TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FFVK

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

S.A.R.L. AUGUSTOBONA PATRIMONIUM

c/

Monsieur, [T], [J]

Madame, [W], [X], [V]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AUGUSTOBONA PATRIMONIUM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Monsieur, [U], [Q], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur, [T], [J],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [W], [X], [V],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM a consenti un bail d’habitation à M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] sur des locaux situés au, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3960 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] le 12 novembre 2024.

Par assignations du 25 février 2025, la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5470 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM maintient l’intégralité de ses demandes, précisant que les demandes en paiement sont à titre de provision, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2026, s’élève désormais à 13274 euros. La société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM indique que le loyer du mois de février 2026 a été réglé et sollicite le rejet de la demande de délais de paiement adverse.

Mme, [W], [X], [V] demande l’octroi de délai de paiement par mensualité de 100 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle indique le montant de ses ressources et précise avoir effectué une demande de logement social.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [T], [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3960 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, les locataires ayant payé le loyer du mois de février 2026.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] s’élèvent à la somme de 2483,89 euros qui leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette (environ 33% de leurs ressources).

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] lui devaient la somme de 12 544 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois février 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 3960 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1510 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 octobre 2023 entre la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM, d’une part, et M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] est résilié depuis le 14 mars 2024,

CONDAMNE solidairement M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] à payer à la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM la somme de 12544 euros (douze mille cinq cent quarante-quatre euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2025 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois defévrier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 3960 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1510 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] seront condamnés in solidum à verser à la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] à payer à la société AUGUSTOBONA PATRIMONIUM la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M., [T], [J] et Mme, [W], [X], [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 janvier 2024 et celui des assignations du 25 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,