TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/205

RG n° : N° RG 24/01469 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CN3R

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8]

RCS [Localité 9] 645 520 164

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [Y]

né le 23 Août 1971 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 11 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le : 19/05/2025

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014 ayant pris effet le 29 décembre 2014, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a consenti à Monsieur [R] [Y] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 255,22 euros et une provision sur charges de 39,81 euros payables mensuellement à terme échu.

Le 10 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [R] [Y] pour la somme de 1 658,90 euros dont 1 533 euros en principal.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 26 septembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits des SA d’HLM BATIGERE GRAND EST et BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer :

la somme de 2 107,12 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 09 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [R] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que la dette avait été soldée suite à la délivrance de l’assignation mais qu’une nouvelle dette s’était constituée à hauteur de 289,38 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025, raison pour laquelle elle maintenait ses demandes.

Monsieur [R] [Y], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mentionnant notamment le souhait exprimé par le locataire de se maintenir dans les lieux.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Il est également prévu que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont convenu, le 30 décembre 2014, d’un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement situé à l’adresse mentionnée dans l’assignation.

Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 13 juin 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 25 septembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient en son article 12 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et/ou des charges aux termes convenus, ou du dépôt de garantie.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 10 juillet 2024 au locataire pour un arriéré de loyers et charges de 1 533 euros.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 11 septembre 2024 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [Y] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 11 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Il est rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aussi, selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 03 mars 2025, que Monsieur [R] [Y] reste devoir la somme de 34,03 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation de février 2025 incluse), déduction faite de la somme de 255,35 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Il ne résulte pas des éléments de la cause que le défendeur se soit acquitté du règlement de cet arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur [R] [Y] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 34,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1244-1 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 (anciennement 1244-1) du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a exprimé sa volonté de rester dans les lieux loués lors de l’enquête sociale diligentée par la préfecture. Cette volonté, associée à la reprise du paiement du loyer courant et aux efforts entrepris pour apurer la dette locative – laquelle est presque intégralement réglée -, s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à Monsieur [R] [Y] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement de cette mensualité unique à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’article 695 du même code.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

L’équité justifie de condamner Monsieur [R] [Y] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 30 décembre 2014 sont réunies au 11 septembre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 3], se trouve donc résilié au 11 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 34,03 euros (trente-quatre euros et trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 mars 2025 (indemnité d’occupation de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [R] [Y] à se libérer de sa dette en une mensualité unique de 34,03 euros, outre les intérêts et frais, le versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, la mensualité devra être payée en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer à son terme exact et dans son intégralité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute par Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [R] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 13 mai 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT