R.G. N° 25/00348. Ordonnance du 06 novembre 2025

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY6G

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Antoine CARUEL, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e TATTEVIN

Copie à : – Mme [I] [M]

— DDETS

R.G. N° 25/00348. Ordonnance du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 5 janvier 2017, M. [L] [H] a donné à bail à Mme [I] [M] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 668 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, M. [L] [H] a fait notifier à Mme [I] [M] un commandement de payer la somme de 2168,92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, M. [L] [H] a fait assigner Mme [I] [M] devant le juge des référés auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et subsidiarement de prononcer la résolution du bail,ordonner l’expulsion de Mme [M] et tous occupants, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Mme [I] [M] à lui payer, à titre de provision :- une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3269,64 euros selon décompte arrêté à fin avril 2025, échéance d’avril incluse, avec intérêts à compter de l’assignation,

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

condamner Mme [I] [M] à lui régler 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 28 avril 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que suite à des problèmes de santé, Mme [M] ne percevait plus que la moitié de ses revenus depuis 2025, tandis que les versements de sa prévoyance étaient suspendus dans l’attente d’une décision du comité médical ; qu’elle n’avait pas déposé de dossier de surendettement.

M. [L] [H], représenté par son Conseil, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3754,15 euros au titre des loyers impayés à la date du 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

M. [H] s’est formellement opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire, de même qu’à tout délai pour quitter les lieux.

Mme [I] [M] a confirmé le montant de la dette.

Elle a précisé percevoir désormais une pension de retraite d’un montant mensuel de 1748 euros, outre 32,56 euros au titre de sa complémentaire.

Indiquant qu’elle avait repris le paiement des loyers courants, Mme [M] a demandé au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette à hauteur de 150 euros par mois.

À titre subsidiaire, elle a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Sur interrogation du juge, Mme [M] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le référé et la recevabilité de l’action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.

Il est fait état de l’urgence à statuer au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés.

Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

M. [L] [H] justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés le 10 février 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 7 février 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte actualisé fourni lors des débats que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisqu’entre le 7 février et le 7 avril 2025, seul un versement d’un montant de 900 euros a été effectué par la locataire.

Mme [M] n’a pas saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 7 avril 2025.

Le décompte actualisé précise que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3754,15 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [I] [M] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [I] [M] à verser à M. [L] [H], à titre provisionnel, la somme de 3754,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément aux demandes, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 sur la somme de 3269,64 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que Mme [I] [M] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle justifie désormais avoir fait valoir ses droits à la retraite et percevoir une pension d’un montant mensuel de 1780,66 euros, complémentaire comprise.

Il s’en déduit que Mme [I] [M] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [I] [M] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [I] [M] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, Mme [I] [M] sera occupante sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, Mme [I] [M] sera tenue de verser à M. [L] [H] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [I] [M] sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au service du représentant de l’Etat dans le Département.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [H] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 700 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 avril 2025;

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés;

CONDAMNONS Mme [I] [M] à payer à M. [L] [H], à titre de provision, la somme de 3754,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 sur la somme de 3269,64 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que Mme [I] [M] pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités d’un montant minimal de 150 euros, le solde le 25ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de Mme [I] [M] et à celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNONS dans ce dernier cas Mme [I] [M] à payer à M. [L] [H], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

En tout état de cause :

REJETONS tous les autres chefs de demande,

CONDAMNONS Mme [I] [M] à verser à M. [L] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [I] [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au service du représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE