N° RG 22/02298 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZWY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/02298 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FZWY

N° minute : 25/05

Code NAC : 30A

AD/NR/AFB

LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société BAZINGAME, Société par actions Simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro 827 654 195, , dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Manuel DE ABREU membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS en la personne de Maître [B] [U], Société de Mandataires Judiciaires ayant étude à [Adresse 6], es qualités de Liquidateur Judiciaire de la société BAZINGAME désigné à cette fonction suivant Jugement du Tribunal de Commerce de VALENCIENNES en date du 22 août 2022

représentée par Maître Manuel DE ABREU membre de l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [N] & FILS, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 379 399 785, dont la dernière adresse connue du Siège Social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

n’ayant pas constitué avocat

* * *

Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 18 Décembre 2024 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Anna BACCHIDDU, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 17 Octobre 2024 devant Aurélie DESWARTE, Juge qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, assistée de Madame Anna BACCHIDDU, Greffier.

Composition du Tribunal lors du délibéré

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS Bazingame est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 13 février 2017.

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2017, la société JBML a cédé au profit de la société Bazingame un fonds de commerce comprenant le droit au bail commercial, se rapportant aux activités de bar, brasserie, restauration, exploité à Valenciennes au [Adresse 2] dont le propriétaire est la SCI [N] & Fils.

Dans ce cadre, la SCI [N] & Fils et la société Bazingame ont convenu de conclure un nouveau bail commercial.

Suivant acte authentique du 27 juin 2017, la SCI [N] & Fils a ainsi donné à bail pour neuf années, à la société Bazingame les locaux situés au [Adresse 4] Valenciennes, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 17 222 euros, payable mensuellement et d’avance.

La société Bazingame a ouvert un bar à jeux de société dans les locaux loués.

Le 24 octobre 2017, un dégât des eaux est survenu dans les locaux occupés par la société Bazingame. Un constat amiable du dégât des eaux mentionnant une infiltration par la terrasse a été dressé entre la société Bazingame et la SCI [N] & Fils.

Le 14 mars 2019, le local occupé par la société Bazingame a subi un nouveau dégât des eaux s’originant d’infiltrations du toit terrasse de l’immeuble.

Suivant courrier en recommandé du 4 mars 2020 parvenu à sa destinataire le 14 mars 2020, la société Bazingame a sollicité la SCI [N] & Fils aux fins de remédier au problème d’infiltrations du toit terrasse qui se répétait en cas de pluies importantes.

Le 11 mars 2020, un nouveau dégât des eaux est survenu dans le local exploité par la société Bazingame engendrant l’effondrement du faux-plafond.

Suivant courrier en recommandé du 20 juillet 2020 parvenu à sa destinataire le 24 juillet 2020, la société Bazingame a mis en demeure la SCI [N] & Fils de procéder à la réfection du toit terrasse et de lui accorder une révision du loyer au regard notamment du contexte sanitaire exceptionnel.

Constatant la persistance d’infiltrations d’eau, la société Bazingame a saisi le 10 août 2020 son assurance Protection Juridique, laquelle a mandaté le cabinet Arecas aux fins d’expertise amiable.

Le 16 novembre 2020, le cabinet Arecas a déposé son rapport.

Le 27 avril 2021, la société Bazingame a mandaté un commissaire de justice afin de voir constater les désordres affectant les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022 signifié suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société Bazingame a assigné la SCI [N] & Fils devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir notamment la résiliation judiciaire de son bail commercial ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Suivant jugement en date du 22 août 2022, le tribunal de commerce de Valenciennes a prononcé la liquidation judiciaire de la société Bazingame.

La SELAS MJS Partners en la personne de Me [B] [U] (« SELAS MJS Partners ») a été nommée es qualité de liquidateur judiciaire de la société Bazingame.

Le 11 octobre 2022, la SCI [N] & Fils a déclaré auprès de la SELAS MJS Partners sa créance à l’encontre de la société Bazingame, à hauteur de la somme de 56 273,39 euros au titre des loyers et taxes impayés.

Le 8 novembre 2022, la SELAS MJS Partners a notifié à la SCI [N] & Fils la résiliation du bail commercial.

Par conclusions aux fins d’intervention volontaire signifiées en date du 30 mai 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la SELAS MJS Partners es qualité de liquidateur de la société Bazingame sollicite de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil :

A titre principal,

Juger la résiliation du bail commercial en date du 27 juin 2017 liant la SCI [N] & Fils et la société Bazingame intervenue le 8 novembre 2022 aux torts exclusifs du bailleur ;Juger qu’eu égard aux manquements constatés, le bailleur ne pouvait se prévaloir des loyers à compter du mois de mars 2020 ; Subsidiairement, si l’exception d’exécution n’était pas retenue, condamner la SCI [N] & Fils au versement à la SELAS [U] es qualités de liquidateur judiciaire de la société Bazingame d’une indemnisation équivalente aux loyers déclarés, soit 51 666 euros TTC ;

Condamner la SCI [N] & Fils à verser à la SELAS [U] es qualités de liquidateur judiciaire de la société Bazingame les sommes suivantes : 1 500 euros au titre du remboursement des avances sur impôt foncier à parfaire,124 528 euros HT au titre de la perte de chiffre d’affaires arrêté au 1er août 2022 et à parfaire au jour du jugement,2 870 euros HT au titre du remboursement du dépôt de garantie,2 676 euros TTC au titre des frais de déménagement ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI [N] & Fils à verser à la SELAS [U] es qualité de liquidateur de la société Bazingame la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens de l’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

La SELAS MJS Partners fait valoir que la SCI [N] & Fils, en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien loué. A ce titre, elle précise que la société Bazingame a subi en trois ans, trois sinistres qui avaient la même origine et pour lesquels le bailleur n’est pas intervenu malgré ses demandes répétées. Elle précise que le commerce de la société Bazingame n’a jamais réouvert suite au dernier déconfinement en suite des dégradations permanentes du local. Elle fait ainsi valoir que la résiliation du bail est imputable au bailleur.

Elle expose ensuite que la société Bazingame était fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement du loyer du fait des manquements du bailleur.

Elle souligne par ailleurs qu’elle subit un préjudice relatif au paiement de l’impôt foncier par ses soins et à la non restitution du dépôt de garantie. Elle ajoute avoir subi également un préjudice économique résultant de la perte de chiffre d’affaires consécutive à la fermeture de son commerce. Elle expose enfin avoir été contrainte de supporter des frais de déménagement.

La SCI [N] & Fils n’a pas constitué avocat.

Susceptible d’un appel en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Par ordonnance du 11 juin 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 606 du même code prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, de l’examen du bail commercial liant la société Bazingame à la SCI [N] & Fils, il s’évince que la société Bazingame louait :

« En sous-sol : une cave,

Au rez-de-chaussée : deux pièces et des sanitaires,

A l’extérieur : une partie de la cour, dans le prolongement de la pièce située à l’arrière et jusqu’au fond de ladite cour. Il est ici précisé qu’il existe, depuis cette partie de cour louée, un accès à une ruelle. »

Il ressort de la chronologie des faits que la société Bazingame, en sa qualité de locataire a subi trois sinistres affectant les lieux loués :

Le 24 octobre 2017,Le 14 mars 2019,Le 11 mars 2020. L’origine de ces sinistres est la même, à savoir des infiltrations provenant du toit terrasse.

S’agissant du sinistre du 24 octobre 2017, il est produit par la demanderesse une facture du 14 mai 2018 de l’entreprise Veiga Sols à l’attention de M. [N] d’un montant TTC de 2 392 euros. Cette facture est relative à des travaux effectués le 7 mai 2018 s’agissant notamment du remplacement de l’étanchéité de la terrasse. La SCI [N] & Fils est donc intervenue aux fins d’effectuer des travaux sur le toit terrasse.

Le second sinistre du 14 mars 2019 ayant la même cause, démontre que les premières réparations n’ont pas été suffisantes. Il n’est pas justifié d’une nouvelle intervention d’une entreprise de travaux mandatée par la SCI [N] & Fils.

Le courrier du 4 mars 2020 de la société Bazingame, soit une année après la survenue du second sinistre fait notamment mention que « à chaque survenue de pluies importantes, une infiltration d’eau se fait par le plafond et coule le long

de celui-ci, faisant ainsi un dégât des eaux sur le comptoir du bar. Le plafond se gorge d’humidité, des cloques se forment et la fuite se rapproche du tableau électrique. »

La reprise des faits par l’expert amiable et le courrier du 20 juillet 2020 mettent en lumière que le troisième sinistre du 11 mars 2020 a consisté en l’effondrement du faux-plafond du local commercial. Conjugué à la crise sanitaire, le bar de la société Bazingame n’a jamais réouvert.

Si le faux-plafond a été réparé suite à l’indemnisation de l’assurance, il n’est pas établi que la SCI [N] & Fils, qui connaissait l’origine du sinistre, soit intervenue aux fins d’effectuer une réfection du toit terrasse.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 27 avril 2021 met en exergue notamment au niveau de la partie du bar des traînées blanchâtres semblant correspondre à des résidus d’eau stagnante et au niveau des toilettes une surface d’aspect dégradé au plafond avec des peintures présentant une couleur noirâtre-grisâtre et moisi.

Or, il résulte du bail commercial que restaient à la charge du bailleur « les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. »

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent du bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, le toit terrasse duquel s’originent les sinistres de dégât des eaux successifs relève d’une grosse réparation.

Il appartenait donc à la SCI [N] & Fils de faire réaliser les travaux nécessaires pour que le toit terrasse joue sa fonction en assurant une étanchéité parfaite.

Il est par conséquent établi que la SCI [N] & Fils a manqué à son obligation d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil. La SCI [N] & Fils sera condamnée à indemniser le préjudice subi par le locataire.

S’agissant de la résiliation, la SELAS MJS Partners en qualité de liquidateur de la société Bazingame, a notifié par courrier la résiliation du 8 novembre 2022.

S’il convient de constater la résiliation du bail commercial entre la SCI [N] & Fils et la société Bazingame au 8 novembre 2022, il ne saurait être déduit du manquement à l’obligation d’entretenir les lieux par le bailleur que la résiliation est aux seuls torts de la SCI [N] & Fils.

En effet, concomitamment au troisième sinistre est intervenue la fermeture temporaire des établissements non indispensables à la vie de la Nation en suite de la pandémie de Covid 19.

Le bar de la société Bazingame a dû ainsi fermer plusieurs semaines puis respecter des protocoles de sécurité ne lui permettant pas d’exploiter le commerce au maximum de ses capacités.

La résiliation du bail a d’ailleurs été sollicitée par le liquidateur de la société Bazingame en suite de la liquidation judiciaire simplifiée de cette dernière.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial à la date du 8 novembre 2022.

SUR L’EXCEPTION D’INÉXÉCUTION RELATIVE AUX LOYERS

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la société Bazingame n’a plus réglé son loyer à compter du mois de mars 2020.

La SCI [N] & Fils, malgré une première intervention au mois de mai 2018, n’a manifestement pas effectué les travaux nécessaires lui incombant en application de l’article 606 précité du code civil et des dispositions du bail commercial.

Le rapport d’expertise amiable du 16 novembre 2020 met en lumière une persistance des infiltrations résultant « d’une toiture terrasse vétuste ».

L’expert amiable indique que la société Delsart a procédé pour le compte de la SCI [N] & Fils à une réparation provisoire de la plateforme selon une facture du 19 mars 2020 et procédé à l’établissement d’un devis de réfection totale au regard de l’état de la plateforme.

S’il n’est pas communiqué la facture du 19 mars 2020 et le devis de réfection, il n’est pas contesté que malgré la réparation, les infiltrations ont persisté.

L’expert amiable a souligné, outre le risque d’un nouvel effondrement du faux-plafond à court terme, un risque d’ordre électrique. Il a également été constaté que le mur d’héberge était gorgé d’eau et dans un état de dégradation avancé.

La SCI [N] & Fils a manqué à son obligation d’entretenir les lieux à tel dessein que le problème d’infiltration existant depuis plusieurs années n’a pas été résolu durablement.

Compte tenu du manquement persistant de la SCI [N] & Fils, de l’étendue des désordres, la société Bazingame était fondée à opposer l’exception d’inexécution à compter du mois de mars 2020 et à cesser le règlement des loyers.

Le bailleur ne pouvait donc pas se prévaloir des loyers à compter du mois de mars 2020 jusqu’à la date de résiliation du bail, faute de justifier de la réalisation de travaux ayant mis un terme au trouble de jouissance subi par le locataire.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DU LOCATAIRE

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande au titre de l’impôt foncier

Il est produit un extrait du relevé de compte de la société Bazingame qui fait apparaître un virement le 27 janvier 2020 à la SCI [N] & Fils de 700 euros correspondant à un tiers de l’impôt foncier et un second virement de 800 euros le 17 février 2020 correspondant au deuxième tiers de l’impôt.

La société Bazingame n’a plus ouvert son commerce à compter de l’effondrement du faux-plafond en mars 2020 si bien que seul le second virement de 800 euros sera remboursé, le bailleur devant supporter les seules conséquences dommageables de l’absence de travaux à sa charge.

Par conséquent, la SCI [N] & Fils sera condamnée à payer à la SELAS MJS Partners es qualité de liquidateur de la société Bazingame la somme de 800 euros au titre de l’avance relative à l’impôt foncier.

Sur la demande au titre du préjudice économique

La SELAS MJS Partners expose que la société Bazingame a été privée en raison du dégât des eaux, de 344 jours d’activités soit d’une perte de chiffre d’affaires estimée à 124 528 euros HT à la date du 1er août 2022.

Du fait de l’effondrement du faux-plafond au mois de mars 2020, il n’est pas contesté que le bar de la société Bazingame a été contraint de fermer pendant la durée des travaux de réfection du faux-plafond. Il n’est pas mis en lumière la durée de ces travaux si bien que le tribunal n’est pas mis en mesure d’évaluer la perte de chiffre d’affaires pour cette période.

Il est justifié que du fait de l’absence de réparations pérennes relatives au toit terrasse et donc du manquement du bailleur à l’obligation d’effectuer les grosses réparations, l’exception d’inexécution soulevée par le locataire est fondée pour la période postérieure à l’effondrement du faux-plafond.

Toutefois, il ne peut être considéré que la perte de chiffres d’affaires à compter du mois de mars 2020 jusqu’à la liquidation judiciaire de la société Bazingame résulte du manquement du bailleur.

Ce mois de mars 2020 correspond au commencement de la période exceptionnelle de pandémie qui a engendré plusieurs périodes de confinement, la fermeture temporaire des bars et restaurants puis des réouvertures avec un nombre limité de clients.

La SELAS MJS Partners n’établit pas que l’absence de chiffre d’affaires à compter du mois de mars 2020 s’origine seul du désordre relatif au toit terrasse.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la SELAS MJS Partners es qualité de liquidateur du locataire.

Sur la demande au titre des frais de déménagement

La SELAS MJS Partners communique un devis du 9 septembre 2021 de la société LFC Déménagement de 2 676 euros.

Comme exposé précédemment, il n’est pas justifié que la résiliation du bail commercial résulte du seul manquement du bailleur ; la société Bazingame n’ayant jamais repris son activité après la fin des mesures de restriction sanitaires.

Au surplus, la SELAS MJS Partners ne justifie pas, par ce seul devis, de frais exposés pour un déménagement.

La SELAS MJS Partners sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Le bail notarié fait mention que la somme de 2 870,33 euros a été versée au bailleur à titre de dépôt de garantie.

Les clés du local ont été restitués par courrier à la SCI [N] & Fils par le liquidateur de la société Bazingame le 8 novembre 2022. Il n’est communiqué au débat aucune pièce justifiant une retenue du dépôt de garantie, la société Bazingame étant fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour le non-paiement de ses loyers à compter du mois de mars 2020.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI [N] & Fils à restituer le dépôt de garantie et à payer la somme de 2 870,33 euros à la SELAS MJS Partners es qualité de liquidateur de la société Bazingame à ce titre.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI [N] & Fils qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SELAS MJS PARTNERS en la personne de Me [B] [U] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 du même code dispose notamment que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la SCI [N] & FILS à la SAS BAZINGAME à la date du 8 novembre 2022.

DIT que la SAS BAZINGAME est fondée à opposer l’exception d’inexécution à la SCI [N] & FILS au regard du manquement de cette dernière à l’obligation d’entretien des lieux loués lui incombant et à ne plus effectuer le paiement de ses loyers pour la période du mois de mars 2020 au 8 novembre 2022.

CONDAMNE la SCI [N] & FILS à rembourser à la SELAS MJS PARTNERS en la personne de Me [B] [U], es qualité de liquidateur de la SAS BAZINGAME la somme de 800 euros au titre de l’avance relative à l’impôt foncier versée le 17 février 2020.

CONDAMNE la SCI [N] & FILS à payer à la SELAS MJS PARTNERS en la personne de Me [B] [U], es qualité de liquidateur de la SAS BAZINGAME la somme de 2 870,33 euros au titre du dépôt de garantie.

DÉBOUTE la SELAS MJS PARTNERS en la personne de Me [B] [U], es qualité de liquidateur de la SAS BAZINGAME du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCI [N] & FILS aux dépens de la présente instance.

CONDAMNE la SCI [N] & FILS à payer à la SELAS MJS PARTNERS en la personne de Me [B] [U], es qualité de liquidateur de la SAS BAZINGAME la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], le 09 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,