TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N°

AFFAIRE N° RG 24/00001 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTXB

NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT RENDU LE 20 Mai 2025

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DEMANDEUR

M. [V] [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PRESTIGE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Max LEBRETON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Monsieur Vincent DUFOURD, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 18 Mars 2025

LORS DU DELIBERE

Jugement Contradictoire rendu le 20 Mai 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Vincent DUFOURD,

assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière

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Copie exécutoire délivrée le 20 Mai 2025 à M^e Max LEBRETON, M^e Marion VARINOT

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé, du 30 avril 2011, Monsieur [V] [N] [C] a donné à bail commercial à la SARL SOCIETE PRESTIGE un local à usage de bureau de 20 m2 situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer de 1000 euros par mois pour neuf ans.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à l’échéance.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2022, Monsieur [C] a donné congé au preneur avec renouvellement à compter du 30 juin 2023, en proposant de fixer le loyer mensuel à 3500 euros.

Les parties sont convenues du renouvellement du bail, sans s’accorder sur le montant du loyer.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 14 février 2024, Monsieur [V] [N] [C] a fait assigner la SARL SOCIETE PRESTIGE devant le juge des loyers commerciaux en fixation judiciaire du loyer, et subsidiairement expertise.

Par jugement du 18 juin 2024 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé, le tribunal a désigné un expert aux fins qu’il donne son avis sur la valeur locative des locaux et apporte tout éléments utiles au regard des cinq critères fixés par l’article L145-33 du code de commerce.

L’expert a déposé son rapport le 18 décembre 2024 et estimé que la valeur locative à la date du congé pouvait être estimée à 1999,04 euros par mois hors charges et taxes.

Par conclusions après expertise en date du 13 mars 2025 régulièrement notifiées, le bailleur a sollicité de voir :

— JUGER que le loyer du bail conclu entre les parties et renouvelé au ler juillet 2023 s’élève à un montant annuel au moins supérieur à la somme de 24.000 euros HT et HC (soit un montant supérieur à 2.000 euros HT et HC par mois avec effet rétroactif au ler juillet 2023) et en fixer le montant en conséquence ;

Subsidiairement, JUGER que le loyer du bail conclu entre les parties et renouvelé au 1er juillet 2023 s’élève à un montant annuel de 24.000 euros HT et HC (soit 2.000 euros HT et HC par mois avec effet rétroactif au ler juillet 2023) correspondant à la valorisation retenue par l’expert judiciaire ;

CONDAMNER la SOCIETE PRESTIGE à verser à Monsieur [V] [N] [C] (i) a minima la somme de 14.700 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus depuis le 1er juillet 2023 (montant arrêté au 12 mars 2025, à parfaire) et (ii) à compter de la décision à intervenir un loyer mensuel fixé a minima à la somme de 2.000 euros HT et HC au titre du contrat de bail conclu entre les parties ;

CONDAMNER la SOCIETE PRESTIGE à verser des intérêts au taux légal sur la somme égale a minima à 14.700 euros (correspondant à la différence entre le loyer payé depuis le 1er juillet 2023, soit 1.300 euros, et le loyer mensuel fixé a minima à la somme de 2.000 euros HT et HC – montant à parfaire arrêté au 12 mars 2025) ;

JUGER que conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, le loyer fixé portera intérêt au taux légal, de plein droit, à compter de la date d’effet du nouveau loyer (soit à compter du ler juillet 2023) et que les intérêts échus depuis d’une année produiront eux-mêmes intérêts et CONDAMNER la SOCIETE PRESTIGE au paiement des intérêts ainsi dus ;

CONDAMNER la SOCIETE PRESTIGE à payer à Monsieur [V] [N] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, la SARL SOCIETE PRESTIGE demande au juge des loyers de constater que le bail conclu entre les parties a bien été renouvelé au 1er juillet 2023, de fixer le montant mensuel du loyer à la somme de 2000 euros hors taxes et charges et dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens de la présente instance.

SUR CE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX:

En droit, il résulte des dispositions de l’ article L145-34 du code de commerce que le loyer est en principe plafonné en fonction de l’indice des loyers commerciaux sauf si:

—  la durée du contrat était supérieure à 9 ans, la durée du contrat était de neuf années mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est de plus de douze années,

—  il y a eu une modification notable des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L 145-33 du même code.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que: «  le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1/ Les caractéristiques du local considéré ; /2 La destination des lieux ; /3 Les obligations respectives des parties ; /4 Les facteurs locaux de commercialité ; /5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »

Chacun des critères mentionnés à l’article L145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R145-3 à R145-8 du même code.

Le bail s’est renouvelé tacitement et a duré plus de douze années de sorte qu’il n’est pas soumis au plafonnement et que le loyer doit être fixé en fonction de la seule valeur locative telle que définie par les articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce. Le principe du déplafonnement est acquis sans qu’il y ait lieu de démontrer l’évolution notable de l’un des quatre premiers facteurs définis par l’article L.145-33 du code de commerce.

Chacun des critères mentionnés à l’article L145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R145-3 à R145-7 du même code dans les termes suivants :

— « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : /1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;/2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;/3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;/4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;/5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire./ Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux./Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. »

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6./A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence./Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Aucun élément n’est produit par le bailleur pour remettre en cause le montant retenu par l’expert.

Le montant retenu par l’expert soit 2000 euros est donc pertinent.

Le loyer sera donc fixé à la somme de 2000 euros par mois hors charges à compter du 1er juillet 2023 et pour une durée de 9 années.

Les sommes dues au titre de la partie non réglée du loyer pendant la durée de la procédure porteront intérêts à compter du jour de la demande en fixation du nouveau loyer (assignation du 14 février 2024) en application de l’article 1155 du code civil devenu 1343-2 du même code (pour illustration cass civ 3 , 12 avril 2018, n° 16-26514 publié).

L’équité justifie que la SARL SOCIETE PRESTIGE qui succombe principalement à l’instance soit condamnée à payer à Monsieur [V] [N] [C] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme mensuelle de 2000 euros HT le loyer en principal dû par la SARL SOCIETE PRESTIGE à compter du 1er juillet 2023 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5],

DIT que le loyer fixé portera intérêts pour chaque échéance échues non payées, au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SARL SOCIETE PRESTIGE à payer à Monsieur [V] [N] [C] la somme totale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les parties pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE le 20 MAI 2025 et nous avons signé avec madame le greffier.

Le Greffier Le Président