N° RG 24/00538 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ESMR

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Madame [Z] [G], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [D], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par Maître Stéphanie DERVEAUX, de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 19 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M^e DERVEAUX

DDETS

R.G. N° 24/00538. Jugement du 19 juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 7 décembre 2022, l’Office public de l’Habitat du Morbihan Bretagne Sud Habitat a donné à bail à Mme [B] [D] un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 286,69 euros, outre la somme de 64,80 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier recommandé transmis le 26 avril 2024 mais non réclamé par la locataire, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a mis Mme [B] [D] en demeure de payer la somme de 1796,89 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 25 mai 2024, le conciliateur de justice a dressé constat d’échec de la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner Mme [B] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [B] [D] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [B] [D] à lui payer :1957,23 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, jusqu’à libération des lieux,condamner Mme [B] [D] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 16 juillet 2024.

A l’audience du 3 octobre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, valablement représenté par Mme [G] munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1963,51 euros au titre des loyers impayés, précisant qu’aucun règlement n’avait été réalisé depuis juin 2024 et que l’Office n’avait pas connaissance de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [B] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

Par courrier du 14 octobre 2024, les parties ont été avisées que le tribunal avait avancé la date de son délibéré au 17 octobre 2024.

À cette date et par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2024, indiquant avoir reçu postérieurement à l’audience la demande de renvoi formulée par la défenderesse se disant dans l’attente du traitement de sa demande d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 5 décembre 2024, les parties ont comparu, la défenderesse étant représentée par son Conseil. L’affaire a été renvoyée au 23 janvier 2025 puis successivement aux 3 avril et 24 avril suivants.

À l’audience du 24 avril 2025, l’affaire a été plaidée.

Pour les moyens développés dans ses dernières écritures, Morbihan Habitat actualise le montant de la créance à la somme de 2579,17 euros, déduction déjà faite des règlements opérés par la Caisse d’allocations familiales et de la réduction de loyer solidarité.

L’Office expose que si la défenderesse déplore l’absence de gardien dans la résidence, aucune charge ne lui est facturée à ce titre et souligne que Mme [D] ne rapporte pas la preuve de l’indécence qu’elle allègue, étant relevé qu’elle a décliné le rendez-vous de rencontre à son domicile qui lui avait été proposé à ce titre pour le 1er mars 2025.

Morbihan Habitat entend cependant faire valoir qu’il accepte l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ainsi que l’apurement de la dette sur un délai supérieur à 24 mois.

Pour les moyens développés dans ses dernières écritures auxquelles elle s’est expressément référée, Mme [D] demande au juge:

– à titre principal, de débouter l’Office HLM de ses demandes, fins et conclusions,

– à titre subsidiaire, de fixer l’éventuelle dette locative et de lui accorder des délais de paiement,

– à titre reconventionnel, de condamner Morbihan Habitat à lui verser une somme à parfaire de 1700 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’état du logement,

– ordonner la compensation éventuelle des sommes dues entre les parties.

Mme [D] confirme le montant de la dette déclarée par le bailleur et sollicite le bénéfice de délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant à ce titre le règlement d’une somme mensuelle de 100 euros jusqu’à apurement du passif.

Mme [D] indique que le logement ne lui apporte pas les garanties que son bailleur lui avait annoncées en termes de sécurité de l’immeuble, dans la mesure où aucun gardien n’y est présent. Elle déplore le fait que des intrusions ont eu lieu dans les locaux et que sa porte a été forcée, outre des nuisances diverses et une insalubrité qu’elle n’a pu faire constater par un commissaire de justice, compte tenu de la personnalité de son bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée par courrier de la situation d’impayés en date du 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 2579,17 euros au titre des loyers impayés au 1er avril 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

À l’audience, et après plusieurs renvois pour vérification des règlements effectués par la Caisse d’allocations familiales, Mme [B] [D] ne conteste plus le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [B] [D] à verser à l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 2579,17 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Nonobstant l’absence de reprise du versement intégral du loyer, Morbihan Habitat s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement pour éviter la résiliation du bail, à raison du versement d’une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer, sur un délai pouvant dépasser les 24 mois.

Dans ces circonstances, Mme [B] [D] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [B] [D] sera déchue du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [D] expose que le logement qu’elle occupe ne lui apporte pas les garanties que son bailleur lui avait pourtant annoncées en termes de sécurité.

À ce titre, elle indique mettre en lien l’absence de gardien dans l’immeuble avec certaines intrusions ayant eu lieu et avec le fait que sa porte a été forcée, outre diverses autres nuisances.

Mme [D] précise également qu’elle subit un préjudice du fait de l’insalubrité de son logement, indiquant ne pas avoir pu le faire constater par un commissaire de justice puisque celui qui avait été désigné avait pour client l’Office HLM.

Morbihan Habitat entend faire valoir que la résidence en question n’a jamais disposé d’un gardien et qu’aucune charge spécifique n’était d’ailleurs facturée à la locataire à ce titre.

S’agissant de l’insalubrité du logement telle qu’alléguée par la locataire, l’office indique que Mme [D] a décliné le rendez-vous à domicile qu’il avait été proposé le 1er mars 2025.

En l’espèce, il ne ressort pas des dispositions du bail que la question de la présence d’un gardien soit entrée dans le champ contractuel lors de la signature de celui-ci, pas plus que la loi n’impose un bailleur social de prévoir un gardien dans chaque immeuble.

Si Mme [D] verse aux débats un courriel du 24 avril 2023 aux termes duquel elle a signalé à son bailleur que sa serrure avait été forcée, ainsi que le dépôt de plainte réalisée par ses soins le 2 juin suivant et l’indemnisation de son assurance au titre d’un sinistre vol, force est néanmoins de constater que la locataire ne rapporte nullement la preuve d’un manquement quelconque du bailleur dans ses obligations contractuelles.

Au surplus, outre le fait qu’il n’est pas justifié que Mme [D] se serait plainte auprès de son bailleur d’une quelconque indécence ou insalubrité de son logement avant ses conclusions du 22 janvier 2025, la seule attestation rédigée par les soins de son frère ne saurait suffire à établir le bien-fondé de ses prétentions, à défaut de tout constat objectif établi de manière contradictoire.

Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de sa demande indemnitaire reconventionnelle.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [B] [D] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Compte tenu des délais de paiement accordés, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 2579,17 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

AUTORISE Mme [B] [D] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 25 mensualités de 100 euros et la 26ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [B] [D] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En cas de non-respect de ces modalités de règlement :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à défaut pour Mme [B] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE Mme [B] [D] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE