MINUTE N° : 25/0128

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03822

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. CJC-IMMO

ET :

[X] [B]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à SCI CJC-IMMO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. CJC-IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [W] [Y]

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [B]

né le 26 Février 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/03822

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 novembre 2015, la SCI CJC IMMO a consenti à Monsieur [B] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 5]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490,00 € charges comprises.

Le 8 avril 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [B] [X] par acte de commissaire de justice du 22 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [X] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [X] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [B] [X] au paiement de la somme de 20090,00 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 août 2024, avec intérêt légal à la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et, à la date de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Monsieur [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [B] [X] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [B] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 23 août 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [B] [X] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, la SCI CJC IMMO, représentée par son gérant Monsieur [W] [Y] suivant l’extrait Kbis remis à l’audience, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative compte tenu des échéances impayées de septembre 2024 à janvier 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 22 août 2024 signifié à personne, Monsieur [B] [X] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 22 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 23 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 28 novembre 2015 aux termes duquel il est prévu à l’article VII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024 à Monsieur [B] [X] et portant sur la somme de 17954,66 € dont 17640,00€ au titre des impayés de loyers, de charges et du dépôt de garantie.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [B] [X] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 novembre 2015, le commandement de payer délivré le 8 avril 2024, le décompte de la créance arrêté au 20 août 2024 laissant apparaître une somme de 20090,00 € à la quelle il ajoute cinq mois d’impayés de loyers de septembre 2024 à janvier 2025, soit la somme de 2450,00 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [X] à verser à La SCI CJC IMMO la somme de 22540,00 € (20090,00 € + 2450,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 16 janvier 2025, quittancement de janvier compris.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 8] a rendu le 10 octobre 2024 au profit de Monsieur [B] [X] une décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il résulte enfin du décompte susvisé que Monsieur [B] [X] n’a fait aucun règlement depuis plusieurs années et n’a pas repris les paiements du loyer courant ensuite de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement.

Par conséquent, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 21 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [B] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 9 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [B] [X], perdant le procès, sera condamné à verser à la SCI CJC-IMMO la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [B] [X].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [B] [X] à payer à la SCI CJC IMMO la somme de 22540,00€ (VINGT DEUX MILLE CINQ CENT QUARANTE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 9 juin 2024 ;

Dit que Monsieur [B] [X] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [B] [X] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [B] [X], d’avoir libéré volontairement les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [B] [X] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [B] [X] à verser à la SCI CJC IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [B] [X] à verser à la SCI CJC IMMO la somme de 300,00€ (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [B] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection