N° RG 25/00300 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYXM

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU MORBIHAN

dit MORBIHAN HABITAT, sis [Adresse 2]

représenté par Maître Ugo FEKRI de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Guillaume EMELIEN, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, prorogé au 13 novembre 2025 puis au 10 décembre 2025

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 10 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e BERNARD Héléne

Copie à : M^e FEKRI Ugo

RG N° 25/300. Jugement du 10 décembre 2025

RG N° 25/300. Jugement du 10 décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 mars 2022 à effet du même jour, [Localité 5] GOLFE HABITAT, devenu MORBIHAN HABITAT, a donné à bail à madame [Z] [O] [V] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,61 €.

Un dégât des eaux a fait l’objet d’un constat amiable établi entre madame [Z] [O] [V] et son voisin du dessus, monsieur [W] le 27 mars 2023 ;

Madame [Z] [O] [V] a sollicité de son bailleur l’exécution des travaux nécessaires.

Une tentative de médiation pour tenter de remédier au litige a conduit à la délivrance d’un constat d’échec le 6 janvier 2025 ;

Madame [Z] [O] [V] par le biais de son conseil à mis en demeure MORBIHAN HABITAT de remédier aux infiltrations le 13 février 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 avril 2025, madame [Z] [O] [V] a fait assigner MORBIHAN HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5].

MORBIHAN HABITAT a ensuite proposé un nouveau logement à madame [Z] [O] [V], qui a accepté, l’état des lieux de sortie a été établi le 13 mai 2025.

L’affaire a été évoquée le 18 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement lors de l’audience, madame [Z] [O] [V] demande au juge des contentieux de la protection, au vu de l’article 1719 du code civil, de

La dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

Débouter MORBIHAN HABITAT de toute ses demandes, fins et prétention,

Condamner MORBIHAN HABITAT à lui payer 2059,35 € au titre du préjudice de jouissance, subi sur la période de décembre 2022 au 13 mai 2025,

Condamner MORBIHAN HABITAT à lui payer 800 € au titre du préjudice subi,

Condamner MORBIHAN HABITAT à lui payer 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner MORBIHAN HABITAT aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement lors de l’audience, MORBIHAN HABITAT demande au juge des contentieux de la protection, au vu des articles 1719, 1720, 1731, 1732, 1754 et 1755 du code civil, de :

Juger que madame [Z] [O] [V] renonce à ses demandes au titre de la réalisation de travaux sous astreinte,

Débouter madame [Z] [O] [V] de l’ensemble de ses demandes,

Rejeter toutes demandes dirigées contre MORBIHAN HABITAT,

À titre subsidiaire,

Réduire à de plus juste proportion les demandes indemnitaires de madame [Z] [O] [V],

Condamner madame [Z] [O] [V] à verser à MORBIHAN HABITAT, la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner madame [Z] [O] [V] aux dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025 puis au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l’existence de faits ou d’actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 1719 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009 indique :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et, selon l’article 6 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2023,

…

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance

Madame [O] [V] a constaté une fuite au plafond de la salle de douche de son logement à partir de la fin de l’année 2022, le constat amiable de dégâts des eaux n’a cependant été établi que le 27 mars 2023 ;

L’expert de la compagnie d’assurance GROUPAMA, madame [D] [G], a constaté le 30 août 2023 de nombreuses traces d’humidité aux plafonds de la salle de bains et du couloir de l’appartement de madame [O] [S].

Le rapport préliminaire dommages ouvrage, établi par le cabinet INGETEX ATLANTIQUE le 9 février 2024, relève l’existence dans le logement 3003, d’infiltrations au plafond de la salle de bains et du couloir et en périphérie du receveur.

Le rapport du Cabinet d’expertise SARETEX établi le 24 mai 2024 relève l’existence d’un premier sinistre dégât des eaux au plafond de la salle de bain chez madame [O] [S], qui se prolonge dans le couloir, et d’un second sinistre dégât des eaux au sol du couloir et des WC toujours chez madame [O] [S]. L’expert mentionne que le sinistre en provenance de l’étage supérieur semble résolu, et que le sinistre au sol semble toujours actif.

MORBIHAN HABITAT, bailleur, est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 22-10.013).

MORBIHAN HABITAT ne justifie pas qu’il ait été remédié aux désordres ;

La société [Adresse 3] a tacitement reconnu les désordres puisqu’elle a proposé à sa locataire un logement.

Du fait de son départ des lieux depuis mai 2025 et de la rupture du lien contractuel qui s’en est suivie, madame [O] [S] a abandonné sa demande initiale de réalisation de travaux, qui est devenue sans objet.

Madame [O] [S] a néanmoins subi entre le mois de décembre 2022 et le mois de mai 2025 des infiltrations auxquelles il n’a pas été remédié, peu important qu’elles rentrent dans une garantie dommages ouvrage ou décennale qui ne concerne que le bailleur, maitre d’ouvrage, et les entreprises intervenues lors de l’édification de la résidence.

Le trouble de jouissance est ainsi établi.

S’agissant de la réparation du préjudice de jouissance, il convient de le fixer sur une base de 10% du loyer pour la calculer, soit la somme de 35,06 euros par mois, sur 30 mois, soit 1051,80 €.

Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral

Madame [O] [S] a subi, avec la situation mise en avant lors de la présente instance, un dommage personnel atteignant son moral générant pour elle un syndrome dépressif, ainsi qu’elle en justifie.

Il convient d’en tenir compte.

En outre, Madame [O] [S] indique avoir pris du temps en raison des désordres subis, cependant au vu des échanges et des actions engagées, l’inertie du bailleur n’est pas établie.

Le préjudice moral de Madame [O] [S] doit tout de même être pris en compte, mais la demande indemnitaire réduite.

S’agissant de sa réparation il convient d’en fixer le montant à 300 €.

Au titre de l’article 700 et des dépens

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [O] [S] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 900 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

MORBIHAN HABITAT, partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE MORBIHAN HABITAT à verser à madame [Z] [O] [V] la somme de 1051,80 € en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE MORBIHAN HABITAT à verser à madame [Z] [O] [V] la somme de 300 en réparation de son préjudice moral,

Rejette toute autre demande des parties,

CONDAMNE MORBIHAN HABITAT à verser à madame [Z] [O] [V] la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE MORBIHAN HABITAT aux entiers dépens

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT