TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00180 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FF3L

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

S.A. HLM MON LOGIS

c/

Madame, [Y], [B] épouse, [D]

Monsieur, [J], [D]

DEMANDERESSE

S.A., [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par Madame, [W], [E], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame, [Y], [B] épouse, [D],

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M., [J], [D] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur, [J], [D],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2021, la société HLM MON LOGIS a consenti un bail d’habitation à M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790,01 euros et d’une provision pour charges de 25,79 euros.

Par actes de commissaire de justice du 14 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2859,58 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] le 19 avril 2024.

Par assignations du 13 mars 2025, la société, [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8286,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société HLM MON LOGIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 février 2026, s’élève désormais à 14 554,42 euros. Elle sollicite le rejet de la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire adverse.

Au soutien de ses demandes, la société, [Adresse 1] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à d’éventuels délais de paiements. Elle indique également que l’attestation d’assurance n’a pas été produite.

M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement.

Ils indiquent que le dernier loyer n’a pas été payé mais qu’ils sont en attente de l’obtention d’un prêt entreprise de 8000 euros qui leur permettra de solder une grande partie de leur dette locative.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 juin 2024.

Ces derniers n’ont cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HLM MON LOGIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Cependant, l’acquisition de clause réoslutoire ressortant du défaut d’assurance, l’octroi de tels délais de paiement est exclue.

Au surplus, M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] ne remplissent également pas la condition de reprise du paiement des loyers courants au regard du décompte produit par le bailleur.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société, [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] lui devaient la somme de 14554,42 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] proposent une mensualité de remboursement de 300 euros et indique être en attente de l’octroi d’un prêt de 8000 euros leur permettant de solder une grande partie de la dette locative.

Au regard des propositions formulées, il convient d’autoriser M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] à se libérer de la dette locative selon les modalités détaillées ci-après.

Ces délais de paiement, fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM MON LOGIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société, [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 14 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2021 entre la société HLM MON LOGIS, d’une part, et M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3] est résilié depuis le 15 juillet 2024,

DEBOUTE M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 14554,42 euros (quatorze mille cinq cent cinquante-quatre euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus,

AUTORISE M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] à payer à la société HLM MON LOGIS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M., [J], [D] et Mme, [Y], [B] épouse, [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 juin 2024 et celui des assignations du 13 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge