N° RG 23/01534 – N° Portalis DBXS-W-B7H-HYHK

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 10/09/2025

à :

— la SELAS CABINET CHAMPAUZAC,

— la SELARL FRANCON BURILLE,

— la SCP GOURRET [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la DROME

Monsieur [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître David BURILLE de la SELARL FRANCON BURILLE, avocats au barreau de la DROME

Monsieur [I] [M]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de la DROME

S.A.R.L. DIAZ ALAIN ET FILS, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître David BURILLE de la SELARL FRANCON BURILLE, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 janvier 2016, Monsieur et Madame [M] ont confié à la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN (ci-après dénommée l’agence immobilière) un mandat de vente sans exclusivité d’une “villa de 180 m² – 4 chambres dont 1 suite parentale sur 1800 m² de terrain avec piscine et jacuzzi Garage et studio”, au prix de 600000 € net vendeur.

La plaquette de vente établie par l’agence immobilière précisait que la villa contemporaire comportait également un sous-sol aménagé en buanderie et salle de jeux.

Suivant acte notarié du 24 mai 2017, Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S] (ci-après dénommés les consorts [T]/[S] ou les acquéreurs) ont fait l’acquisition, par l’entremise de l’agence SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN, auprès de Monsieur [I] [M] et son épouse (ci-après dénommé le vendeur) d’une maison d’habitation, avec garage, piscine et terrain attenant, située [Adresse 3] à [Localité 8], cadastrée section ZH n° [Cadastre 1] et le 1/24ème du n° [Cadastre 6], au prix de 505000 € (dont 23000 € de biens mobiliers).

Monsieur [I] [M] a construit pour partie en auto-entreprise, sans pour autant avoir été couvert par une assurance de responsabilité et de dommages obligatoire, ladite maison d’habitation sur la base d’un permis de construire déposé le 02 avril 2009 au nom de Madame [L] [M], lequel a été transféré à Monsieur [I] [M], puis de diverses modifications du permis de construire.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 09 mai 2017.

La société DIAZ ALAIN ET FILS est également intervenue pour les travaux de maçonnerie en 2012 et 2013.

Se plaignant de l’apparition d’humidité dès novembre 2017 puis d’infiltrations en janvier 2018 dans les pièces situées au sous-sol dédiées à la salle de jeux, à la salle de sport et à la buanderie, les acquéreurs ont fait dresser un constat d’huissier le 05 juin 2018.

Par courrier du 03 août 2018, les acquéreurs ont adressé un courrier à la SARL DIAZ ALAIN ET FILS aux fins d’actionner sa garantie décennale, dont ils ont informé le vendeur par courrier du 15 août 2018.

Ils ont saisi le juge des référés qui a, par ordonnance du 19 décembre 2018, désigné Monsieur [A] en qualité d’expert judiciaire, dont la mission a été étendue, par une première ordonnance juridictionnelle du 03 juillet 2019, aux désordres concernant l’installation électrique et aux infiltrations dans le bâtiment annexe de la maison principale, et par une seconde ordonnance du 13 octobre 2021, à la vérification générale de toute l’installation électrique, du réseau d’évacuation des eaux de pluie et des égouts, de l’adhérence des carreaux du carrelage de la terrasse et de l’état de la piscine.

Le rapport définitif d’expertise judiciaire a été établi le 03 juillet 2023, celui de Monsieur [P], sapiteur chargé de vérifier le réseau électrique, le 16 août 2022, et celui de la société SCAVI, sapiteur chargé de vérifier le réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, le 24 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2023, les consorts [T]/[S] ont assigné Monsieur [I] [M], aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des 1792 à 1792-4-1 du code civil, de le condamner à leur payer les sommes de 78444,27 € TTC indexée sur l’indice BT 01 depuis la date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance comprenant ceux de l’instance en référé et d’expertise judiciaire incluant les frais des sapiteurs.

Par actes de commissaire de justice du 15 février 2024, Monsieur [I] [M] a appelé en cause la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS aux fins de solliciter du tribunal la jonction de cette instance avec celle engagée par les consorts [T]/[S], leur condamnation à lui verser, la somme de 30000 €, chacune, à titre de dommages et intérêts, outre 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La jonction a été prononcée le 12 avril 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, les consorts [T]/[S] ont maintenu leurs demandes sauf à porter à 94080,64 € TTC le montant des travaux de reprise.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que Monsieur [I] [M] est débiteur à leur égard de la garantie légale prévue à l’article 1792 du code civil pour les désordres de nature décennale et engage sa responsabilité civile contractuelle pour les désordres résultant d’une mise en oeuvre contraire aux règles de l’art en application des articles 1217 et suivants du même code.

Ils indiquent en préambule qu’il appartient à Monsieur [I] [M] de faire une offre d’indemnisation dans la mesure où sa proposition de “donner acte” est dépourvue de toute portée juridique.

Ils expliquent qu’il est indifférent au litige que le vendeur fasse valoir les dispositions du code de l’urbanisme, qui n’ont aucune incidence sur la notion d’impropriété à destination, dans la mesure où Monsieur [I] [M] a engagé sa responsabilité en réalisant un sous-sol sans le faire apparaître sur le permis de construire, et où il a modifié la destination de l’ouvrage en aménageant ce sous-sol en buanderie et salle de jeux comme cela résulte, non seulement de la plaquette de vente de l’agence immobilière et de l’agence LCDI, mais aussi du rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [V] le 19 mai 2014 mentionnant la présence d’une salle de jeux et d’une cuisine attachée, ou encore de l’attestation de Madame [U] dont les enfants ont joué dans ladite pièce et du constat d’huissier du 05 juin 2018 qui a constaté la présence d’un convecteur électrique de chauffage et de plusieurs prises.

Ils répliquent également au reproche fait par le vendeur à l’expert judiciaire, que celui-ci a fait des appréciations d’ordre juridique sur la nature du sous-sol en réponse à ses dires et aux chefs de sa mission, en ce que le sous-sol répond aux normes qui définissent une pièce habitable compte tenu de sa hauteur supérieure à 1.80 m, avec les finitions, le doublage et l’isolation des murs, le chauffage par radiateur et la mise en place d’un évier avec plan de travail, ce qui est confirmé par le devis de M. [R] DEPANNAGES faisant état du démontage et de la repose d’une “cuisine + meuble” ainsi que du parquet flottant.

Ils ajoutent qu’aucun élément ne permet à Monsieur [I] [M] d’affirmer que le sous-sol a été vendu comme une cave, puisque, selon la plaquette de vente et lors de la visite des lieux, le sous-sol était aménagé, et précisent que le prix a été déterminé de façon global et librement négocié avec le vendeur, de telle sorte que l’impropriété à l’ouvrage à sa destination doit s’apprécier en référence à la destination convenue entre les parties, ce qui est le cas du sous-sol dont l’étanchéité n’a pas été réalisée dans les règles de l’art puisqu’il y a des infiltrations d’eau depuis l’extérieur à cause du manque d’étanchéité des murs périmétraux et du trou non bouché pour la pénétration du réseau EDF.

Ils considèrent que seule la responsabilité de Monsieur [I] [M] est engagée et non celle de l’entreprise DIAZ ALAIN ET FILS qui n’a pas failli en son devoir de conseil car elle pouvait pas savoir que le sous-sol serait aménagé en buanderie, cuisine et salle de jeux en lieu et place d’une cave.

Ils opposent au vendeur l’absence de pertinence de l’argumentation relative à la décence du sous-sol alors qu’il disposait d’un chauffage, d’une hauteur de 1,80 m, d’une ouverture sur l’extérieur, de l’isolation d’une pièce à vivre, et que les désordres ne sont apparus qu’après la vente.

Ils sollicitent ainsi le montant des travaux de reprise actualisé au regard de l’inflation et du coût des matières premières.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025, Monsieur [I] [M] a sollicité du tribunal de :

A titre principal :

— Donner acte à Monsieur [I] [M] de ce qu’il accepte les conclusions de l’Expert s’agissant des désordres relatifs au carrelage extérieur de la terrasse, au studio et au garage ;

— Par conséquent, Condamner Monsieur [I] [M] à verser la somme de 14 438 € HT au titre de ces désordres ;

— Juger que le sous-sol de la maison d’habitation située [Adresse 3], section ZH n°[Cadastre 6], [Adresse 3] [Localité 8] n’est pas une pièce habitable ;

— Par conséquent, Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S] au titre des désordres affectant le sous-sol ;

A titre subsidiaire :

— Donner acte à Monsieur [I] [M] de ce qu’il accepte les conclusions de l’Expert s’agissant des désordres relatifs au carrelage extérieur de la terrasse, au studio et au garage ;

— Par conséquent, Condamner Monsieur [I] [M] à verser la somme de 14 438 € HT au titre de ces désordres ;

— Condamner in solidum la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS à relever et garantir Monsieur [I] [M] toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre par le Tribunal au titre des désordres affectant le sous-sol ;

A titre très subsidiaire :

— Donner acte à Monsieur [I] [M] de ce qu’il accepte les conclusions de l’Expert s’agissant des désordres relatifs au carrelage extérieur de la terrasse, au studio et au garage ;

— Par conséquent, Condamner Monsieur [I] [M] à verser la somme de 14 438 € HT au titre de ces désordres ;

— Condamner la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN à relever et garantir Monsieur [I] [M] à hauteur de 40 % de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre par le Tribunal au titre des désordres affectant le sous-sol ;

— Condamner la SARL DIAZ ALAIN ET FILS à relever et garantir Monsieur [I] [M] à hauteur de 40 % de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre par le Tribunal au titre des désordres affectant le sous-sol ;

En tout état de cause :

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S], la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS;

— Condamner in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S], la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS à verser à Monsieur [I] [M] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S], la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT-MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il indique, en préambule, qu’il ne conteste pas la garantie décennale au titre des désordres affectant le carrelage extérieur de la terrasse et ceux affectant le garage et le studio.

S’agissant des désordres affectant le sous-sol, dont il admet la réalité, il conteste sa garantie décennale dans la mesure où il reproche à l’expert d’avoir considéré la destination du sous-sol comme étant une pièce habitable, alors qu’il a gravement manqué à ses obligations en portant une appréciation d’ordre juridique, même si, in fine, il a nuancé son propos en indiquant qu’il appartiendra au juge de statuer sur la destination du sous-sol.

Il expose que ce sous-sol n’a pas la destination d’une pièce habitable dans la mesure où elle n’a pas été vendue comme telle puisque la superficie habitable vendue est conforme à celle du permis de construire, ses permis modificatifs et la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, qui ne comportent pas de sous-sol mais aussi sur le mandat de vente et sur l’acte de vente.

Il ajoute qu’il n’a jamais prévu d’aménager le sous-sol en pièce habitable puisqu’il n’a jamais sollicité d’autorisation pour ce faire, ni lors du permis de construire initial ni lors des permis modificatifs et que le fait que le sous-sol ait comporté un lavabo et des meubles ne saurait le rendre habitable, d’autant plus que la pièce ne répond pas aux règles de décence édictées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et que le sol est pour partie en béton brut et l’autre partie en terre battue recouvert de gravier.

Il considère en conséquence qu’il n’avait pas à procéder à l’étanchéitédu sous-sol mais seulement à son imperméabilisation, ni la SARL DIAZ ALAIN ET FILS qui était chargée de réaliser une cave.

Il déclare que les acquéreurs sont de mauvaise foi dans la mesure où ils ont eu auparavant les plans sur lesquels figuraient les surfaces des pièces, et qui ont fait baisser le prix de vente pour une maison habitable de 170 m².

Il précise que la conformité aux règles d’urbanisme n’a pas à être appréciée afin de déterminer si le sous-sol est habitable ou pas, et que, si le sous-sol n’était pas mentionné, c’était justement pour éviter que les acquéreurs croient qu’il s’agissait d’une surface habitable d’autant plus qu’ils ont eu accès non seulement aux plans mais aussi aux contrats d’assurance habitation ne faisant pas état de celui-ci.

Il s’appuie sur un arrêt de la Cour d’Appel de Colmar du 07 novembre 2019 selon lequel, pour qu’une surface puisse être considérée comme habitable, il fallait un changement de destination validé par l’autorité administrative.

Dans l’hypothèse où le tribunal considèrerait que le sous-sol est habitable, il sollicite la garantie à hauteur de 40 % chacune de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge, d’une part, de l’agence immobilière qui a, de sa propre initiative indiqué dans la plaquette de vente que le sous-sol comprenait une buanderie et une salle de jeux alors que le mandat de vente n’en faisait pas mention, et, d’autre part, de la SARL DIAZ ALAIN ET FILS qui a failli dans son obligation de conseil et de renseignement, qui est renforcée en l’absence de maître d’oeuvre, d’autant plus qu’elle n’a pas fait réaliser d’étude Béton Armé, ce qui démontre qu’il n’envisageait pas d’aménager le sous-sol en surface habitable.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS ont sollicité du tribunal de :

Déclarer Monsieur [I] [M] irrecevable et non fondé de toutes ses demandes formulées tant à l’encontre de la SARL DIAZ ALAIN ET FILS que de l’Agence Immobilière Saint Martin,

Débouter Monsieur [I] [M] de toutes ses demandes formulées tant à l’encontre de la SARL DIAZ ALAIN ET FILS que de l’Agence Immobilière Saint Martin,

A titre reconventionnel

Condamner Monsieur [I] [M] à payer à la SARL DIAZ ALAIN ET FILS et la SARL l’Agence Immobilière Saint Martin la somme de 5.000 €, chacune, pour procédure abusive,

Condamner Monsieur [I] [M] à payer à la SARL DIAZ ALAIN ET FILS la SARL l’Agence Immobilière Saint Martin la somme de 5.000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’agence immobilière expose que Monsieur [I] [M] ne rapporte pas la preuve ni d’une faute ni de son préjudice, dans la mesure où la plaquette, si elle indique que le sous-sol est aménagé en buanderie et salle de jeux, ce qui est difficilement contestable puisque cela correspond à la réalité, ne précise pas que cette pièce est habitable, et que cette salle n’a pas été davantage incluse dans la superficie habitable.

La SARL DIAZ ALAIN ET FILS, rappelant n’être intervenue que pour le gros oeuvre et non comme une entreprise générale, expose que Monsieur [I] [M], qui est un professionnel du bâtiment, est de mauvaise foi en lui reprochant un défaut de conseil, dans la mesure où celui-ci ne lui a jamais précisé qu’il aménagerait le sous-sol alors qu’il a réalisé une cave en béton armé, en changerait la destination, et n’avait donc pas réalisé d’étanchéité, ce qui est conforme aux règles du DTU et aux règles de l’art, faute de demande spécifique.

Elle ajoute que Monsieur [I] [M] a été indemnisé pour un premier dégât des eaux dans le sous-sol pour procéder à des travaux de reprise permettant la disparition pérenne d’éventuelles infiltrations.

Elle lui oppose l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice qu’il a chiffré dans un premier temps à 30000 € puis à 40 % des éventuelles sommes mises à sa charge, alors que le préjudice subi par les acquéreurs résulte exclusivement de la faute et du comportement du vendeur qui a changé la destination du bien après son édification, ce qui justifie qu’il soit condamné à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 22 mars 2025, par ordonnance du 14 mars 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 06 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie décennale due par Monsieur [I] [M]

L’article 1792 du code civil dispose :

“Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

L’article R 156-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose:

“La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

A titre liminaire, le rapport d’expertise judiciaire a relevé trois sièges des désordres situés dans le garage et le studio, le carrelage de la terrasse et dans le sous-sol.

La réception des travaux et la qualité de maître d’ouvrage de Monsieur [I] [M] au titre de ces désordres ne font l’objet d’aucune critique de sa part.

Monsieur [I] [M] reconnait sa responsabilité et devoir la garantie décennale au titre des désordres apparus dans le garage et le studio ainsi que ceux relatifs au carrelage de la terrasse.

Dès lors, il y a lieu de le condamner à indemniser les consorts [T]/[S] au titre des travaux de reprise y afférents.

S’agissant des désordres situés dans le sous-sol, il y a lieu de reprendre la chronologie des travaux réalisés dans celui-ci et de rechercher la commune intention des parties afin de déterminer si les désordres, dont la nature et la cause, rendent le sous-sol impropre à sa destination, selon les règles de construction applicables en fonction de la destination ainsi convenue entre les parties.

En l’occurrence, si la coupe du permis de construire initial et des permis modificatifs produits par Monsieur [I] [M] ne font pas apparaître de sous-sol alors que la maison a été construite sur un terrain en pente, et que la facture des travaux de gros oeuvres réalisés par la société DIAZ ALAIN ET FILS en 2012 et 2013 fait apparaître la création d’une cave, il ressort cependant du rapport d’expertise amiable rédigé le 19 mai 2014, après le sinistre survenu dans ledit sous-sol (dégât des eaux) que, celui-ci est scindé en deux parties, la première en cave avec gravillons, et la seconde, d’une superficie de 42 m², aménagée en salle de jeux et cuisine, en ce qu’elle comportait du mobilier de cuisine, qui a été démonté et reposé suite aux travaux de reprise, un téléviseur, un lit pliant, était doublée avec du placo embelli de deux couches de peinture, ainsi qu’un plancher flottant, lequel a été remplacé par une peinture pour béton ciré sur préconisation de l’expert.

Ainsi, nonobstant l’absence de régularisation des formalités administratives relatives à ce changement de destination d’une partie du sous-sol et de souscription d’une assurance habitation étendue à celle-ci, il est établi que Monsieur [I] [M] a bien modifié la destination initiale d’une partie de la cave.

A ce titre, Monsieur [I] [M] ne peut se prévaloir des attestations produites en ce qu’elles ne comportent aucune allusion sur l’existence ou non d’un sous-sol aménagé et en ce que Monsieur [R] atteste de faits datant du 20 mai 2013, qui sont en contradiction avec, d’une part, son propre devis faisant état de la dépose et la repose d’ameublement et, d’autre part, l’expertise amiable réalisée en avril 2014.

Il est également établi que cette nouvelle destination existait lors des visites préalables à l’acquisition du bien par les consorts [T]/[S], ce qui est conforté par les mandats de vente et annonces non seulement de L’AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN mais aussi celle de l’agence LCDI qui mentionne expressément, notamment, outre une cave d’une superficie de 15 m², une buanderie de 15 m² et une salle de jeux de 22 m² pour un prix à la vente de 590000 €, ainsi que par les voisins de Monsieur [M].

Par ailleurs, l’expert judiciaire a relevé que le sous-sol litigieux présentait les caractéristiques d’une partie habitable puisque la hauteur sous-plafond était supérieure à 1,80 cm, comportait un doublage isolant, un chauffage par convecteur, une VMC et une fenêtre.

Enfin, il résulte d’un échange de mails produit par le vendeur, que le prix a été négocié au regard, d’une part, des prix pratiqués dans l’entourage, et, d’autre part, en raison du refus des prêts bancaires sollicités par les acquéreurs, les parties convenant d’un prix net vendeur ramené à 505000 € s’il était payé “cash”.

Dès lors, Monsieur [I] [M] ne peut raisonnablement se prévaloir de l’absence de régularisation d’un permis de construire modificatif depuis 2014 pour soutenir que la superficie habitable vendue était limitée à celle figurant sur le dernier permis modificatif, qui se devait d’être reprise dans les diverses annonces et acte de vente, et ne comportait pas la partie du sous-sol aménagée, en ce qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude à ce titre, étant précisé qu’il est un sachant puisqu’il apparaît, dans le rapport d’expertise amiable établi en 2014, comme“artisan du bâtiment”.

Il résulte de ce qui précède que la partie du sous-sol litigieuse avait pour les vendeur et acquéreurs l’apparence d’une partie habitable utilisée comme telle par Monsieur [I] [M], et qu’elle en avait aussi les caractéristiques telles que relevées par l’expert judiciaire.

Ainsi, les désordres relevés par l’expert judiciaire, non contestés par le vendeur dans leur existence et leur cause, rendent bien l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il ne comporte pas l’étanchéité requise.

La nature et le montant des travaux de reprise ne sont pas contestés par Monsieur [I] [M] dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue pour l’ensemble des désordres.

Par conséquent, Monsieur [I] [M] sera condamné à verser aux consorts [T]/[S] la somme actualisée de 94080,64 € TTC.

Il n’y a pas lieu d’indexer ce montant sur l’indice BT 01 à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire dans la mesure où l’actualisation a d’ores et déjà été prise en compte.

Sur le recours en garantie de Monsieur [I] [M]

De l’agence immobilière SAINT MARTIN

Monsieur [I] [M] échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe d’une faute de l’agence immobilière SAINT MARTIN alors que l’annonce porte l’exacte mention, d’une part, de la bonne superficie du bien proposé à la vente, et, d’autre part, de l’existence d’un sous-sol aménagé en buanderie et salle de jeux, ce qui est conforme à la réalité et à la mention figurant sur l’annonce de l’agence LCDI sur laquelle il n’apporte aucune critique.

Il ne rapporte pas plus la preuve de son préjudice ni dans son principe ni dans son quantum.

Par conséquent, il sera débouté de ce chef de demande.

De la SARL DIAZ ALAIN ET FILS

Monsieur [I] [M] échoue également dans la charge de la preuve d’une défaillance de l’entreprise chargée du gros oeuvre alors qu’elle ne devait réaliser qu’une cave et nullement un sous-sol habitable, ou qu’il l’aurait informée de son projet d’en changer ultérieurement la destination.

Il ne rapporte pas davantage la preuve de son préjudice et ceci d’autant plus que c’est un professionnel du bâtiment qui ne pouvait donc ignorer les contraintes tant administratives que techniques imposées par un changement de destination ultérieur.

Par conséquent, il sera débouté de ce chef de demande.

Sur l’abus de droit d’ester en justice

Enfin, le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que s’il est exercé de mauvaise foi, ou pour le moins avec une légèreté blâmable révélée par l’absence de tout fondement sérieux.

Le seul rejet des prétentions de Monsieur [I] [M] ne caractérise pas automatiquement un abus tout comme l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’appréciation inexacte que Monsieur [I] [M] a pu faire de ses droits ne constituant pas, en soi, une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SARL DIAZ ALAIN ET FILS et de la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [I] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, de celles en référé et des frais d’expertise judiciaire comprenant ceux des sapiteurs, et sera débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [T]/[S] et des SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN et DIAZ ALAIN ET FILS les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [I] [M] sera condamné à payer aux consorts [T]/[S] la somme de 4500 €, à la SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN et la SARL DIAZ ALAIN ET FILS la somme de 1500 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [K] [N] sera autorisé à recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [I] [M] à verser à Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S] la somme de 94080,64 € TTC au titre des travaux de reprise ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [I] [M] à verser à Madame [Z] [T] et Monsieur [H] [S] la somme de 4500 € et aux SARL AGENCE IMMOBILIERE SAINT MARTIN et DIAZ ALAIN ET FILS la somme de 1500 € chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [I] [M] de sa demande à ce titre ;

Condamne Monsieur [I] [M] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et des instances en référé ;

Autorise Me [K] [N] à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par le président assisté de la greffière

LA GREFFIERE LE PRESIDENT