TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 9 Janvier 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00559 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJJ4

DEMANDEUR

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [R] [N], muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 3]

comparante et assistée par son fils, M. [W] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Thérèse OBER

Débats tenus à l’audience du 28 Novembre 2024

Jugement prononcé le 09 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à Mme [C] [U] et Mme [Z] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1] par contrat du 27 novembre 2019, pour un loyer mensuel initial hors charge de 506,09 euros.

Par baux séparés en date du 27 et du 29 novembre 2019, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT leur a également donné à bail un emplacement numéroté et un garage situés à la même adresse.

Mme [C] [U] est décédée le 1er mai 2020.

Enfin, par un nouveau bail séparé du 30 juillet 2020, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [K] un second emplacement numéroté.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 5 juin 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 3 septembre 2024 délivré à personne pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires des quatre baux,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de Mme [Z] [K] au paiement :

* de la somme de 6786,45 euros arrêtée au 20 août 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 novembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 8615,42 euros au 28 novembre 2024, hors frais de procédure s’élevant à 309,16 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, faisant valoir que le dernier règlement avait été fait il y a un an.

Mme [Z] [K] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, ainsi que la suspension des effets des clauses résolutoires. Elle a proposé de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant, indiquant avoir fait une demande d’aide auprès de son employeur pour 4000 euros et être en attente d’une réponse. Elle a précisé être en arrêt de travail depuis 15 mois, avoir des problèmes de santé l’ayant conduit à ne plus gérer sa situation personnelle, et avoir demandé l’ouverture d’une mesure de protection juridique à son profit. Elle a également indiqué avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Drôme et être en attente d’une décision sur la recevabilité de sa demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux relatifs aux emplacements numérotés et au garage ont été conclu avec le même bailleur et se situent à la même adresse que logement principal, dont ils constituent dès lors, les accessoires.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail portant sur le logement principal conclu le 27 novembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, ainsi que les clauses résolutoires des autres baux, a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 4569,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 6 août 2024.

Mme [Z] [K] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement et des accessoires à ce logement donnés à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Mme [Z] [K] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de novembre 2023. Il résulte par ailleurs des débats qu’elle n’est pas en capacité d’apurer la dette locative avec ses ressources, même si une demande d’aide est en cours auprès de son employeur. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [Z] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8615,42 euros au 28 novembre 2024.

Mme [Z] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Mme [Z] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8615,42 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [K], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [Z] [K] à payer à l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 6 août 2024, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

— Déboute Mme [Z] [K] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires,

— Ordonne en conséquence à Mme [Z] [K] de libérer le logement, le garage et les emplacements numérotés situé [Adresse 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour Mme [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne Mme [Z] [K] à payer à l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 8615,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne Mme [Z] [K] à verser à l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [Z] [K] à verser à l’E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [Z] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,