TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 AVRIL 2026

N° RG 26/00026 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FNJO

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

17 avril 2026

S.C.I. [S] [X] venant aux droits de la SCI M.[L] [X]

c/

Monsieur [H] [N]

Madame [V] [K] épouse [N]

DEMANDERESSE

S.C.I. [S] [X] venant aux droits de la SCI M.[L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [V] [K] épouse [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

En présence de Madame [C] [Z], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2013, la société SCI [S] D’OR a consenti un bail d’habitation à M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] portant sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 511 euros et d’une provision pour charges de 33 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 931,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] le 9 septembre 2025.

Par assignation du 31 décembre 2025, la société SCI [S] D’OR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,932,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2025,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, la société SCI [S] D’OR se désiste de ses demandes au titre de l’assurance, maintient l’intégralité de ses autre demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 mars 2026, s’élève désormais à 1159,86 euros. La société SCI [S] D’OR considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’en rapporte quant à d’éventuels délais de paiement.

M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement par mensualités de 50 euros. Ils indiquent avoir conclu un accord avec le bailleur et que les paiement ont débuté.

Les défendeurs précisent avoir un enfant à charge et percevoir des ressources mensuelles de 2000 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI [S] D’OR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 931,55 euros a été désintéressée par deux versements de 556 euros les 9 septembre 2025 et 14 octobre 2025.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et la demande de constatation de l’acquisition de la clause sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI [S] D’OR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2026, M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] lui devaient la somme de 1159,86 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] proposent une mensualité de remboursement de 50 euros.

Au regard des propositions formulées, il convient d’autoriser M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] à se libérer de la dette locative selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SCI [S] D’OR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2025 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE, en conséquence, la société SCI [S] D’OR de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

DEBOUTE la société SCI [S] D’OR de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] à payer à la société SCI [S] D’OR la somme de 1159,86 euros (mille cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus,

AUTORISE M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] à payer à la société SCI [S] D’OR la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] et Mme [V] [K] épouse [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 septembre 2025 et celui des assignations du 31 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge