TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQWJ

Prononcée le 21 avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 24 Mars 2026 prorogé au 21 avril et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[V] [E] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [R] a donné à bail à Madame [I] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 1er août 2018, ayant pris effet le 31 août suivant, pour un loyer mensuel de 465 € et 25 € de provisions sur charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [V] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024 pour un montant de 955,29 €.

Madame [V] [R] a ensuite fait assigner Madame [I] [N] le 12 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 13 mai 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 24 février 2026, Madame [V] [R] – représentée par Maître Sabine LEMUET – par ses dernières conclusions auxquelles elle se rapporte oralement, sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— déboute Madame [I] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2018 entre Madame [I] [N] et Madame [V] [R] au 19 janvier 2025 à titre principal et au 19 décembre 2024 à titre subsidiaire,

— ordonne, en conséquence, à Madame [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— constate que Madame [I] [N] est occupant sans droit ni titre,

— dise qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, Madame [V] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, s’il échet avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamne Madame [I] [N] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

* 1 253,37 € au titre des charges locatives impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024,

* 363,60 € au titre de la consommation d’eau du 20 août 2024 au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2025,

* 385,40 € au titre de la consommation d’eau du 14 février 2025 au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2025,

* 143,14 € au titre des charges locatives communes de l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2025,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés, cette indemnité étant révisable au même titre que le loyer conformément à la législation en vigueur,

* 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais de procédure et dépens de l’instance.

*

En défense, Madame [I] [N] – représentée par Maître [S] [P] – par ses dernières conclusions auxquelles elle se rapporte oralement, sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— à titre principal :

* déboute Madame [V] [R] de sa demande de résiliation de bail,

* déboute Madame [V] [R] de sa demande de payement du loyer du mois d’avril 2025,

* statue ce que de droit sur la demande de charges,

* dise qu’il y a lieu de déduire la provision pour charges, soit 30 mois à 25 € = 750 €,

* condamne Madame [V] [R] à lui payer la somme de 10 650 € pour défaut de délivrance des quittances,

* dise n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, suspende la clause résolutoire et lui accorde des délais de payement sous réserve de l’accord du FSL.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 avril 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogée au 07 avril puis au 21 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [V] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES CONDITIONS DU REFERE :

Le Juge des référés est tenu, comme tout juge, même d’office, de vérifier que les conditions légales de son intervention sont réunies lorsque le fondement juridique de la demande est précisé (voir notamment Cass 2ème civ. 18 mars 1975).

De jurisprudence constante, lorsque le juge des référés constate qu’une des conditions du référé n’est pas remplie, il s’agit d’une question concernant l’exercice de ses pouvoirs et s’analysant en une fin de non-recevoir (voir notamment Cass 3ème civ 19 mars 1986, Cass 1ère civ 07 janvier 1997 et CA [Localité 3] octobre 2008).

En l’espèce, le Juge des référés doit donc étudier la réunion des conditions nécessaires pour statuer en référé, quelle que soit la qualification attribuée par le défendeur aux moyens soulevés afin de faire obstacle à ce qu’une décision ne soit rendue.

Sur le référé-urgence

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sauf à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse nonobstant les stipulations contractuelles intervenues entre les parties.

Il y a contestation sérieuse et, par conséquent, absence de pouvoir du juge des référés, dès lors que celui-ci est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée. Cette contestation peut porter notamment sur la réalité de certains faits, la valeur d’éléments de preuve, l’existence, la validité ou l’interprétation d’actes juridiques, la portée d’une règle de droit.

En revanche, le juge des référés peut intervenir à chaque fois qu’il n’a pas à prendre parti sur l’existence des droits revendiqués.

De jurisprudence constante, la condition d’urgence est souverainement appréciée par le Juge des référés, de façon globale et concrète, au jour où il statue (Cass 3ème civ. 10 mai 1977, 2ème civ. 28 octobre 1999).

*

En l’espèce, Madame [V] [R] expose qu’une précédente affaire d’impayé locatif a déjà donné lieu à une décision du Tribunal judiciaire de Tarbes entre les mêmes parties. Elle justifie ainsi d’une ordonnance d’injonction de payer rendue le 06 juin 2023 (pièce 4 demandeur) et d’un jugement en date du 09 juillet 2024 (pièce 5 demandeur) rendu suite à opposition à ladite injonction de payer. Par ce jugement, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a notamment :

— condamné Madame [I] [N] à payer à Madame [V] [R] les sommes suivantes :

* 1 227,37 € au titre des charges locatives courant du mois d’août 2020 au mois de décembre 2022, déduction faite des provisions sur charges versées pendant cette période,

* 318,06 € au titre de l’arriéré locatif (augmentation légale du loyer des mois d’octobre 2022 à avril 2024),

— autorisé Madame [I] [N] à se libérer de sa dette en 24 mensualités.

Le commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 (pièce 6 demandeur) pour la somme en principal de 955,29 € vise les sommes suivantes :

— consommation d’eau du 29 juillet 2023 au 12 février 2024 pour la somme de 343,56 €,

— consommation d’eau du 12 février 2024 au 20 août 2024 pour la somme de 445,12 €,

— régularisation de charges 2023 pour la somme de 130,33 €,

— retard payement loyer pour la somme de 36,28 €.

Force est donc de constater que ces sommes ne sont pas concernées par le jugement du 09 juillet 2024.

Au soutien de cette demande, Madame [V] [R] produit (pièces 9 à 12 demandeur) :

— deux décomptes de régularisation annuelle des charges locatives communes pour les années 2023 et 2024,

— des factures d’eau :

* facture n°2023-2S2 / 21031 en date du 05 septembre 2023 pour un montant total de 526,75 € (consommation du 27 février 2023 au 24 juillet 2023),

* facture n°2024-2S1 / 3327 en date du 19 mars 2024 pour un montant total de 821,48 € (consommation du 24 juillet 2023 au 12 février 2024),

* facture n°2024-2S2 / 20197 en date du 1er octobre 2024 pour un montant total de 823,30 € (consommation du 12 février 2024 au 20 août 2024),

* facture n°2025-2S1 / 4051 en date du 31 mars 2025 pour un montant total de 924,17 € (consommation du 20 août 2024 au 14 février 2025),

— des factures d’électricité EDF :

* facture en date du 13 juillet 2023 pour la somme de 115,60 € TTC (consommation du 11 janvier au 10 juillet 2023),

* facture en date du 14 janvier 2024 pour la somme de 122,67 € TTC (consommation du 11 juillet 2023 au 10 janvier 2024),

* facture en date du 15 juillet 2024 pour la somme de 131,88 € TTC (consommation du 11 janvier 2024 au 10 juillet 2024),

* facture en date du 13 janvier 2025 pour la somme de 134,09 € TTC (consommation du 11 juillet 2024 au 10 janvier 2025)

— des factures d’entretien :

* facture n°2023-000034 en date du 22 novembre 2023 établie par l’entreprise individuelle EI TREMEGE LUDOVIC concernant l’entretien des espaces verts pour la somme de 216 € TTC,

* factures de la SAS TRIANGLE PROPRETE :

¤ pour les mois de janvier à décembre 2023 à raison de 320,41 € TTC par mois,

¤ pour les mois de janvier à décembre 2024 à raison de 331,31 € TTC par mois,

* facture de la SARL ADOUR DEBOUCHAGE VIDANGE en date du 28 juin 2024 pour un montant de 143 € TTC,

— la taxe foncière de l’année 2024 prévoyant le versement d’une taxe ordure ménagère d’un montant de 1 770 € pour l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2].

*

En défense, Madame [I] [N] justifie, à réception du commandement de payer, avoir régularisé à la fois la production de l’assurance et la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif (pièces 8 et 9 défendeur) dès le 21 novembre 2024.

Elle affirme en revanche que les justificatifs des régularisations de charges ne lui ont pas été transmis, en dépit de ses demandes (pièce 4 défendeur). Elle estime donc qu’elle n’était pas en mesure de vérifier la réalité des sommes qui lui étaient réclamées par le bailleur dans le délai imparti par le commandement de payer pour son règlement.

*

Force est de constater qu’en dépit de tous les justificatifs produits, Madame [V] [R] ne produit ni la clé de répartition des charges locatives, ni preuve certaine des relevés de compteurs individuels permettant d’établir le principe d’un solde résiduel de charges après déduction des provisions sur charges et, le cas échéant, le quantum de la créance.

Ces éléments ne pouvant être établis avec l’évidence requise en référé, il en résulte que Madame [I] [N] émet une contestation sérieuse. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et de versement d’une indemnité d’occupation formulées par Madame [V] [R].

Sur le référé conservatoire

L’article 835 du Code de procédure civile, dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Si des mesures peuvent être ordonnées en référé sur ce fondement y compris en présence d’une contestation sérieuse, cette dernière ne peut cependant porter sur l’existence même du trouble ou du dommage ou sur leur caractère imminent ou manifestement illicite (voir notamment Cass 1ère civ. 03 juin 1986, 3ème civ. 13 juillet 2010).

De jurisprudence constante, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue, au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, un trouble manifestement illicite pouvant justifier le prononcé d’une mesure de remise en état, c’est à dire, dans un tel contexte, d’une mesure d’expulsion (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017).

L’appréciation des critères de dommage imminent ou trouble manifestement illicite doit s’effectuer au jour du jugement et non à celui de la saisine du juge des référés.

En l’espèce, aucune mesure conservatoire ou de remise en état pour prévenir un dommage ou faire cesser un trouble manifestement illicite n’est sollicitée par les parties. Il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ce fondement.

Sur le référé provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, comme précédemment mentionné, le principe et le quantum de la créance ne peuvent être établis avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur les demandes de provision.

III. SUR LA LIQUIDATION DE L’ASTREINTE :

Aux termes de l’article L 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir ».

Madame [I] [N] sollicite la condamnation de Madame [V] [R] à lui verser la somme de 10 650 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par jugement en date du 09 juillet 2024 (pièce 5 demandeur).

En l’espèce, d’une part en application des articles susvisés, le Juge des contentieux de la protection ne s’étant pas réservé le droit de liquider cette astreinte, seul le Juge de l’exécution est matériellement compétent pour ce faire.

D’autre part, Madame [V] [R] justifie avoir tenté d’adresser les quittances de loyer qu’elle était condamnée à produire à sa locataire sous astreinte par courrier en date du 17 juillet 2024, revenu avec la mention « Pli avisé et non réclamé » (pièce 13 demandeur). Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Madame [I] [N] ne saurait donc tenir rigueur à sa bailleresse de son propre manque de diligence pour retirer un courrier recommandé qui lui était adressé à raison aux fins de conservation de la preuve de l’exécution de son obligation.

Dans ces conditions, la demande de condamnation au payement formulée par Madame [I] [N] concernant la liquidation de l’astreinte ordonnée par jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en date du 09 juillet 2024 sera déclarée irrecevable.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT N’Y AVOIR LIEU A REFERE concernant les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du contrat de bail, d’expulsion, de versement d’une indemnité d’occupation et de condamnation au payement de sommes provisionnelles ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation au payement formulée par Madame [I] [N] concernant la liquidation de l’astreinte ordonnée par jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en date du 09 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [R] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge