TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e AGOSTINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à M^e ESTEVE-NARSISYAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01000 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BTE

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. SOGILIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S.U. ROLLAND INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T], [G] [K]

née le 19 Septembre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique ESTEVE-NARSISYAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement d’adjudication sur saisie immobilière du 16 octobre 2024, les sociétés Sogilimmo et Rolland Investissements ont acquis le bien immobilier (lots 108 et 99) dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 3], à l’encontre de Mme [T] [K], moyennant un prix de 81.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la société Sogilimmo et la société Rolland Investissements ont fait citer devant le juge des contentieux de la protection Mme [T] [K] aux fins de :

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.500 euros majorée des charges de copropriété à compter du 16 octobre 2024, date du jugement d’adjudication et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ladite somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et ce jusqu’à la libération effective des lieux;La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts;La condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les sociétés Sogilimmo et Rolland Investissements, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Mme [T] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

débouter les sociétés demanderesses de l’ensemble de leurs demandes;les condamner aux dépens;prendre acte qu’elle propose de régler une indemnité d’occupation de 600 euros;faire droit à sa demande relative à l’obtention d’un délai de grâce pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [K] fait valoir une situation personnelle difficile. Elle reconnaît être redevable d’une indemnité d’occupation mais considère celle demandée par les adjudicataires disproportionnée au regard des prix du marché. Elle conteste toute résistance abusive, alléguant des problèmes de santé qui l’empêchent de quitter les lieux dans l’immédiat.

La décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application des articles L.322-5 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication emporte transfert de propriété dès le paiement du prix et l’expiration du délai pour surenchérir et l’accomplissement des formalités de publicité foncière.

En outre, selon l’article L.322-13 du même code, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En outre, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Elle a une double nature: compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par jugement d’adjudication du 16 octobre 2024, les sociétés Sogilimmo et Rolland Investissements ont été déclarées adjudicataires d’un bien immobilier consistant en un appartement au rez-de-chaussée (lot n°108) et d’un box (lot n°9) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] moyennant un prix principal de 81.000 euros. Le prix de vente a été consigné le 20 novembre 2024 entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Marseille.

Il est constant que Mme [T] [K], ancienne propriétaire, ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux postérieurement au jugement d’adjudication qui constitue pourtant, aux termes du texte précité, un titre d’expulsion. Il est donc constaté que Mme [T] [K] ne bénéficie plus d’aucun droit d’occupation des lieux depuis le 16 octobre 2024, date du jugement d’adjudication. A ce titre, elle est redevable d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du propriétaire du préjudice qu’il a subi à raison de l’impossibilité de disposer de son bien, et son montant se détermine en fonction de la valeur locative dudit bien. En revanche, la situation financière de l’occupant sans droit n’entre pas en compte dans la fixation du montant de l’indemnité.

En l’occurrence, il ressort du procès-verbal de description et de superficie que le bien litigieux consiste en un appartement (lot n°108) situé en rez-de-chaussée composé d’une entrée (8,73 m²), d’un séjour avec kitchenette et balcon (18,56 m²), un dégagement (1,59 m²), un WC (1,14 m²), une salle de bain (3,48 m²) et une chambre (10,21 m²), soit une superficie totale de 43,71 m². Le lot n°99 consiste en un box situé au niveau du rez-de-jardin.

Les demandeurs produisent des avis de valeur locative du bien estimant le loyer à des sommes comprises entre 790 euros et 800 euros hors charges. Si Mme [T] [K] demande la fixation de l’indemnité d’occupation à 600 euros par mois, elle ne produit aucune pièce visant à contester la valeur locative du bien, objet du litige. Quant aux sociétés adjudicataires, elles ne justifient pas d’un préjudice plus important que celui résultant de l’impossibilité de pouvoir disposer du bien et réclament, en tout état de cause, une indemnité d’occupation significativement disproportionnée avec la réalité du marché immobilier.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros par mois.

L’indemnité d’occupation sera donc évaluée à :

—  800 euros x 12 mois = 9.600 euros /365 jours = 26,30 par jour d’occupation;

—  208 jours d’occupation depuis le jugement d’adjudication = 26,30 euros x 208 jours = 5.470,40 euros

Mme [T] [K] sera donc condamnée à payer aux sociétés Sogilimmo et Rolland Investissements une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter du 16 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 5.470,40 euros, entre le 16 octobre 2024 et la date de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de K"https://www.doctrine.fr/?q=causalité&source=fichekeywordlink"causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le maintien de Mme [T] [K] dans les lieux pendant plusieurs mois sans justifier de démarches faites pour rechercher un nouveau logement caractérise une résistance abusive qui a contraint les sociétés Sogilimmo et Rolland Investissements à saisir la présente juridiction et occasionne à ces derniers un préjudice appelant réparation à hauteur de 600 euros.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [T] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis plusieurs mois et ne justifiant pas de perspectives de départ à court terme, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [K] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à la société Sogilimmo et la société Rolland Investissements la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à la SAS Sogilimmo et à la SASU Rolland Investissements une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros par mois à compter du 16 octobre 2024, soit la somme de 5.470,40 euros à la date de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à la SAS Sogilimmo et à la SASU Rolland Investissements la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [T] [K] de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à la SAS Sogilimmo et à la SASU Rolland Investissements la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 12 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE