TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00049 – N° Portalis DBXS-W-B7J-INVJ

DEMANDERESSES

Madame [R] [H] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Stéphanie PIOGER avocat au barreau de la Drôme

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

substituée par M^e Stéphanie PIOGER, avocate au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE

Madame [L] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

en présence de [G] [Z] auditrice de justice

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 15 Mai 2025

Jugement prononcé le 03 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [H] épouse [W] a donné à bail à Mme [L] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat du 28 décembre 2021, pour un loyer mensuel initial de 490 euros et d’une provision sur charges de 8 euros.

Une assurance garantie loyers impayés a été souscrite par l’intermédiaire de la société GARANTME, courtier en assurance, auprès de la SA SEYNA. Par acte de cautionnement en date du 1er janvier 2022 la SA SEYNA s’est portée caution dudit contrat de bail pour un montant maximum de 90000 euros.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 448 euros selon quittance subrogative du 21 mai 2024, correspondant au loyer de l’échéance de mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [H] épouse [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2024.

Mme [R] [H] épouse [W] et la SA SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 délivré en étude, pour :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [L] [C],

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner Mme [L] [C] de la somme totale de 1494 euros au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et répartie comme suit :

* la somme de 498 euros à Mme [R] [H] épouse [W] ;

* la somme de 996 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Mme [R] [H] épouse [W] ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [L] [C] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 3 avril 2025.

A l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour signification de conclusions aux fins d’actualisation de la dette.

À l’audience du 15 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [R] [H] épouse [W] et la SA SEYNA ont maintenu leurs demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3486 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2025 échu, réparti comme suit :

— la somme de 2490 euros à Mme [R] [H] épouse [W]

— la somme de 996 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Mme [R] [H] épouse [W].

Les conclusions précisant cette actualisation ont été signifiées à étude par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025.

A l’appui de leur demande de prononcé de la résiliation du bail les demandeurs indiquent que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ont été soldées par la locataire, mais que par la suite la locataire a de nouveau cessé de régler le loyer.

Mme [L] [C] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [L] [C].

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SA SEYNA

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 1346 du Code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même Code dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu avec la SA SEYNA et la caution a joué au profit de la bailleresse pour la somme de 996 euros suivant quittances subrogatives versées au débat.

La SA SEYNA se trouve donc subrogée dans les droits de la bailleresse pour la dette locative à hauteur de 996 euros, justifiée par quittances subrogatives du 21 mai 2024 et 22 septembre 2024 en réglement des loyers de mai 2024 et de septembtre 2024, elle a donc qualité à agir dans la présente instance.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit aux débats que des absences de paiement ont commencés dès le mois de novembre 2023, dès lors la dette de loyers n’a jamais pu être résorbée. Le décompte démontre aussi qu’il y a eu une reprise de paiements irréguliers à partir de janvier 2024 et qu’il y a eu des versements de 166 euros en vue de d’appurer la dette et de ralentir son accroissement, mais sans succès car le paiement de certains loyers est demeuré absent. Enfin, il ressort également de ce décompte que Mme [L] [C] ne règle plus aucun loyer, ni provision sur charge, depuis le mois de décembre 2024.

Mme [L] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le manquement à l’obligation de paiement régulier des loyers et charges.

Ces manquements répétés et durables à l’obligation principale qui incombe au locataire de payer le loyer constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Mme [R] [H] épouse [W] et la SA SEYNA produisent un décompte actualisé démontrant que Mme [L] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3486 euros au titre des loyers et charges au terme d’avril 2025 échu, selon la répartition suivante :

— la somme de 2490 euros à Mme [R] [H] épouse [W]

— la somme de 996 euros à la SA SEYNA subrogé dans les droits de Mme [R] [H] épouse [W] à hauteur de ce montant.

La SA SEYNA qui produit des quittances subrogatives du 21 mai 2024 et 22 septembre 2024, justifie avoir réglé la somme totale de 996 euros.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [L] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3486 euros, selon la répartition suivante :

— la somme de 2490 euros à Mme [R] [H] épouse [W]

— la somme de 996 euros à la SA SEYNA subrogé dans les droits de Mme [R] [H] épouse [W] à hauteur de ce montant

avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation qui se substitue au loyer dès l’échéance de mai 2025 et reste due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [L] [C], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, le commandement de payer du 23 mai 2024, acte non nécessaire dans le cadre d’une action en prononcé de la résiliation du bail, n’est pas compris dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [L] [C] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Prononce la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2021 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du présent jugement,

— Ordonne en conséquence à Mme [L] [C] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour Mme [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [L] [C] à payer à Mme [R] [H] épouse [W] et à la SA SEYNA, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme totale de 3486 euros au titre des loyers et charges au terme d’avril 2025 échu, selon la répartition suivante :

— la somme de 2490 euros à Mme [R] [H] épouse [W]

— la somme de 996 euros à la SA SEYNA subrogé dans les droits de Mme [R] [H] épouse [W] à hauteur de ce montant ;

avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne Mme [L] [C] à payer à Mme [R] [H] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du mois de mai 2025, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés,

— Condamne Mme [L] [C] à verser à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [L] [C] aux dépens, hors le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,