Minute n°

N° RG 24/00362 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IGDJ

JUGEMENT DU 13 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [I] [Y] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

comparante

DÉFENDEURS :

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL BANCEL-GUILLON, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL BANCEL-GUILLON, avocats au barreau d’ARDECHE

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Thérèse OBER

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu le 23 janvier 2025, puis prorogé à ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Thérèse OBER, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00362 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IGDJ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [Y] épouse [E] a donné à bail à M. [G] [F] et Mme [K] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat du 31 juillet 2020, pour un loyer mensuel initial hors charges de 870 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2020, Mme [J] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires dans le cadre du bail précité.

Des loyers demeurant impayés, Mme [I] [Y] épouse [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 février 2024. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 12 mars 2024.

Mme [I] [Y] épouse [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes de commissaire de justice en date du 24 mai 2024 et du 6 juin 2024 délivrés en étude s’agissant de Mme [J] [Z], et à personne s’agissant de M. [G] [F] et de Mme [K] [H].

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 12 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [I] [Y] épouse [E] demande :

à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour impayés,à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour impayés ou pour défaut d’entretien du logement,en conséquence, d’ordonner l’expulsion de M. [G] [F] et Mme [K] [H], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,de condamner solidairement M. [G] [F], Mme [K] [H] et Mme [J] [Z] à lui payer :la somme de 1005,17 euros représentant l’arriéré locatif dû au 12 décembre 2024,une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens en ce compris le coût du commandement,de débouter M. [G] [F], Mme [K] [H] et Mme [J] [Z] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [Y] épouse [E] fait valoir en substance que les locataires ne se sont pas mis à jour dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, et ne payent pas régulièrement leur loyer, versant des sommes ne correspondant pas aux sommes qu’ils doivent et à des dates aléatoires, de telle sorte qu’il existe toujours un retard de loyer. Elle ajoute que le logement ne présentait aucun désordre lors de l’entrée des locataires dans les lieux, qu’elle a fait isoler le bâtiment par l’extérieur un an avant leur arrivée, et que les désordres qui sont apparus depuis sont liées aux conditions d’occupation des lieux et à un défaut d’entretien des locataires, qui dégradent le logement.

M. [G] [F] et Mme [K] [H], assistés par leur conseil, demandent :

de débouter Mme [I] [Y] épouse [E] de l’intégralité de ses demandes,de condamner Mme [I] [Y] épouse [E] à réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, les diligences préconisées dans le diagnostic technique réalisé par SOLIHA, à savoir :curage et travaux de mise aux normes de la fosse septique ou production de documents permettant de conclure sur l’absence de nécessité de telles opérations,traitement des causes d’humidité dans le logement : révision et reprise au besoin de la couverture, vérification de l’étanchéité du bac de douche R+1, reprise et adaptations du système de ventilation du logement notamment au rez-de-chaussée et recherches des autres causes d’humidité, notamment dans la cuisine du rez-de-chaussée, et y remédier,vérification par un professionnel de l’état structurel du mur séparant le jardin,de condamner Mme [I] [Y] épouse [E] à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [G] [F] et Mme [K] [H] font valoir en substance avoir fait réaliser un diagnostic technique du logement par SOLIHA le 13 février 2024, qui a conclu à la non décence du logement. Ils ajoutent s’être toujours acquittés de leur loyer déduction faite de l’aide au logement, versée directement entre les mains de la bailleresse avant d’être consignée par la caisse d’allocations familiales. Ils précisent que la date du paiement du loyer a varié dans le temps, ceux-ci payant à terme échu avant de revenir à un paiement à l’avance depuis le mois de juillet 2024 tandis que l’aide au logement est toujours versée par la caisse d’allocations familiales au début du mois suivant. Ils ajoutent que Mme [I] [Y] épouse [E] ne rapporte la preuve d’aucun manquement à leurs obligations contractuelles.

Mme [J] [Z] demande que Mme [I] [Y] épouse [E] soit déboutée de sa demande condamnation au paiement à son encontre, indiquant avoir payé la somme de 421 euros au mois de juillet 2024, ce qui a permis qu’il n’y ait plus de retard de paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, prorogé au 13 février 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail pour impayé

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1342-10 du code civil prévoit que, lorsque le débiteur a plusieurs dettes et n’indique pas la dette dont il entend s’acquitter au moment du paiement, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 29 février 2024, pour la somme en principal de 837,10 euros arrêtée au 26 février 2024, correspondant aux loyers résiduels des mois de janvier et février 2024 après déduction du montant de l’aide au logement et d’un trop-perçu de loyer du mois de décembre 2023.

Si M. [G] [F] et Mme [K] [H] contestent avoir été redevables de cette somme à la date du 26 février 2024, affirmant qu’ils s’étaient alors déjà acquittés du montant du loyer du mois de janvier 2024, ils ne produisent aucun élément permettant d’établir des paiements supplémentaires aux paiements mentionnés dans les différents décomptes établis par Mme [I] [Y] épouse [E]. Dès lors, rien ne permet de remettre en cause les imputations des paiements faits dans les décomptes produits par la demanderesse sur les dettes les plus anciennes.

L’analyse de ces décomptes et des pièces produites par M. [G] [F] et Mme [K] [H] relatives aux paiements réalisés par eux-mêmes, par Mme [J] [Z] ou par la caisse d’allocations familiales permet de retenir les éléments suivants :

Date

Événement

Débit

Crédit

Solde

26/02/24

Solde dû selon commandement de payer du 29/02/2024 après déduction de l’APL de février 2024 en réalité versée le 05/03/24

-837,10 €

01/03/24

Échéance mars 2024

978,70 €

-1 815,80 €

07/03/24

Virement locataires

422,00 €

-1 393,80 €

01/04/24

Échéance avr. 2024

978,70 €

-2 372,50 €

05/04/24

CAF – APL mars 2024

557,00 €

-1 815,50 €

05/04/24

Virement locataires

421,70 €

-1 393,80 €

01/05/24

Échéance mai 2024

978,70 €

-2 372,50 €

06/05/24

CAF – APL avr. 2024

557,00 €

-1 815,50 €

06/05/24

Virement locataires

422,00 €

-1 393,50 €

01/06/24

Échéance juin 2024

978,70 €

-2 372,20 €

05/06/24

CAF – APL mai 2024

557,00 €

-1 815,20 €

12/06/24

Virement locataires

422,00 €

-1 393,20 €

01/07/24

Échéance juill. 2024

978,70 €

-2 371,90 €

05/06/24

CAF – APL mai 2024

557,00 €

-1 814,90 €

08/07/24

Virement locataires

422,00 €

-1 392,90 €

22/07/24

Chèque caution

421,70 €

-971,20 €

01/08/24

Échéance août 2024

978,70 €

-1 949,90 €

05/08/24

CAF – APL juill. 2024

557,00 €

-1 392,90 €

06/08/24

Virement locataires

422,00 €

-970,90 €

01/09/24

Échéance sept. 2024

978,70 €

-1 949,60 €

05/09/24

CAF – APL août 2024

475,00 €

-1 474,60 €

05/09/24

Virement locataires

479,00 €

-995,60 €

01/10/24

Échéance oct. 2024

1 012,20 €

-2 007,80 €

04/10/24

CAF – APL sept.2024

475,00 €

-1 532,80 €

07/10/24

Virement locataires

537,00 €

-995,80 €

01/11/24

Échéance nov. 2024

1 012,20 €

-2 008,00 €

05/11/24

CAF – APL oct. 2024

493,00 €

-1 515,00 €

12/11/24

Virement locataires

530,00 €

-985,00 €

01/12/24

Échéance déc. 2024

1 012,20 €

-1 997,20 €

05/12/24

CAF – APL nov. 2024

392,00 €

-1 605,20 €

05/12/24

Virement locataires

620,00 €

-985,20 €

— --

Courrier CAF – APL déc. 2024 consignée

392,00 €

-593,20 €

Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce que soutient Mme [I] [Y] épouse [E], les causes du commandement ont été soldées dans le délai de deux mois suivant sa signification, dès lors que les locataires ont fait un paiement de 422 euros le 7 mars 2024, puis de 421,70 euros le 5 avril 2024. Or, en application des règles d’imputation des paiement rappelées ci-dessus, ces deux paiements s’imputent sur les causes du commandement, la dette visée dans le commandement étant à la fois à la plus ancienne et celle que les débiteurs avaient alors le plus intérêt à régler en vue d’empêcher l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [I] [Y] épouse [E] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur le prononcé de la résiliation du bail pour impayé

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte des échanges entre la bailleresse et les locataires par courrier ou mail produits aux débats que les modalités de paiement du loyer et des charges a évolué au fil du temps. En effet, alors que le bail prévoit un paiement d’avance, les parties ont convenu au cours du bail que les paiements se feraient à terme échu, après versement de l’aide au logement par la caisse d’allocations familiales afin de connaître le montant du loyer résiduel, avant de revenir aux stipulations contractuelles.

Il résulte également de ces échanges que Mme [I] [Y] épouse [E] a alerté les locataires des retards de paiement et leur a transmis ses décomptes, qui ne sont remis en cause par aucun élément produit par les locataires.

Toutefois, le décompte établi précédemment montre que M. [G] [F] et Mme [K] [H] paient régulièrement les échéances depuis le commandement de payer, et même depuis le mois d’octobre 2023, et que la caution a fait un versement supplémentaire, même si le retard n’a pas encore été résorbé. Le retard de paiement représente aujourd’hui moins d’une échéance.

Dans ces conditions, le manquement des locataires à leur obligation de régler les loyers et charges à leur échéance n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et Mme [I] [Y] épouse [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, les différents éléments produits permettent d’établir que M. [G] [F] et Mme [K] [H] restent devoir la somme de 593,20 euros à Mme [I] [Y] épouse [E], selon décompte arrêté au 12 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse sous déduction des aides au logement consignées par la caisse d’allocations familiales).

Le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Par ailleurs, Mme [J] [Z] s’est portée caution solidaire des deux locataires, et obligée à garantir « le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et indemnités d’occupation ».

Par conséquence, M. [G] [F], Mme [K] [H] et Mme [J] [Z] seront solidairement condamnés à payer à Mme [I] [Y] épouse [E] au paiement de cette somme de 593,20 euros représentant les loyers et charges échues dues au 12 décembre 2024.

Sur les désordres au sein du logement

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltration d’eau dans l’habitation.

Cet article dispose par ailleurs que le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 3 de ce même décret dispose que le logement doit comporter des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Pour sa part, le locataire est obligé, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, et fixe en annexe un certain nombre de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

En l’espèce, les locaux loués ont fait l’objet d’une visite par l’association SOLIHA dans le cadre du programme de « lutte contre l’habitat indigne et indécent » le 13 février 2024. Plusieurs désordres ont été relevés à l’issue de cette visite, à savoir :

la présence de moisissures dans tout le logement et plus spécifiquement dans les pièces d’eau et au rez-de-chaussée ;une fosse septique pleine, entraînant des remontées d’eaux usées dans les toilettes et la douche du rez-de-chaussée.

Le rapport conclut notamment qu’il est nécessaire :

de procéder à une vidange et au besoin curage ou mise aux normes de la fosse septique,au traitement des causes d’humidité dans le logement avec : révision et reprise au besoin de la couverture, vérification de l’étanchéité du bac de douche au 1er étage, reprise et adaptation du système de ventilation au rez-de-chaussée (le rapport notant que « plusieurs installations sont en contradiction et ne permettent pas un bon fonctionnement du système de ventilation. La VMC a un tirage faible »), et recherche des autres causes d’humidité dans la cuisine du rez-de-chaussée,de vérifier l’état structurel du mur en fond de jardin, pouvant rapidement constituer un danger pour les locataires.

→ Sur la fosse septique

L’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que la vidange des fosses septiques constitue une réparation locative, que les locataires sont donc tenus de faire en application de leur obligation d’entretien.

En l’espèce, il a pu être constaté le 13 février 2024 que la fosse septique de la maison était pleine.

Dans le cadre de la visite du logement par SOLIHA, Mme [K] [H] a indiqué que la vidange de la fosse aurait été réalisée un an auparavant. Toutefois, les locataires ne produisent aucune pièce permettant d’établir que cet entretien, qui est à leur charge, aurait été réalisé. Au contraire, suite à la réception des différents commandements signifiés à la requête de la bailleresse le 29 février 2024, Mme [K] [H] a écrit au commissaire de justice : « cinquièmement, pour l’entretien de la fosse septique ce n’est pas à ma charge », ce qui montre bien qu’aucun entretien n’a en réalité été réalisé par les locataires avant cette visite.

Mme [I] [Y] épouse [E] établit pour sa part avoir fait réaliser un pompage et nettoyage de la fosse septique, outre un pompage, nettoyage et curage du puits perdu le 29 octobre 2021.

Par ailleurs, elle a fait réaliser une visite du dispositif d’assainissement le 18 juin 2024, postérieurement à la visite de SOLIHA. A cette occasion, il été noté la non conformité du dispositif en raison de la présence d’un puits perdu, mais surtout en raison du débordement des eaux usées de la fosse. Un délai de quatre ans a été laissé à Mme [I] [Y] épouse [E] pour mettre l’installation en conformité. Pour le reste, il a été indiqué qu’il était nécessaire d’effectuer au moins une vidange tous les dix-huit mois, et qu’afin de pérenniser le bon fonctionnement de la filière d’assainissement, il fallait procéder à une vidange des boues dès lors qu’elles atteignaient 50% de la hauteur, et qu’en l’occurrence le niveau des boues était de 100%.

Ainsi, il est établi que les désordres liées à la fosse septique sont liés à un défaut d’entretien des locataires, qui, estimant à tort que la vidange de la fosse incombait à la propriétaire, n’ont pas fait procéder à une vidange et ont laissé la fosse déborder.

Depuis, M. [G] [F] et Mme [K] [H] ont fait procéder au pompage de la fosse septique et du puits perdu le 14 novembre 2024. Il n’est pas démontré que, suite à cet entretien, les désordres perdurent.

→ Sur le mur en fond de jardin

Le rapport de SOLIHA note que le mur séparant le jardin des voisins présentait lors de la visite de nombreuses fissures, pouvant constituer un danger pour les personnes.

Mme [I] [Y] épouse [E] justifie avoir fait consolider ce mur de clôture par un professionnel, selon facture en date du 20 juin 2024.

→ Sur l’humidité dans le logement

Comme mentionné supra, le rapport de SOLIHA note la présence de moisissures dans tout le logement, attribuées à des problèmes d’infiltration ou de mauvaise ventilation.

Mme [I] [Y] épouse [E] affirme que les moisissures sont liées aux conditions d’occupation du logement, et se prévaut :

du diagnostic de performance énergétique qu’elle a fait réaliser le 7 janvier 2014, mentionnant la présence d’une isolation intérieuredu changement des fenêtres du rez-de chaussée en 2014,de l’isolation de la maison par l’extérieur faite en 2019.

Les désordres relevés par l’association SOLIHA ne sont toutefois pas dus à un défaut d’isolation du logement, ou à une vétusté des menuiseries, mais à des défauts dans le système de ventilation ou des problèmes d’infiltration, le rapport soulignant que plusieurs installations sont en contradiction et ne permettent pas une bonne aération naturelle, et que la VMC a un faible tirage.

Depuis la visite de SOLIHA, Mme [I] [Y] épouse [E] justifie avoir fait réviser la toiture le 23 avril 2024, trois tuiles ayant dû être remplacées.

S’agissant du bac à douche dans la salle de bains du premier étage, pouvant être à l’origine d’infiltrations au rez-de-chaussée, Mme [I] [Y] épouse [E] produit un rapport d’intervention d’un plombier en date du 26 mars 2024 indiquant que le bac à douche ne bouge pas, mais qu’il existe des problèmes d’infiltration au niveau des joints d’étanchéité du bac à douche et de la paroi. De leur côté, M. [G] [F] et Mme [K] [H] ont fait établir un devis par un plombier le 15 novembre 2024, qui indique que le renouvellement régulier des joints pourrait limiter temporairement les infiltrations d’eau, mais que la cause principale du problème vient d’un affaissement de la douche en raison de défauts structurels affectant le support du receveur, ce qui provoque une détérioration rapide des joints.

Il résulte de ces éléments que les problèmes d’étanchéité constatés au niveau de la douche du 1er étage sont à l’origine d’infiltrations au rez-de-chaussée. Que ces désordres soient dus à un affaissement du bac à douche ou à une détérioration des joints d’étanchéité, il s’agit dans les deux cas de réparations qui sont à la charge du propriétaire, la réfection totale des joints de faïence ne constituant pas une réparation locative.

Sur la demande de résiliation pour défaut d’entretien

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat de bail en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien en ne procédant pas en temps utile à la vidange de la fosse septique, ce qui a conduit à ce que la fosse déborde et provoque des odeurs nauséabondes. Toutefois, ceux-ci ont désormais fait procéder à cette vidange le 19 novembre 2024.

Pour le surplus, Mme [I] [Y] épouse [E] reproche des troubles du voisinage à ses locataires. Elle ne produit toutefois aucune pièce permettant d’établir ses allégations sur ce point.

S’agissant de la coupe des arbres, elle produit une photographie montrant deux arbres élagués. L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit toutefois que l’élagage incombe aux locataires au titre de leur obligation d’entretien.

Elle évoque également le fait que les locataires provoqueraient des pannes de la chaudière, et produit à cette fin la facture d’un chauffagiste indiquant qu’une vanne était fermée. Ce seul état de fait ne suffit toutefois pas à établir le caractère volontaire de l’incident.

Mme [I] [Y] épouse [E] reproche aussi aux locataires d’avoir suspendu un punching-ball à la barrière du balcon, photographie à l’appui. Rien ne permet d’établir que la suspension de cet élément serait de nature à dégrader le balcon.

Enfin, elle évoque du harcèlement des locataires à son encontre. A l’appui de cette affirmation, elle ne produit toutefois qu’un courriel adressé par Mme [K] [H] lui demandant d’élaguer deux arbres. Ce seul courriel ne peut établir un quelconque harcèlement.

En définitive, seul un défaut d’entretien de la fosse septique est établi, lequel n’est plus d’actualité puisque les locataires ont fait procéder à une vidange le 19 novembre 2024. Dès lors, il n’est pas rapporté la preuve de manquements suffisamment graves des locataires à leurs obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, Mme [I] [Y] épouse [E] sera déboutée de sa demande, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de travaux

M. [G] [F] et Mme [K] [H] demandent la condamnation de Mme [I] [Y] épouse [E] à réaliser les travaux suivants :

curage et travaux de mise aux normes de la fosse septique ou production de documents permettant de conclure sur l’absence de nécessité de telles opérations,traitement des causes d’humidité dans le logement : révision et reprise au besoin de la couverture, vérification de l’étanchéité du bac de douche R+1, reprise et adaptations du système de ventilation du logement notamment au rez-de-chaussée et recherches des autres causes d’humidité, notamment dans la cuisine du rez-de-chaussée, et y remédier,vérification par un professionnel de l’état structurel du mur séparant le jardin.

Comme précédemment indiqué, l’entretien de la fosse septique par vidanges régulières et avant que le niveau des boues n’ait atteint un niveau critique incombe aux locataires et il n’est pas démontré que des désordres persisteraient depuis que l’entretien nécessaire a été réalisé. Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner Mme [I] [Y] épouse [E] à procéder à des travaux sur la fosse septique, celle-ci ayant un délai de quatre ans pour procéder à la mise aux normes de l’installation.

S’agissant du mur de clôture, les travaux nécessaires ont déjà été réalisés.

Concernant les causes d’humidité, Mme [I] [Y] épouse [E] justifie avoir déjà fait réviser et réparer la toiture. En revanche, elle n’a procédé à aucun travaux sur le bac de douche du premier étage et sur le système de ventilation du logement. Ces travaux sont nécessaires afin de remédier aux problèmes d’humidité et de moisissures constatés dans le logement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [I] [Y] épouse [E] à faire réaliser par un professionnel tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité du bac de douche du premier étage et pour assurer le bon fonctionnement du système de ventilation du logement, et ce dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte passé ce délai dans les conditions fixées dans le dispositif. Les défendeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes de travaux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [Y] épouse [E], M. [G] [F] et Mme [K] [H] sont tous accueillis partiellement en leurs demandes, et succombent tous partiellement également. Pour sa part, Mme [J] [Z] a répondu à la demande de paiement qui lui a été faite en qualité de caution, sans avoir été destinataire des différents décomptes de la bailleresse afin d’apurer l’arriéré locatif avant l’engagement de la présente instance.

En conséquence, il y a lieu de partager les dépens de l’instance, à hauteur de 50% à la charge de Mme [I] [Y] épouse [E], à hauteur de 25% à la charge de M. [G] [F] et à hauteur de 25% à la charge de Mme [K] [H]. La demanderesse étant déboutée de ses demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, il y a lieu de rappeler que les différents commandements signifiés le 29 février 2024 ne sont pas compris dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce, et chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [I] [Y] épouse [E] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Déboute Mme [I] [Y] épouse [E] de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail,

Déboute en conséquence Mme [I] [Y] épouse [E] de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

Condamne solidairement M. [G] [F], Mme [K] [H] et Mme [J] [Z] à payer à Mme [I] [Y] épouse [E] la somme de 593,20 euros représentant les loyers et provisions sur charges impayés selon décompte arrêté au 12 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse sous déduction des aides au logement consignées par la caisse d’allocations familiales),

Condamne Mme [I] [Y] épouse [E] à faire réaliser par un professionnel tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité du bac de douche du premier étage et pour assurer le bon fonctionnement du système de ventilation du logement dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que, faute pour Mme [I] [Y] épouse [E] d’avoir fait procéder aux travaux ordonnés ci-dessus, elle sera condamnée, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, à une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à la somme de 30 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,

Déboute M. [G] [F] et Mme [K] [H] de leurs demandes de travaux supplémentaires,

Partage les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de Mme [I] [Y] épouse [E], à hauteur de 25% à la charge de M. [G] [F] et à hauteur de 25% à la charge de Mme [K] [H],

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,