TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 JANVIER 2026

Ordonnance du :

06 JANVIER 2026

N° RG 25/00366 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHOX

72C 0A

[Adresse 5]

c/

Monsieur [P] [I]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’ Air, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Steffy CHARDIN, avocat au barreau de l’AUBE substituée par Maître Fanny LOUVET

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 Juin 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 18 Novembre 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier présent lors des débats et par Madame Julia MARTIN, Greffier en charge de la mise à disposition

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025, prorogé au 06 Janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [I] est propriétaire non occupant du logement 8A au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par courrier recommandé du 16 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR, représenté par son syndic en exercice Madame [C] [Z], a mis en demeure Monsieur [P] [I] de faire respecter de règlement de copropriété et de fournir les informations relatives au locataire de son bien ainsi que son assurance habitation. Il était reproché aux occupants du bien de Monsieur [P] [I] :

Un dépôt d’encombrants dans les parties communes, Un dépôt d’objets destiné à la déchèterie dans les bennes non appropriées, Le forçage de la porte du hall d’entrée, Diverses nuisances sonores, Le dépôt de tapis et de linges sur les rebords de fenêtres.

Quatre mises en demeure ont ultérieurement été adressées à Monsieur [P] [I] aux mêmes fins en date des 14 juin 2024, 1er juillet 2024, 23 juillet 2024 et 22 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR a assigné Monsieur [P] [I] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé aux fins de voir :

Juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR subit un trouble anormal du voisinage en raison du comportement des locataires de Monsieur [P] [I] ; Ordonner à Monsieur [P] [I] de justifier dans le délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir de l’accomplissement des démarches propres à mettre fin aux troubles de voisinage causés par ses locataires et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Condamner in solidum Monsieur [P] [I] et ses locataires à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamner in solidum Monsieur [P] [I] et ses locataires à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 18 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR, représenté par avocat, maintient ses demandes.

Monsieur [P] [I], représenté par avocat, sollicite de voir :

A titre principal,

Voir déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la présente demande, celle-ci relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection ;Subsidiairement,

Voir déclarer la demande irrecevable, voire mal fondée ; Constater que tout litige a cessé ; Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, prorogé au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire, « le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction ».

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

En l’espèce, Monsieur [P] [I] soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge des contentieux de la protection au motif que le demandeur se prévaut des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’objet du présent litige, à savoir une demande de dommages-intérêts et de production de pièces fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, n’entre pas dans la compétence d’exception du juge des contentieux de la protection et relève en conséquence de la compétence générale du tribunal judiciaire.

L’exception d’incompétence soulevée par le défendeur sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes du syndic

Il ressort de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. (…)

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, Monsieur [P] [I] fait valoir que le syndic ne peut être autorisé à ester en justice sans une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte que l’action du syndic est irrecevable à défaut de justification d’une telle délibération.

En réponse, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR, qui ne justifie d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, expose qu’il peut former toute action en référé sans autorisation préalable.

Il ressort en effet de l’article susvisé que le syndic peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans un nombre limité d’hypothèses parmi lesquelles figurent les demandes relevant du pouvoir du juge des référés.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte que le juge des référés, juge du provisoire, peut allouer à une partie, à titre uniquement provisionnel, une somme d’argent à valoir sur une dette locative ou l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Or, cette demande est formulée à titre définitif et non provisionnel, et excède en tant que tel les pouvoirs du juge des référés.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable sur le fondement des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 faute d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La demande formée par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR aux fins de production de pièce sous astreinte sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile relève en revanche des pouvoirs du juge des référés et n’est, à ce titre, pas subordonnée à une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR à cette fin sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la demande de production de pièce sous astreinte

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il ressort de l’article susvisé qu’une partie peut solliciter, avant tout procès, la production d’une pièce dès lors que celle-ci améliorerait la situation probatoire des parties et serait utile à la résolution d’un litige.

L’existence de la pièce dont la production forcée est demandée doit en outre être établie, sinon avec certitude, du moins avec vraisemblance.

La production forcée doit enfin porter sur des actes déterminés ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents.

En l’espèce, les pièces dont le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR sollicite la production sont insuffisamment caractérisées pour faire l’objet d’une production forcée, le demandeur se bornant à solliciter de Monsieur [P] [I] qu’il justifie l’accomplissement de démarches propres à mettre fin aux troubles de voisinage allégués.

Au surplus, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’établit pas avec suffisamment de vraisemblance l’existence de tels justificatifs, fondant au contraire une partie de son argumentation sur l’inertie de Monsieur [P] [I] au regard des troubles dont ses locataires seraient à l’origine.

La demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR à cette fin sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR, qui succombe, sera tenu aux dépens de l’instance.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à Monsieur [P] [I] une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant en référés publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [P] [I] ;

DECLARONS irrecevable la demande de dommages-intérêts formulée à titre définitif par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR faute d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

DECLARONS la demande de production de pièces sous astreinte formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR recevable ;

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR de sa demande de production de pièces sous astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [I] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE L’AIR aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT