TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00463 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YTE

MINUTE N°2026/ 199

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[Z] [Y] [R]

c/

[S] [H] [J] [M], [O] [N] [F] épouse [H] [J] [M]

Copie délivrée à

Maître Sandrine DUMAS

M^e Solène MANGIN

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [Y] [R]

né le 06 Mai 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Solène MANGIN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H] [J] [M]

né le 10 Juin 1980 au CONGO

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [O] [N] [F] épouse [H] [J] [M]

née le 26 Janvier 1982 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 19 septembre 2014 avec prise d’effet au 22 septembre 2014, M. [R] [Z] a donné à bail à M. [H] [J] [M] et Mme [H] [J] [O] (ci-après dénommés LES CONSORTS [H] [J]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer principal initial mensuel de 480.00 € et 40.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [Z], selon acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025 a fait signifier aux CONSORTS [H] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 2526.66 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [R] [Z] a assigné LES CONSORTS [H] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner par provision solidairement LES CONSORTS [H] [J] au paiement de la somme de 2536.47 € sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement LES CONSORTS [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 523.27 € ;

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer en conséquence l’expulsion des CONSORTS [H] [J] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal par tous moyens et voies de droit au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement LES CONSORTS [H] [J] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement LES CONSORTS [H] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers seraient consécutifs à un changement de gestionnaire du logement. La CAF aurait ainsi continué à verser l’allocation logement à l’ancien gestionnaire et le nouveau qui aurait dès lors déclaré l’impayé aurait entraîné une rupture des droits durant 3 mois. Afin de rouvrir le droit à l’allocation logement un plan d’apurement a été mis en place et signé par les parties le 4 août 2025. Un rappel d’APL a été versé pour un montant de 1548.00 €. S’agissant du solde de la dette d’un montant de 251.00 € un accord aurait été trouvé sur une période de 4 mois avec le gestionnaire.

Après deux renvois lors des audiences du 4 novembre 2025 et du 16 décembre 2025 à la demande de la partie requise en raison notamment de la constitution d’avocat, l’affaire est retenue à celle du 3 février 2026.

Le conseil de M. [R] [Z] indique se désister de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail. Il maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le conseil des CONSORTS [H] [J] s’y oppose et en demande le rejet.

Les parties déposent.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 21 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 4 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [R] [Z] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 10 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [R] [Z] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 19 septembre 2014 avec prise d’effet au 22 septembre 2014 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2025 aux CONSORTS [H] [J] pour la somme de 2526.66 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 7 août 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de M. [R] [Z]

A l’audience, le conseil de M. [R] [Z] indique se désister de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail.

Le conseil des CONSORTS [H] [J] ne formule aucune observation.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement M. [R] [Z] de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail ainsi que de tous les effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires et la solidarité

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au litige, le conseil de M. [R] [Z] maintient sa demande.

Le conseil des CONSORTS [H] [J] s’y oppose et sollicite son rejet au motif que l’instance a été introduite à la suite d’une défaillance qu’il impute au gestionnaire.

Dès lors, considérant l’objet de l’instance, il y lieu de dire qu’en raison de l’absence d’éléments précis s’agissant de la date du changement de gestionnaire du bien et de son inaction qui aurait eu pour conséquence la suspension des versements de l’APL, de la suspension unilatérale par les locataires d’un loyer, de la cause de la non régularisation du plan d’apurement et de l’existence néanmoins d’une dette régularisée par plusieurs chèques mais dont un serait revenu en impayé, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité commande que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [R] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2014 avec prise d’effet au 22 septembre 2014 entre d’une part M. [R] [Z] et d’autre part M. [H] [J] [M] et Mme [H] [J] [O] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 août 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement de M. [R] [Z] de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

DEBOUTONS M. [R] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure et du surplus;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de chacune des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,