AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 17 JUILLET 2025

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQCO

Code NAC : 78A

CRÉANCIER POURSUIVANT

Monsieur [I] [P] [U] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie LIOTARD de l’AARPI CAP CONSEIL, avocats au barreau de la DROME

DÉBITEUR SAISI

S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence SERPEGINI de la S.E.L.A.R.L. GPS AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

CRÉANCIERS INSCRITS

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Caroline CHAPOUAN, avocat au barreau de la DROME

SERVICE DES IMPORTS DES PARTICULIERS NORD [Localité 18]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par Maître Jacob KUDELKO de la S.E.L.A.R.L. FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Anne-Sophie FORCHERON, vice-présidente, déléguée dans les fonctions de juge de l’exécution, assistée d’Olga KUZAN, greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Juin 2025

Jugement :

— contradictoire

— en premier ressort

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe et signé par la juge de l’exécution et la greffière.

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQCO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 25 janvier 2016 par Maître [R] [F], notaire à [Localité 13] (ARDÈCHE), la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT a vendu à Monsieur [I] [C] les lots de copropriété n°6, 9 et 10 d’un ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 15], cadastré section AR n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] moyennant la somme de 130.000,00€, financée par un prêt auprès de la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE.

Invoquant l’existence de vices cachés, Monsieur [I] [C] a saisi le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de VALENCE, afin d’obtenir notamment la résolution de cette vente.

Par jugement du 03 novembre 2020, le tribunal judiciaire de VALENCE, faisant notamment droit à cette demande, a prononcé la résolution de la vente intervenue le 25 janvier 2016 et dit qu’en conséquence, Monsieur [I] [C] devrait restituer à la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT les lots objets de la vente en contrepartie de la restitution du prix de vente de 130.000,00€.

Par déclaration du 1er février 2021, la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 18 octobre 2022, rectifié par arrêt du 15 décembre 2022, la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé le jugement de première instance sur les points précités.

Un certificat de non-pourvoi à l’encontre de l’arrêt du 18 octobre 2022 a été délivré par le greffier de la cour de cassation le 15 juin 2023.

L’arrêt du 18 octobre 2022, rectifié par arrêt du 15 décembre 2022, a été publié et enregistré sur diligences de Monsieur [I] [C] au service de publicité foncière de [Localité 17] le 23 octobre 2023 sous les références volume 2023 P n°19051.

Par acte du 02 décembre 2024, Monsieur [I] [C] a fait délivrer à la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT, en vertu de l’arrêt du 18 octobre 2022, rectifié par arrêt du 15 décembre 2022, et pour obtenir paiement de la somme de 174.843,29€ un commandement aux fins de saisie des lots de copropriété n°4, 5, 6, 9 et 10 d’un ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 15], cadastré section AR n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

A défaut de paiement, le commandement du 02 décembre 2024 a été publié au service de publicité foncière de [Localité 17] le 24 janvier 2025 sous les références volume 2025 S n°9.

Le procès-verbal de description de l’immeuble saisi a été dressé par la S.E.L.A.R.L. BRENIER-DURIEUX le 29 janvier 2025.

Par acte du 17 mars 2025, Monsieur [I] [C] a fait citer la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VALENCE à l’audience du 15 mai 2025, auquel elle demande de :

— valider la saisie immobilière dont il s’agit ;

— statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes éventuelles ;

— déterminer les modalités de la vente ;

— ordonner la vente forcée des biens saisis ;

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.E.L.A.R.L. BRENIER-DURIEUX, commissaire de Justice associées à [Localité 16] (26), ou de tel autre commissaire de Justice qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

— déclarer frais privilégiés de vente les dépens de l’instance ;

— condamner la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT à lui payer la somme de 1.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 20 et 21 mars 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé au SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS (SIP) NORD [Localité 18] et à la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, créanciers inscrits.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 24 mars 2025.

Par acte du 07 mai 2025, dénoncé au créancier poursuivant et à la partie saisie le même jour par RPVA, la S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a déclaré sa créance à l’encontre de Monsieur [I] [C] au greffe du juge de l’exécution.

Par acte du 13 mai 2025, dénoncé au créancier poursuivant par acte de commissaire de Justice du même jour et à la partie saisie, ainsi qu’au créancier inscrit par RPVA le 15 mai suivant, le TRÉSOR PUBLIC, agissant sur poursuites et diligences du comptable public du SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS (SIP) NORD [Localité 18] a déclaré sa créance à l’encontre de la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT au greffe du juge de l’exécution.

Appelé pour la première fois à l’audience du 15 mai 2025, le dossier a été contradictoirement renvoyé à l’audience du 19 juin 2025.

A l’audience du 19 juin 2025, la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT, représentée par son conseil qui s’en rapporte à ses conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, demande au juge de l’exécution au visa des articles R322-15 et R.322-17 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— l’autoriser à vendre à l’amiable son bien immobilier pour un prix net vendeur de 210.000,00€ au minimum, dans un délai de 6 mois à compter du jugement ;

— statuer ce que de droit concernant les dépens.

Le créancier poursuivant, représenté par son conseil, acquiesce à cette demande de vente amiable, les frais de procédure devant venir en plus du prix. Il précise cependant qu’il lui paraîtrait opportun de diminuer le prix plancher compte tenu de l’état du bien à vendre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la régularité, le bien fondé et l’orientation de la procédure

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires de la loi du livre 1er.

L’article L. 311-6 du même code énonce que, sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de la poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R.322-17 du même code des procédures civiles d’exécution précise que la demande tendant à la vente amiable ne peut être formée que par le débiteur.

En l’espèce, la saisie porte sur des droits saisissables au sens des dispositions de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte par ailleurs des pièces au dossier et notamment de l’arrêt définitif du 18 octobre 2022, rectifié par arrêt du 15 décembre 2022, publié au service de publicité foncière de [Localité 17], du commandement de payer aux fins de saisie du 02 décembre 2024 et de l’absence de toute contestation de la partie saisie sur ce point, que le créancier poursuivant agit à l’encontre de la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au sens de l’article L.311-2 précité.

Enfin, il résulte de ces mêmes pièces que la procédure visée par le livre III du code des procédures civiles d’exécution a été respectée.

Par application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, au vu des pièces et en l’absence de contestation de la partie saisie, il y a lieu de mentionner la créance du poursuivant à hauteur de la somme de 174.843,29€ à la date du 1er mars 2024.

En application des dispositions combinées des articles R.322-15 et R.332-20 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable doit prévaloir.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’état de l’accord du créancier poursuivant et des mandats de vente des lots litigieux par la partie saisie à l’appui de sa demande, la vente amiable de l’immeuble sera autorisée.

L’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au regard du procès-verbal descriptif, de l’existence de travaux de structure à réaliser pour remettre en état l’immeuble saisi, du litige avec le propriétaire d’autres lots de copropriété et du court délai imparti par la présente procédure pour finaliser la vente, le montant du prix en deçà duquel celui-ci ne peut être vendu sera fixé à 170.000,00€ (net vendeur). La S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT reste évidemment libre de vendre à un acquéreur qui lui offrirait un prix supérieur. Les frais de procédure resteront à la charge de ce dernier.

L’affaire sera rappelée à l’audience du 06 novembre 2025 à 09 heures 00, le délai maximal entre le jugement autorisant la vente amiable et l’audience de rappel étant fixé à 4 mois par le troisième alinéa de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQCO

Les frais de poursuite exposés par le créancier poursuivant et dont il est demandé la taxation s’élèvent à la somme de 3.030,13€, outre les émoluments de l’avocat du poursuivant sur le prix de vente amiable à calculer conformément à l’article A444-191 du code de commerce.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait particulièrement inéquitable compte tenu des circonstances de l’espèce que Monsieur [I] [C] conserve la charge de ses frais irrépétibles. La S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT sera condamnée à lui payer la somme de 1.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la décision, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [I] [C] est titulaire d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L.311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que la créance, dont se prévaut le créancier poursuivant s’élève à la somme de 174.843,29€ à la date du 1er mars 2024 ;

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble saisi à un prix qui ne pourra être inférieur à 170.000,00€ (net vendeur) ;

DIT que la partie saisie devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant sur sa demande des démarches accomplies à cette fin ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 06 novembre 2025 à 09 heures 00;

DIT que la signification de la présente décision à l’initiative de la partie la plus diligente vaut convocation à l’audience de rappel ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article R. 322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués ;

DIT que les frais de procédure sont taxés à la somme de 3.030,13 €, outre les émoluments de l’avocat du poursuivant sur le prix de vente amiable à calculer conformément à l’article A444-191 du code de commerce ;

RAPPELLE que les frais de procédure resteront à la charge de l’acquéreur ;

CONDAMNE la S.A.S. AVENIR ET DÉVELOPPEMENT à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 1.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXÉCUTION,