS IAD FRANCE « ou un mandataire substitué ».

A cet égard, il convient de constater qu’autant Monsieur [F] que Monsieur [C] doivent être considérés comme étant des mandataires substitués de la SAS IAD FRANCE. Il ressort de l’ensemble des pièces produites qu’autant Madame [S] que les époux [T] avaient connaissance de ce que ces deux personnes exerçaient dans le cadre d’un mandat avec la SAS IAD FRANCE. Précisément, Madame [S] l’indique clairement dans son courrier et Monsieur [T] le reconnait implicitement en expliquant qu’il a connu Madame [S] « par un autre commercial de chez vous », à savoir précisément Monsieur [C]. C’est donc à tort que les défendeurs retiennent qu’ils ne connaissaient pas Monsieur [C], ils l’ont vu lors de la visite de leur maison et ont reçu une proposition d’achat le 9 mars 2022, jour de la visite, par document à en-tête « IAD » et rédigée par Monsieur [C].

C’est également à tort que les défendeurs retiennent que la visite de leur bien immobilier en présence de Madame [S] a été organisée par la société IMKIZ. Il doit être compris, au-regard du courrier de Madame [S] et des courriels de Monsieur [T] que si une visite a initialement été organisée par la société IMKIZ, celle-ci a été finalement annulée, de sorte que la visite a effectivement été réalisée par la SAS IAD FRANCE, par l’intermédiaire de Monsieur [C].

Ainsi, il doit être considéré qu’autant la visite du 9 mars 2022 en présence de Monsieur [T], Monsieur [C] et Madame [S] a été organisée par la SAS IAD France, de même que la proposition d’achat du même jour est formulée par la SAS IAD France.

Il doit être pris en compte que Madame [S] expose avoir initialement aperçu le bien litigieux via une annonce mise en ligne sur le site LEBONCOIN par la société IMKIZ, un tel déroulement étant parfaitement cohérent avec le fait qu’une visite était initialement prévue et fixée par cette dernière. Il ressort des propos de Monsieur [T] qu’il a appris la veille de la visite, par Madame [S] que celle-ci avait annulé la visite prévue avec la société IMKIZ. Il doit donc être considéré que, tout au plus, le rôle de la société IMKIZ s’est initialement limité, fautes d’éléments supplémentaires, à :

Mettre en ligne l’annonce concernant le bien immobilier ;Recevoir un message de Madame [S] ;Prévoir un créneau de visite avec Madame [S].

De telles démarches véritablement circonstances dans leur domaine et leur intensité ne sauraient caractériser la « présentation » au sens de la clause pénale prévue par le contrat de mandat conclu entre les parties le 7 mars 2022. Si Madame [S] a pu prendre connaissance de l’existence du bien immobilier litigieux par l’intermédiaire d’une annonce mise en ligne par la société IMKIZ, cette seule prise de connaissance avec la réservation d’un créneau de visite sont effectivement insuffisants à caractériser cette présentation, laquelle doit être compris comme comprenant une présentation effective des parties avec des échanges et des contacts pour que les vendeurs puissent prendre connaissance de la situation personnelle et professionnelle du potentiel acquéreur et que celui-ci puisse s’enquérir des particularités et caractéristiques du bien immobilier convoité.

A contrario, il ressort du courrier de Monsieur [T] du 10 novembre 2022 que celui-ci reconnait avoir connu Madame [S] par l’intermédiaire de Monsieur [C], mandataire substitué de la SAS IAD FRANCE. Il s’agit d’une véritable connaissance au sens de mise en contact dès lors que les discussions ont réellement été entamées entre Madame [S] et Monsieur [T] durant la visite du 9 mars 2022.

Il ressort de l’ensemble que les époux [T] n’ont pas respecté les obligations qui leur incombaient en vertu du mandat de vente du 7 mars 2022 conclu avec la SAS IAD France.

Sur le jeu de la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article 1231-7 du même code ajoute que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Conformément aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Il convient de rappeler que selon une jurisprudence acquise:

La clause par laquelle le mandant s’interdit, sous la sanction du paiement d’une indemnité forfaitaire, de traiter directement avec un acquéreur, qui lui avait été présenté par un agent immobilier, également titulaire d’un mandat non exclusif, autre que celui par l’entremise duquel la vente a été conclue, est valable,

La clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations contractuelles, s’applique du seul fait de cette inexécution, de sorte que le créancier de cette clause n’a pas à rapporter la preuve que cette inexécution lui a causé un préjudice.

En l’espèce, le contrat de mandat signé entre les parties le 7 mars 2022 stipule la clause suivante : « pendant le cours du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le Mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre Mandataire avec un acheteur présenté à lui par le Mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation directe ou indirecte au sens des articles L 233-1 et suivants du code de commerce ».

Ainsi qu’il a été établi, Les époux [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Le montant réclamé par la mandataire au titre de la clause pénale précitée correspond exactement à ses honoraires contractuellement prévus par le mandat.

En conséquence, il y a lieu de condamner les époux [T], in solidum, au paiement de la somme de 12.500 euros par la mise en œuvre de la clause pénale, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision dès lors qu’il n’apparaît pas justifié de faire rétroagir le point de départ de cette fixation.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les époux [T] seront condamnés aux entiers dépens.

Les époux [T] seront également condamnés à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 12.500 euros à titre de clause pénale prévue au mandat de vente conclu le 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge