Tribunal Judiciaire de Valence, Ch1 contentieux general, 13 mai 2025, n° 23/02403

TJ Valence 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Droit à la révision de la répartition des charges
Le tribunal a constaté que le jardin associé au lot n° 29 est un jardin privatif et que la répartition des charges doit être modifiée en conséquence, conformément aux tableaux T2 et T3 de l'expert.
Accepté
Frais d'expertise et de publication
Le tribunal a jugé que le syndicat, ayant perdu le litige, doit rembourser les frais engagés par les époux [G].

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Sur la décision

Référence :	TJ Valence, ch1 cont. general, 13 mai 2025, n° 23/02403
Numéro(s) :	23/02403
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence SERPEGINIMathilde BRUNEL
Cabinet(s) :	GPS AVOCATS
Parties :	S.D.C. de l' immeuble “ [ Adresse 5 ] ”, son syndic en exercice l' agence VINENT immobilier dont le siège social est [ Adresse 3 ] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Texte intégral

N° RG 23/02403

N° Portalis DBXS-W-B7H-H2A5

N° minute : 25/00234

Copie exécutoire délivrée

le 14/05/2025

à :

— la SELARL AVOCAJURIS

— la SELARL GPS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Madame [I] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.D.C. de l’immeuble “[Adresse 5]” représenté par son syndic en exercice l’agence VINENT immobilier dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Mathilde BRUNEL de la SELARL AVOCAJURIS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 26 octobre 2018, Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] ont fait l’acquisition des lots n° 1 (logement situé au rez-de-chaussée comprenant, notamment, une terrasse et un jardin, et les 449/1000èmes des parties communes générales), 21 et 22 (emplacements de stationnement et les 1/1000ème pour chacun des parties communes) situés dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5].

Le 20 juillet 2016, le règlement de copropriété a été rédigé par Me [Z] [N], notaire, et Monsieur [M] [U], géomètre-expert, déterminant, notamment, les tantièmes de copropriété.

Le 24 avril 2020, le règlement de copropriété a été modifié suite à la subdivision du lot n° 1 en deux lots n° 28 et 29, après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires selon procès-verbal du 07 février 2020.

Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] ont vendu les lots 28 et 21 et sont restés propriétaires des lots 29 et 22, le lot 29 étant affecté de 335/1000èmes des parties communes générales.

Le 03 juin 2020, Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] ont écrit aux copropriétaires afin de contester la pondération des surfaces, en particuliers des jardins et ont fait des tentatives amiables aux fins de modifier les tantièmes qui ont été rejetées lors des assemblées générales des 26 juin 2020 et 29 janvier 2021.

Par ordonnance du 18 août 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et missionné Madame [O] [H], géomètre-expert, afin de déterminer la répartition des charges communes générales de la copropriété [Adresse 5].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 juillet 2022.

Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] ont sollicité amiablement la modification de la répartition des charges communes qui a fait l’objet d’un nouveau refus par délibération de l’assemblée générale du 13 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 03 août 2023, Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] (ci-après dénommés les époux [G]) ont assigné le Syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice l’agence VINENT IMMOBILIER, au visa des articles 10, 10-1 et 12 de la Loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967, aux fins de solliciter du tribunal de :

— Homologuer les tableaux T2 et T3 du rapport d’expertise de Madame [H] et les annexer au jugement à intervenir valant modificatif au règlement de copropriété,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir comprenant les tableaux T2 et T3, au service de la publicité foncière de [Localité 6], à la charge et aux frais du syndicat des copropriétaires,

— Dispenser les époux [G], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure y compris de référé, et de révision des charges,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à payer à Madame et Monsieur [G], la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire de Madame [H] pour un montant de 5934, 62 € et les frais de publication du jugement au service de la publicité foncière,

— Si mieux plaît au Tribunal s’agissant des frais d’expertise judiciaire, juger que le syndicat sera condamné à les rembourser aux époux [G] à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, les époux [G] ont maintenu leurs demandes sauf à porter à 7000 € l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, y ajoutant, sollicité du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" de toutes ses demandes fins et conclusions,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à rembourser à Madame et Monsieur [G] la somme de 478,58 € au titre des honoraires réglés par le Syndicat dans le cadre de la procédure de référé.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent être lésés par la répartition des charges communes au regard de la pondération relative au jardin attribué au lot n° 29 dont ils sont propriétaires, considérant qu’il s’agit d’une partie privative et non d’une partie commune à jouissance privative comme tente de le soutenir le SDC de l’immeuble [Localité 4] EMILE LOUBET.

A cet égard, ils invoquent la désignation du lot n° 29 qui comprend le jardin mais aussi le règlement de copropriété qui donne la définition des parties privatives et des parties communes spéciales lesquelles excluent expressément les jardins privatifs, ou encore la précision apportée en page 21, selon laquelle l’immeuble ne comprend pas de jardins privatifs à l’exception du lot n° 1 (nouvellement lot 28 avec un jardin d’environ 450-500 m² et lot 29, propriétés des époux [G] qui dispose d’un jardin d’environ 3700 m²), lequel est grevé d’une servitude de passage en tréfonds pour la canalisation d’eau potable desservant la copropriété.

Ils sollicitent l’application du tableau T2 dressé par l’expert judiciaire en ce qu’il est plus juste pour tenir compte de la hauteur sous plafond.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, le SDC [Localité 4] EMILE LOUBET a sollicité du tribunal de débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et de les condamner à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que l’expert judiciaire a calculé les charges de copropriété selon que les jardins sont considérés comme privatifs ou comme partie commune à jouissance privative.

Il considère que le jardin des époux [G] doit être qualifié de partie commune à usage privatif, se fondant sur le règlement de copropriété qui inclut dans les parties communes spéciales celles qui sont affectées à l’usage ou l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, et énonce une liste dans laquelle figurent les jardins.

Il invoque, dans ce cas de figure, le tableau T5 dressé par l’expert judiciaire qui retient une différence de 25%, qui n’est pas suffisante pour que les époux [G] s’en prévalent pour obtenir la révision de la répartition des charges communes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 14 février 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 mars 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la révision de la répartition des charges de copropriété

Selon les dispositions de l’article 12 de la Loi du 10 juillet 1965, “ Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus du quart (…) Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. (…)”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a établi plusieurs tableaux selon que le jardin affecté au lot n° 29 appartenant aux époux [G] est privatif (T2 et T3) ou une partie commune à jouissance privative (T5) dans la mesure où cela a une incidence sur la différence de tantièmes et sur le bien fondé de l’action.

Si les parties sont en désaccord sur la nature juridique du jardin affecté au lot n°29, il ressort cependant, d’une part, des actes notariés des 20 juillet 2016 et 24 avril 2020, relatifs aux règlement de copropriété et à sa modification, que le lot n° 1 (puis 29) comporte un jardin, sans précision sur le fait qu’il est une partie commune à jouissance privative.

De plus, le règlement de copropriété stipule dans le paragraphe relatif aux parties communes spéciales, qu’il s’agit, notamment, des jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs équipements.

Enfin, il est stipulé en page 21 dans le paragraphe relatif aux jardins privatifs que l’immeuble ne comprend pas de jardins privatifs à l’exception du lot n° 1.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le SDC de l’immeuble [Adresse 5], le jardin figurant au lot n° 29, provenant de la subdivision du lot n° 1, est un jardin privatif.

Dès lors, il convient de prendre en compte le tableau T2 et de constater que l’écart est supérieur au quart, de telle sorte que Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] sont bien fondés à solliciter la révision de la répartition des charges.

Par conséquent, il y a lieu de fixer la répartition des charges selon les tableaux T2 et T3 figurant en pages 40 et 41 du rapport d’expertise judiciaire, annexés à la présente décision, qui formera un tout indissociable.

Le présent jugement et son annexe sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 6], à la charge et aux frais du SDC de l’immeuble [Adresse 5].

Sur les mesures accessoires

Le SDC de l’immeuble [Adresse 5], qui succombe, sera condamné aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire pour un montant total de 5943,62 €, ainsi que les frais de publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 6].

Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, le SDC de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné à leur payer la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] seront dispensés de toute participation aux frais irrépétibles du syndicat, tant au titre de la présente procédure que de l’instance en référé aux fins d’expertise.

C’est pourquoi, le SDC de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné à leur rembourser la somme de 478,58 € suivant le calcul fait selon les tantièmes incombant à Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G], correspondant aux honoraires votés lors de la résolution 12 de l’assemblée générale du 1er juillet 2022.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Entérine les tableaux T2 et T3 du rapport d’expertise judiciaire figurant en pages 40 et 41 et les annexe au présent jugement, dont ils forment un tout indissociable ;

Ordonne la publication du présent jugement et de son annexe au service de la publicité foncière de [Localité 6] à la charge du SDC de l’immeuble [Adresse 5] ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne le SDC de l’immeuble [Adresse 5] à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le SDC de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande à ce titre ;

Dispense Monsieur [V] [G] et Madame [I] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure et de l’instance en référé, ainsi que de révision des charges ;

Condamne le SDC de l’immeuble [Adresse 5] à leur rembourser la somme de 478,68 € au titre des honoraires réglées par le Syndicat dans le cadre de la procédure en référé ;

Condamne le SDC de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5943,62 € et de l’instance en référé ainsi que de publication ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

C. LARUICCI