N° RG 26/00045 – N° Portalis DBZI-W-B7K-E6PL

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [N] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Claire BOEDEC, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Claire BOEDEC, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LAKEHAL

Copie à : – M. [K] [V]

— DDETS

R.G. N° 26/00045. Jugement du 21 mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 6 décembre 2019, Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] ont donné à bail à M. [K] [V] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre la somme mensuelle de 40 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier recommandé reçu le 23 juillet 2025, les bailleurs ont mis M. [V] en demeure de régler les loyers de juin et juillet.

Le 19 août 2025, Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] ont fait notifier à M. [K] [V] un commandement de payer la somme de 1971,63 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] ont fait assigner M. [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sans écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir :

— à titre principal, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [K] [V] à lui payer :

—  2693,37 euros au titre des loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de janvier 2026, échéance de janvier incluse, somme à parfaire à l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (657,35 euros), indexée comme prévu au contrat, jusqu’à complète libération des lieux,

— avec intérêts sur le montant des loyers et accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement,

— à titre subsidiaire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de M. [V], pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [K] [V] à lui payer :

—  2693,37 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de janvier 2026, échéance de janvier incluse, somme à parfaire à l’audience,

— à compter de l’assignation et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (657,35 euros), indexée comme prévu au contrat,

— avec intérêts sur le montant des loyers et accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement,

— à titre infiniment subsidiaire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de M. [V], pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

— ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [K] [V] à lui payer :

—  2693,37 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de janvier 2026, échéance de janvier incluse, somme à parfaire à l’audience,

— à compter de l’audience et jusqu’à la décision prononçant la résiliation judiciaire du bail, la somme de 657,35 euros au titre des loyers et charges,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 357,35 euros, indexée comme prévu au contrat,

— avec intérêts sur le montant des loyers et accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement,

— condamner M. [K] [V] à leur régler 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 14 janvier 2026.

A l’audience du 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir été destinataire de l’évaluation sociale réalisée suite à la notification de l’assignation aux services de la préfecture.

Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M], représentés par leur Conseil, ont confirmé leurs demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 2034,02 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 mars 2026.

Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] ont confirmé que M. [K] [V] avait repris le paiement du loyer courant, mais se sont opposés à l’octroi éventuel de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [K] [V] a confirmé le montant de la dette.

Indiquant avoir repris le paiement intégral des loyers et faisant état de sa situation financière et personnelle, M. [K] [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur interrogation du juge, M. [K] [V] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] ont transmis le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience : l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au jour du bail, il disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 19 août 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Entre les 19 août et 19 octobre 2025, M. [V] a réalisé deux versements de 657,21 euros, soit la somme totale de 1314,42 euros.

Il ressort ainsi du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

M. [V] a confirmé qu’il ne bénéficiait pas d’un dossier de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 19 octobre 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 2034,02 euros, sauf à déduire la somme de 146,43 euros au titre du coût du commandement de payer qui constitue un dépens de la présente procédure et sera traité ci-après comme tel.

R.G. N° 26/00045. Jugement du 21 mai 2026

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [K] [V] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [V] à verser à Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] la somme de 1887,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, M. [V] sollicite le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort des éléments du dossier qu’il a déjà fait l’objet d’une procédure de résiliation de bail dans le cadre de laquelle des délais de paiement lui ont été accordés. La dette a été soldée dans ce contexte.

Comme indiqué lors des débats, que M. [K] [V] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Postérieurement au 19 octobre 2025, il a effectué les paiements suivants : 850 euros le 30 octobre 2025, 800 euros le 2 décembre 2025, et 662,35 euros les 13 janvier, 9 et 27 février 2026.

M. [V] est gardien d’immeuble et perçoit un salaire mensuel net imposable d’environ 1600 euros.

Il a la charge de ses jumeaux de dix-sept ans dans le cadre d’une résidence alternée et bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement élargi pour son cadet âgé de neuf ans, pour lequel il règle encore une contribution alimentaire d’un montant mensuel de 202,05 euros.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments et des quantums versés depuis plusieurs mois que M. [K] [V] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [K] [V] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.

Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [K] [V] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, M. [K] [V] sera alors tenu de verser à Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [K] [V], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] la somme de 1887,59 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

DIT que M. [K] [V] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d’un montant minimal de 52 euros, le solde le 36ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— à défaut d’avoir quitté le logement dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [K] [V] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce dernier cas M. [K] [V] à payer à Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

En tout état de cause :

CONDAMNE M. [K] [V] à verser à Mme [H] [N] épouse [M] et M. [U] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [K] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE