TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00621 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ2T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[L] [F]

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Juillet 2025

à [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 16 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Mme [V] [O] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDEURS

Mme [L] [F], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

M. [E] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 avril 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 736,02€ provision sur charges comprise.

Madame [L] [U] a donné congé pour le 28 juin 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 et 7 octobre 2024 à chacun des locataires.

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par actes de commissaire de Justice du 3 janvier 2025 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de les condamner:

— de condamner Monsieur [E] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux

— de condamner solidairement au paiement à titre de provision Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2561,90 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir et actualisation de la somme au jour de l’audience,

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 27 mai 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [O] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3491,82€ mensualité d’avril 2025 incluse. Il précise qu’il n’est pas opposé à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [L] [U], comparante, reconnait le montant de la dette locative et demande des délais de paiement pour apurer la dette et que son fils souhaite rester dans les lieux jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau logement. Elle indique que son fils, [E] [U], souffre de dépression et a des problèmes de phobie sociale. Elle ajoute avoir fait un virement de 930€ la veille.

Monsieur [E] [U], bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisé, le demandeur a fait parvenir un décompte locatif le 12 juin 2025 démontrant que le virement n’avait pas été réalisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 8 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de 6 semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de 6 semaines pour régler la somme de 1217,74€ a été signifié le 4 et 7 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Les locataires n’ont réglé dans le délai de 6 semaines aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 3491,82€ à la date du 27 mai 2025 mois d’avril 2024 inclus.

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Madame [U] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité aux termes de laquelle en cas de congé donné par un des locataires, le locataire ayant donné congé reste solidaire des loyers et accessoires pendant un an, de sorte que Madame [U] ayant donné congé pour le 28 juin 2024, elle restait solidaire jusqu’au 28 juin 2025.

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] seront donc condamnés solidairement à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 3491,82€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’il résulte de la lecture du décompte locatif que Monsieur [E] [U] n’a pas repris le paiement des loyers courants, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, les deux parties s’accordent sur l’octroi de ses délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 106 euros par mois, leur accord devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits du locataire sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur et garantit la responsabilisation du locataire, objectif posé par la loi. En effet, cette solution demandée par les parties et adaptée à la situation financière du locataire permet d’envisager un maintien dans les lieux des locataires et un apurement de la dette dans les délais légaux.

Ainsi, Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 24 mensualités de 106 euros chacune et d’une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [L] [U] et de leur bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [U] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2024 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3491,82€ (décompte arrêté au 27 mai 2025, incluant le mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 106 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] soient condamnés in solidum à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente