TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00613 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FLDK

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

S.C.I. FD2H

c/

Monsieur, [W], [R]

DEMANDERESSE

S.C.I. FD2H,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M., [M], [S] (Gérant)

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [R],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2021, M., [X], [O] a consenti un bail d’habitation à M., [W], [R] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 3], comprenant les caves n°2 et 1 et le box n°1 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte du 02 février 2023, la société SCI FD2H a acquis l’immeuble loué.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la société SCI FD2H a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1750,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [W], [R] le 19 mars 2025.

Par assignation du 26 septembre 2025, la société SCI FD2H a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [W], [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisonnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4375,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, et un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société SCI FD2H maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 février 2026, s’élève désormais à 6563,10 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [W], [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI FD2H justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 mars 2025 et mettait ainsi le locataire en demeure de régler les termes de ce commandement dans un délai de deux mois, la clause résolutoire du contrat ne prévoyant pas de délai. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1750,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI FD2H à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI FD2H verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, M., [W], [R] lui devait la somme de 6536,10 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M., [W], [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI FD2H ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [W], [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SCI FD2H concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 21 août 2021 liant la société SCI FD2H, d’une part, et M., [W], [R], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à Nogent-sur-Seine (10400) en ce compris les caves n°2 et 1 et le box n°1 est résilié depuis le 19 mai 2025,

ORDONNE à M., [W], [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [W], [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M., [W], [R] à payer à la société SCI FD2H la somme de 6536,10 euros (six mille cinq cent trente-six euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de février 2026 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M., [W], [R] à payer à la société SCI FD2H la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [W], [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 et celui de l’assignation du 26 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,