TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01780 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E7ES

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Madame [N] [C]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Anne BAUDIER, avocate au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [N] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 10 mars 2021, la SCI FAITH a donné à bail à Mme [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 380 € et 60 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [N] [C] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 13 mars 2021 signé entre la SCI FAITH et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAITH a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 12 octobre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 17 novembre 2023 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 20 novembre 2023.

Par acte du 03 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 08 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

A l’audience du 03 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :

condamner Mme [N] [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8 437,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la comme de 1 867,10 € et à compte de l’assignation pour le surplus ;condamner Mme [N] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;ordonner l’expulsion de Mme [N] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Mme [N] [C] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [N] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieux à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et action du bailleur. Elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.

A titre subsidiaire, elle se prévaut des manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude le 03 juillet 2024, Mme [N] [C] n’est ni présente ni représentée.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 13 mars 2021 entre elle et la SCI FAITH ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 12 octobre 2023 et le 08 septembre 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI FAITH, bailleur.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 10 mars 2021 contient une clause résolutoire (article VII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 867,10 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 janvier 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 18 janvier 2024 et Mme [N] [C] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [C].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [N] [C] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 18 janvier 2024 et qui sera fixé à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [N] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8437,89 € à la date du 24 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8437,89 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 867,10 € à compter du commandement de payer (17 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [N] [C] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [N] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021 entre la SCI FAITH et Mme [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 437,89 € (HUIT MILLE QUATRE CENT TRENTE-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES), selon décompte arrêté au 24 septembre 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant l’échéance du mois de septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 867,10 € à compter du 17 novembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,