RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00358 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FH4N

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

22 mai 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Madame [X] [S]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [N] [A], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [X] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 avril 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé,assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et Madame Aurélie SUPRIN, greffier de la mise à disposition.En présence de Monsieur [M] [O], auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2020, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 241,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 660,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [S] le 28 février 2025.

Par assignation du 6 juin 2025 remis à étude, la société OPH TROYEES [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1002,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré 22 mai 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 avril 2026, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT maintient sa demande paiement de l’arriéré locatif, et précise que la dette locative, actualisée au 17 avril 2026, s’élève désormais à 842,47 euros.

Elle explique que la locataire a bien fourni une attestation d’assurance pour le logement en date du 13 avril 2026 et qu’elle se désiste de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre. La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT ajoute que les parties ont convenu entre elles d’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois. Elle ajoute que la locataire a repris les paiements du loyer et que le plan a effectivement été mis en place. Elle explique être d’accord pour que Madame [X] [S] se maintienne dans les lieux.

A l’audience, Madame [X] [S] explique qu’elle souhaite augmenter le montant des mensualités du plan et se maintenir dans le logement. Elle explique être employée en tant qu’auxiliaire de vie pour 120 heures par mois et joint une fiche de paye pour en justifier.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats a été signifié à la locataire le 27 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 660,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2025.

2.1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative démontrant qu’à la date du 17 avril 2026, Madame [X] [S] lui devait la somme de 842,47 euros, représentant un arriéré locatif dû malgré la reprise des paiements du loyer courant.

Madame [X] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

2.2. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 24 VII de la loi du 27 juillet 2023 dispose quant à lui que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats à l’audience que les parties ont trouvé un accord pour la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative. La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT explique être d’accord pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 50 par mois au profit de Madame [X] [S] aux fins de solder sa dette.

De fait, il apparait que la défenderesse a effectivement repris le paiement des loyers depuis la délivrance du commandement de payer et que la bailleresse ne s’oppose pas à son maintien dans les lieux sous réserve de l’application du plan d’apurement conclu entre eux selon les conditions précisées ci-après.

La locataire explique quant à elle être employée en tant qu’auxiliaire de vie en contrat à durée indéterminée pour un volume horaire de 120 heures par mois comprenant des week-ends d’astreinte.

Par conséquent, il convient d’autoriser Madame [X] [S] à solder sa dette selon les modalités précisées au dispositif et de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire pendant lesdits délais.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 22 octobre 2020 entre la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, d’une part, et Madame [X] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 28 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 842,47 (huit cent quarante-deux euros et quarante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2026 représentant le loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus ;

ACCORDE à Madame [X] [S] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 juin 2026, en 16 mensualités d’un montant égal de 50 euros et une 17ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE que le montant de ces échéances vient s’additionner au montant du loyer courant dû par Madame [X] [S] ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire sous réserve du règlement par Madame [X] [S] de sa dette locative à l’expiration de ces délais ainsi que du règlement complet de son loyer courant ;

DIT que l’acquisition de la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [X] [S] sera condamnée à verser à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 février 2025 et celui de l’assignation du 6 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.