N° RG 24/02877

N° Portalis DBXS-W-B7I-IJN4

N° minute : 25/00111

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL A-LEXO

— l’AARPI CAP CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 27 FÉVRIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.C.C.V. LES [Adresse 10] [Adresse 7], venant en lieu et place de Madame [U] [T] née [L], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie LIOTARD de l’AARPI CAP CONSEIL, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. IDESERVICES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Romain DE PAULI de la SELARL A-LEXO, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 20 décembre 2022, auquel il sera renvoyé pour l’exposé du litige, le Tribunal Judiciaire de VALENCE a notamment :

— rejeté la demande tendant à fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la valeur de déplacement du fonds de commerce ;

— ordonné une expertise,

— commis pour y procéder Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 1],

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

Par acte du 29 juin 2022, Madame [T] a vendu à la SCCV [Adresse 8], société civile immobilière de construction – vente, le tènement immobilier sur lequel se trouve le local exploité par la société IDESERVICES.

La SCCV [Adresse 8] est intervenue volontairement à la procédure en lieu et place de Madame [T].

Le rapport d’expertise a été déposé le 13 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 novembre 2024, la SCCV LES TERRASSES DE LA TOUR demande au Tribunal de :

— Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SCCV [Adresse 8] qui vient en lieu et place de Madame [U] [T] née [L],

Vu le rapport d’expertise judiciaire rendu le 13 juin 2024 par Monsieur [Y] [P] désigné par le Tribunal à cette fin,

— Juger que le Tribunal doit se placer à la date du rapport d’expertise judiciaire pour valoriser le montant de l’indemnité d’éviction,

— Juger que le montant de l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction doit être chiffrée à la somme de 7.200 euros, somme que la SCCV LES TERRASSES DE LA TOUR propose de payer à la Société IDESERVICES

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal devait se placer à la date du congé,

— Juger que l’indemnité principale ne peut pas être supérieure à a somme de 16.500 euros telle que valorisée par l’expert judiciaire,

— Juger que le montant de l’indemnité de déménagement doit être chiffrée à la somme de 2.500 euros, somme que la SCCV [Adresse 8] propose de payer,

— Débouter la Société IDESERVICES de toute demande supplémentaire, notamment au titre de l’indemnité de réinstallation, de l’indemnité de remploi ou frais et droits de mutation, de l’indemnité de trouble commercial, de l’indemnité de licenciement ou toutes autres demandes,

— Juger que le congé qui a été donné à la date du 31 décembre 2020 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction met fin au contrat de bail commercial initialement conclu par acte du 10 décembre 2004,

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du contrat de bail initialement conclu par acte du 10 décembre 2004 et portant sur un magasin situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 28 m², un atelier d’une superficie de 39m², un garage, une cour commune à la maison attenante située [Adresse 5],

Vu l’article L.145-29 du Code de Commerce,

— Autoriser la SCCV [Adresse 8] à payer l’indemnité d’éviction qui sera arrêtée par le Tribunal sur le compte CARPA valant séquestre,

— Juger que cette indemnité d’éviction sera décaissée au bénéfice de la société IDESERVICES ou de son conseil désigné, une fois les clés remises et le local et dépendances vidées,

— Juger que, à défaut de délaissement des locaux vides et remise des clés et passé le délai de trois mois suivant la date de règlement de l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA, le séquestre retiendra une pénalité égale à 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance d’une libération des lieux,

Sans renoncer à l’article L.145-30 du Code de Commerce,

— Ordonner, passé le délai maximum des trois mois susvisés et à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la Société IDESERVICES et de tout occupant de son chef du local commercial et des dépendances, à savoir un magasin situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 28 m², un atelier d’une superficie de 39m², un garage, une cour commune à la maison attenante située [Adresse 5], et ce nonobstant appel avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Débouter la société IDESERVICES de sa demande de condamnation de la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 72000 euros au titre de l’indemnité d’éviction et 72 000 euros au titre du préjudice commercial,

— La débouter de toutes demandes fins et conclusions y compris l’article 700 du NCPC,

— Condamner la Société IDESERVICES à payer à la SCCV [Adresse 8] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire,

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 novembre 2024, la SARL IDESERVICES demande au Tribunal de :

— DEBOUTER la société [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la valeur de remplacement du fonds de commerce à la somme de 72 000 euros,

— CONDAMNER la société SCCV LES TERRASSES DE LA TOUR à verser à la société SARL IDESERVICES la somme de 72 000 € au titre de l’indemnité d’éviction,

— CONDAMNER la société [Adresse 9] à verser à la société SARL IDESERVICES la somme de 72 000 € en réparation du préjudice commercial,

— CONDAMNER la société [Adresse 9] à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SCCV LES TERRASSES DE LA TOUR.

Sur l’indemnité d’éviction :

L’article L145-14 du Code de commerce dispose que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».

Il est constant que cette indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit à la date à laquelle le locataire cesse d’occuper les lieux.

Pour s’opposer à cette date d’évaluation, la société IDESERVICES fait valoir qu’il lui avait été indiqué dès 2017 qu’était envisagée la vente du tènement immobilier dans lequel elle exploitait son activité, ce qui aurait conduit son gérant à anticiper ses démarches relativement à ses droits à la retraite, et aurait eu une incidence sur l’exploitation de son fonds de commerce.

L’expert judiciaire a relevé dans son rapport une baisse d’activité constante depuis 2019, ce alors que « il est plutôt d’usage pour le locataire évincé de maintenir à minima une activité constante voire même à augmenter son chiffre d’affaires dans une perspective de valorisation de son fonds. ». Il conclut que « il n’est pas clairement établi que la délivrance du congé au locataire commercial et plus généralement le projet immobilier envisagé soient la cause directe et certaine de la baisse d’activité de la SARL IDESERVICES. ».

Les explications et pièces fournies par la société IDESERVICES sont dès lors insuffisantes à remettre en cause le principe selon lequel l’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche du jour de libération effective des locaux, soit en l’espèce au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

La société IDESERVICES critique les évaluations retenues par ce rapport, là encore en faisant valoir que la baisse de son chiffre d’affaire et de l’excédent brut d’exploitation serait liée à l’information qui lui avait été donnée à l’annonce de son congé à venir.

Cette position se heurte à nouveau aux explications fournies par l’expert sur l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre le congé à venir et le projet immobilier envisagé d’une part et la baisse d’activité d’autre part.

La société IDESERVICES ne fournit aucun élément permettant de remettre en cause l’appréciation de l’expert judiciaire, qui fixe la valeur de l’indemnité d’éviction au jour du dépôt du rapport d’expertise à la somme de 7.200 euros, outre une indemnité de déménagement à hauteur de 2.500 euros, sommes que la SCCV [Adresse 8] sera donc condamnée à lui verser.

Sur le préjudice commercial :

La société IDESERVICES expose dans ses écritures subir un préjudice commercial, correspondant à sa perte de résultat et équivalent à la baisse de chiffre d’affaire observé.

L’expert judiciaire n’a pas retenu l’existence d’un tel préjudice, et il sera à nouveau rappelé sa position quant à l’absence de démonstration du lien de causalité entre le projet immobilier et le congé et la baisse du chiffre d’affaire et de l’excédent brut d’exploitation.

Qui plus est, la société IDESERVICES ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice, admettant elle-même dans ses conclusions que le montant demandé ne représente pas la réalité du préjudice qu’elle invoque, mais qu’elle le fixe de manière forfaitaire.

La société IDESERVICES sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice commercial.

Sur la fin du contrat de bail commercial :

L’article L145-28 du Code de commerce dispose que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. ».

L’article L145-29 du même Code prévoit quant à lui que : « En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. ».

Enfin, l’article L145-30 du même Code dispose que : « En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. ».

En application de ces textes, le congé délivré étant valable, il convient de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties.

La SCCV [Adresse 8] est autorisée à payer l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA valant séquestre. Cette indemnité sera versée à la société IDESERVICES contre remise des clés du local vide.

A l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA, et en l’absence de remise des clés des locaux vides, le séquestre retiendra une pénalité de 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

A défaut de libération volontaire des lieux loués par la société IDESERVICES dans le délai de trois mois passé le versement de l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA valant séquestre, l’expulsion de la société IDESERVICES et de tous occupants de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’article 700 du Code de procédure pénale et les dépens :

Succombant, la société IDESERVICES est condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à la SCCV [Adresse 8] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

RECOIT l’intervention volontaire de la SCCV LES TERRASSES DE LA TOUR ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à verser à la SARL IDESERVICES la somme de 7.200 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à verser à la SARL IDESERVICES la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité de déménagement ;

DEBOUTE la SARL IDESERVICES de sa demande de paiement d’une indemnité en réparation du préjudice commercial ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre la SCCV [Adresse 8] et la SARL IDESERVICES le 10 décembre 2004 portant sur le un magasin situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 28 m², un atelier d’une superficie de 39m², un garage, une cour commune à la maison attenante située [Adresse 5] ;

AUTORISE la SCCV [Adresse 8] à payer l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA valant séquestre ;

DIT que l’indemnité d’éviction sera versée à la société IDESERVICES contre remise des clés du local vide ;

DIT que à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA valant séquestre, et en l’absence de remise des clés des locaux vides, le séquestre retiendra une pénalité de 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance ;

ORDONNE l’expulsion de la société IDESERVICES et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux loués par la société IDESERVICES dans le délai de trois mois passé le versement de l’indemnité d’éviction sur le compte CARPA valant séquestre ;

CONDAMNE la SARL IDESERVICES à verser à la SCCV [Adresse 8] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IDESERVICES aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT