TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

ORDONNANCE DU 09 DECEMBRE 2025

RÔLE N° RG 24/00530 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BCDF

NATAF : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Minute n°

DEMANDEUR A L’INCIDENT – DEFENDEUR AU FOND :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CITYA QUEYRIE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BRIVE sous le numéro 899 463 483, dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE A L’INCIDENT – DEMANDERESSE AU FOND :

Madame [G] [O]

née le 30 Octobre 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Cécile PAILLER, Vice-Présidente

GREFFIER : Lors de la plaidoirie : Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre greffier ; lors de la mise à disposition : Madame Marie-Pierre DEBONO, Greffière

DÉBATS : A l’audience publique du 14 octobre 2025

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire, en premier ressort

Les avocats ont fourni leurs explications.

Date indiquée aux parties pour le prononcé de la décision : 09 décembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 3], est une petite copropriété de quatre copropriétaires, dont le syndic est l’EURL CITYA QUEYRIE IMMOBILIER.

Par acte notarié du 7 décembre 2023, Mme [G] [O] a acquis les lots n° 4 (appartement), 7 (cave) et 11 (grenier).

Le 7 juin 2024, le syndic a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale annuelle du 28 juin 2024, avec à l’ordre du jour des résolutions sur des travaux envisagés, à savoir l’isolation des combles et le changement des fenêtres.

Mme [O], qui a également appris que l’un des copropriétaires voulait faire installer un monte-personne dans l’escalier commun, a voté contre ces résolutions, lesquelles ont toutefois été adoptées.

Elle a donc demandé à bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, et a interrogé le syndic sur les actions mises en œuvre pour recouvrer les sommes dues par l’un des copropriétaires en situation d’impayé, sous curatelle de l’UDAF.

Par acte d’huissier de justice du 1er octobre 2024, Mme [O] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dudit immeuble aux fins, à titre principal, d’annuler l’assemblée générale du 28 juin 2024, et à titre subsidiaire d’annuler diverses résolutions de ladite AG, au visa des articles 18, 14-1, 26 et 9 de la loi précitée.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 7] demande :

— De déclarer irrecevable l’action de Mme [O] en raison de la déchéance

de son droit à contestation en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557

du 10 juillet 1965 ;

— De la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— De la condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose :

Que Mme [O] était présente à l’assemblée générale du 28 juin 2024 ; que par courrier recommandé du 21 septembre 2024, elle a demandé à bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi de 1965 pour le cas où les travaux votés seraient mis en place, c’est-à-dire procéder à leur paiement, pour la part lui incombant, en dix annuités égales ;

Qu’elle a immédiatement fait délivrer son assignation, empêchant ainsi le syndic de lui répondre sur ce point ;

Que son action est irrecevable en ce que le procès verbal de l’assemblée générale lui a été remis en mains propres le jour même de la tenue de ladite AG ; qu’ainsi le délai de contestation a commencé à courir du jour de cette remise valant notification, même si Mme [O] a tenté par la suite de contourner ce délai en se faisant de nouveau adresser ce PV par courrier ;

Qu’elle devait donc introduire son action en contestation avant le 28 août 2024, mais que l’assignation n’a été délivrée que le 1er octobre 2024.

En réplique, Mme [O] conclut au débouté du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, et demande la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Elle expose :

Que la notification ne peut résulter que de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ou d’un acte d’huissier, et qu’aucune notification ne peut être considérée comme valablement réalisée par remise contre récépissé ;

Qu’il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès verbal d’assemblée générale ;

Que ledit syndicat fait référence à l’article 667 du Code de procédure civile, lequel ne peut se substituer à l’article 64 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que ce dernier est un texte spécial ;

Qu’il s’appuie également sur une lettre remise par son syndic professionnel, ce qui établit qu’aucune notification valable n’a été effectuée ; qu’il ressort de son argumentation que le délai de deux mois n’a jamais commencé à courir, de sorte que c’est à tort qu’il se prévaut d’une prétendue prescription.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en son alinéa 2 :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Et l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse aux débats une attestation de M. [I] [E] (cf. sa pièce n° 12), qui, bien que ne répondant pas aux exigences de l’article 202 du Code de procédure civile, indique que Mme [O] a reçu le procès verbal, qui lui a été remis en main propre à la fin de l’assemblée générale du 28 juin 2024.

Mais ce mode de remise n’est pas conforme à l’article 64 précité, de telle sorte que ledit procès verbal n’a pas été valablement remis à Mme [O] le 28 juin 2024. Il sera relevé qu’il lui a sans doute ainsi été remis, ainsi qu’à M. [E], en ce qu’ils sont tous deux membres du conseil syndical (cf. résolution n° 8 p. 5/11). Mais il ne s’agit là, tout au mieux, que de copies à titre informatif, sans valeur juridique de ce fait.

Il s’ensuit que le délai de contestation de deux mois ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants ne peut pas avoir couru à compter du 29 juin 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES produit également un suivi d’une lettre recommandée du syndic adressée à Mme [O], postée le 24 octobre 2024 et distribuée le 28 octobre.

Toutefois, rien ne permet de considérer qu’il s’agirait là, ainsi qu’il l’affirme sans en rapporter la preuve, dudit procès verbal d’assemblée générale. Et en tout état de cause, une telle notification serait inopérante en ce qu’elle aurait été effectuée plus d’un mois après la tenue de l’assemblée générale.

Il convient donc d’en déduire que le délai de contestation de deux mois n’a jamais commencé à courir. En conséquence de quoi le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera débouté de son exception d’irrecevabilité au motif de la prescription de l’action de Mme [O].

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens de la présente instance d’incident.

Il serait inéquitable de laisser supporter à Mme [O] la charge de ses frais irrépétibles. La somme de 1 000 € lui sera allouée et mise à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, au titre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécile PAILLER, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 795 du Code de procédure civile,

DÉBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA QUEYRIE IMMOBILIER, de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de Mme [G] [O] au motif de la prescription de son délai de contestation ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA QUEYRIE IMMOBILIER, aux dépens de l’instance d’incident ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA QUEYRIE IMMOBILIER, à verser à Mme [G] [O] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS le caractère immédiatement exécutoire de la présente ordonnance ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT