Minute n°

N° RG 24/00727 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILKP

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Etablissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Myriam TOUZAN, avocat au barreau la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Giacomino VITALE, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00727 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILKP

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Mme [N] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) par contrat en date du 26 juillet 2019.

Se prévalant de manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible, l’établissement public VALENCE ROMANS HABITAT a fait assigner Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, signifié à personne.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 25 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT demande :

de débouter Mme [N] [E] de l’ensemble de ses demandes,de prononcer la résiliation du contrat de bail portant sur le logement en date du 26 juillet 2019 et du contrat de location de stationnement en date du 11 décembre 2019,d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [E] ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force public, et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,de condamner Mme [N] [E] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, et ce à compter de la date de la résiliation jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,de condamner Mme [N] [E] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT fait valoir en substance que, depuis son entrée dans les lieux, les locataires de l’immeuble se plaignent du comportement de Mme [N] [E], dénonçant des nuisances sonores de jour comme de nuit, mais aussi des dégradations dans les parties communes et des déchets jetés sur les balcons des voisins. Il estime que les plaintes recueillies démontrent qu’il s’agit de nuisances répétées et d’une certaine intensité, qui n’ont pas cessé en dépit des mises en demeure, et susceptibles d’engager sa responsabilité à l’égard des autres locataires. Il rappelle par ailleurs avoir dû saisir la juridiction pour être autorisé à pénétrer dans le logement pour faire réaliser des travaux dans le logement de Mme [N] [E] en raison d’une fuite dans sa salle de bains, alors qu’elle refusait l’accès à son logement depuis plusieurs mois.

S’agissant des demandes reconventionnelles présentées par Mme [N] [E], l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT indique que le logement de l’intéressée n’a pas de système de chauffage individuel mais relève du système de chauffage collectif de l’immeuble qui fonctionne sans difficulté, la locataire ne rapportant pas la preuve du défaut de chauffage qu’elle invoque. Concernant la panne de VMC, il reconnaît que la panne du caisson a été constatée le 13 janvier 2025, mais soutient que la réparation a été faite dans les meilleurs délais et a été effective le 30 avril 2025. Il ajoute qu’il pouvait être remédié à la panne de VMC en aérant le logement tous les jours.

Mme [N] [E] sollicite :

de débouter l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT de l’ensemble de ses demandes,de condamner l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT à faire réaliser les travaux de réparation, de mise en conformité et en état du chauffage et de la VMC de son logement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenirde condamner l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT à lui payer la somme de 4000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,de condamner l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réplique, Mme [N] [E] conteste les faits dénoncés à son encontre, indiquant qu’elle fait l’objet d’une inimitié de ses voisins non immédiats et que l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT ne produit aucun élément extérieur et objectif autre que les doléances de certains locataires. Elle indique qu’elle produit des témoignages de ses voisins immédiats contredisant les témoignages dont se prévaut le demandeur. Elle estime qu’en tout état de cause aucune preuve n’est rapportée de la gravité, de la persistance ou du caractère durable ou répétitif des troubles qui lui sont imputés et que son occupation n’excède pas les inconvénients habituels du voisinage.

A titre reconventionnel, Mme [N] [E] fait valoir en substance, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle subit de manière constante et répétée des pannes de chauffage et d’eau chaude depuis l’hiver 2020, sans évolution positive malgré ses mises en demeure. Elle ajoute que la VMC est en panne depuis plusieurs mois et que de nombreuses moisissures sont apparues au sein de son logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation incombe tant au preneur qu’aux occupants de son chef.

Par ailleurs, il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT produit aux débats, afin de rapporter la preuve des manquements de Mme [N] [E] à son obligation de jouissance paisible, des courriels et des attestations émanant de certains de ses voisins, principalement le couple [X] et Mme [R] [T], rapportant que l’intéressée est à l’origine de nuisances sonores tôt le matin ou tard le soir, telles que des bruits de meuble au sol, le son élevé de la télévision ou des conversations bruyantes. Il est également rapporté qu’elle ferait des marques avec les roues de son vélo sur les murs des parties communes ou ne se soucierait pas de ce qui peut tomber de son balcon sur ceux de ses voisins du dessous.

En défense, Mme [N] [E] conteste fermement les faits reprochés dans le cadre de ces attestations. Elle produit, à l’appui de ses dénégations, des attestations faites par ses autres voisins, qui sont ses voisins immédiats à gauche et à droite du pallier, ainsi que son voisin du dessous. Ces différents voisins attestent au contraire que Mme [N] [E] est discrète et n’est à l’origine d’aucune nuisance sonore, indiquant même qu’elle n’a pas de télévision, et qu’ils n’ont également jamais constaté qu’elle soit à l’origine de dégradations ou de jets de déchets par son balcon. Par ailleurs, certains de ces voisins indiquent dans leur attestation avoir eux-mêmes été l’objet de critiques qu’ils disent infondées de la part du couple [X] ou de Mme [R] [T].

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT produit plusieurs éléments relatifs à un dégât des eaux survenu au cours de l’année 2020 montrant qu’il a existé de sérieuses difficultés pour que Mme [N] [E] admette l’entrée dans son logement en vue d’une recherche de fuite, puis pour faire procéder aux réparations. Cet épisode est néanmoins ancien et apparaît isolé, aucune autre difficulté n’étant rapportée pour accéder en cas de nécessité au logement de la locataire.

Dès lors, en l’état des éléments contradictoires produits aux débats, les attestations fournies par l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT sont insuffisantes à rapporter la preuve de l’inexécution par Mme [N] [E] de son obligation de jouissance paisible du logement, aucun élément objectif ne venant corroborer les témoignages recueillis qui sont contredits par les témoignages d’autres occupants de l’immeuble dont les logements jouxtent immédiatement celui de l’intéressée.

Les difficultés relevées dans la gestion du dégât des eaux en 2020 sont isolées et ne sont en tout état de cause pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article 2 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. L’article 3 ajoute que le logement doit être équipé d’une installation permettant un chauffage normal.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, qui ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Mme [N] [E] affirme que son logement n’est pas doté d’un système de chauffage performant permettant un chauffage normal de son habitation. A l’appui de ses affirmations, elle produit les courriers de réclamations qu’elle a adressés à son bailleur, soit directement, soit par l’intermédiaire de son assureur, soit par l’intermédiaire d’une association. Toutefois, ces pièces, qui ne font que reprendre les déclarations de la locataire, ne sont pas susceptibles de rapporter la preuve d’une absence de chauffage.

Par ailleurs, Mme [N] [E] produit des attestations de voisins ou de proches témoignant du fait qu’elle n’a pas de chauffage et qu’elle doit avoir un chauffage d’appoint. La pétition en date du 22 mai 2021 produite en pièce n°11 n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité permettant de vérifier l’identité des signataires.

En défense, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT produit une attestation en date du 28 mai 2025 établie par la société ENGIE indiquant que le chauffage collectif du bâtiment fonctionne normalement et que le logement de Mme [N] [E] est desservi comme les autres par ce système de chauffage collectif. Il est également rapporté que les mesures de la sonde de température installée en janvier 2024 dans le logement montrent que la température de consigne est respectée.

Compte tenu de ces éléments, et de l’absence de constatation objective produite par Mme [N] [E], celle-ci échoue à rapporter la preuve d’une absence d’installation permettant un chauffage normal au sein de son logement.

S’agissant de la panne de VMC, il est établi à la fois par les attestations, mais aussi par les pièces produites par l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT qu’il a été constaté que la VMC de l’immeuble était tombée en panne le 13 janvier 2025, et a été réparé le 30 avril 2025. Il a été constaté qu’à la suite de cette intervention, le système de VMC fonctionnait à nouveau.

Si l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT rapporte la preuve des diligences faites pour faire réparer cette VMC, il n’en demeure pas moins que le logement de Mme [N] [E] a été dépourvu de dispositif de ventilation pendant trois mois et demi, et que le bailleur engage sa responsabilité du fait de ce dysfonctionnement dès lors qu’il est tenu à une obligation de résultat.

Les photographies de l’appartement de Mme [N] [E] sur lesquelles des moisissures sont visibles ne sont pas datées. Elles sont toutefois similaires à celles jointes au courrier en date du 7 mars 2025 de sa voisine, Mme [H] [B], se plaignant elle aussi de la panne de la VMC et de l’apparition de moisissures dans son appartement.

L’absence de dispositif de ventilation a nécessairement causé un préjudice à Mme [N] [E] qui a dû vivre, pendant cette période, dans un logement anormalement humide et dans lequel des moisissures se sont développées. Ce préjudice de jouissance sera intégralement indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 200 euros.

En revanche, Mme [N] [E] sera déboutée de sa demande de travaux, le dysfonctionnement de la VMC ayant été réparé.

Sur les demandes accessoires

L’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Mme [N] [E] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci ne justifiant d’aucun frais irrépétible non compris dans les dépens resté à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déboute l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT à payer à Mme [N] [E] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— Déboute Mme [N] [E] du surplus de ses demandes,

— Condamne l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présence décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,