MINUTE : 26/00014

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BP3X

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE C/ [H] [I], [M] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [B] [E], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEURS :

Mme [H] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante

M. [M] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 6 Octobre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mars 2024, la SC EDEN, représentée par Mme [V] [P], a donné à bail à Mme [H] [I] et M. [M] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 400 €, outre 10€ de charges.

Par acte du même jour, dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Mme [H] [I] et M. [M] [S] pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d’un impayé de loyer.

Mme [H] [I] a délivré un congé à son bailleur réceptionné le 24 septembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [H] [I] et M. [M] [S] le 2 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.172€ au titre des loyers et charges impayés.

Par actes en date du 20 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Mme [H] [I] et M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du présent Tribunal afin qu’il :

— reçoive son action et l’en déclare bien fondée,

— à titre principal, déclare acquise la clause résolutoire figurant au bail;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— ordonne l’expulsion de M. [M] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement Mme [H] [I] et M. [M] [S] à lui payer la somme de 2.992€, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer sur la somme de 2.172 €, et des assignations pour le surplus ;

— fixe une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamne M. [M] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, solidairement avec Mme [H] [I] jusqu’au 24 juin 2025;

— condamne solidairement Mme [H] [I] et M. [M] [S] à lui payer une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens in solidum, en ce compris le coût des commandements ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, à laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation. Elle a actualisé sa demande en paiement à l’encontre de M. [M] [S] à la somme de 5.986,19 €, et à l’encontre de Mme [H] [I] à la somme de 4.634,95 €.

Cités respectivement selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et à étude de commissaire de justice, Mme [H] [I] et M. [M] [S] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1346-4 du code civil, « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

L’article 1346-1 du code civil dispose que « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 8.1 de l’acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative référencée n° 2308598586, avoir versé à Mme [V] [P], représentant la SC EDEN, au titre des loyers et charges impayés la somme de 2.992€.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, peut valablement exercer l’action en résiliation du bail dont celle-ci était titulaire à l’encontre des locataires, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi que l’action en paiement à hauteur des sommes versées au bailleur.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 21 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la demande principale

Sur les demandes à l’encontre de Mme [H] [I]

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Il ressort de l’article 15 de la même loi que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Mme [H] [I] a notifié un congé à la bailleresse le 24 septembre 2024. Compte tenu du délai de préavis de trois mois, le congé a pris effet au 24 décembre 2024.

Il en résulte d’une part que Mme [H] [I] est tenue du paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis de trois mois.

D’autre part, le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les copreneurs et, conformément à l’article 7 du contrat de location, le copreneur qui a donné congé est tenu du paiement des sommes pendant six mois à compter de la date d’effet du congé, sauf si un nouveau copreneur figure au bail.

Il n’est pas allégué ni a fortiori justifié qu’à la suite du congé délivré par Mme [H] [I], le bail a été repris un nouveau copreneur.

Dès lors, Mme [H] [I] est tenue des sommes dues jusqu’au 24 juin 2025.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

En l’espèce, par exploit en date du 2 janvier 2025, la caution a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 2.172€ de loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n’ont pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 3 mars 2025.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est sans objet.

Sur l’expulsion

M. [M] [S] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper le logement litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [M] [S] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés, dans la limite de ce que la caution a réglé à la bailleresse et qui devront être justifiées par une quitance subrogative.

Compte tenu du congé notifié par Mme [H] [I] et de la clause de solidarité contenue dans le bail, celle-ci est tenue du paiement de l’indemnité d’occupation ou des sommes dues en exécution du bail au titre de la solidarité entre les copreneurs jusqu’au 24 juin 2025.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé les loyers, charges et indemnités d’occupation au bailleur peut réclamer leur remboursement au locataire, mais seulement dans la limite des sommes avancées.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés des locataires, dispose encore d’un recours personnel et se trouve fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains de la bailleresse en lieu et place des locataires défaillants et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats le contrat de bail, le décompte actualisé des loyers et charges, la convention pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Mme [H] [I] et M. [M] [S], non comparants, ne contestent pas, de fait, le principe et le montant de la dette sollicitée.

Néanmoins, en l’absence des défendeurs à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance, et confirmé par la quittance subrogative produite pour la période de juin 2024 à février 2025.

En présence d’une clause de solidarité contenue dans le bail, il y a donc lieu de condamner solidairement M. [M] [S] et Mme [H] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de la somme de 2.992€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 2.172€, et des assignations pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [I] et M. [M] [S], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Mme [H] [I] et M. [M] [S] seront condamnés in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation à la date du 3 mars 2025 du contrat de bail conclu le 11 mars 2024 entre Mme [H] [I] et M. [M] [S] d’une part, et, la SC EDEN, représentée par Mme [V] [P] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [M] [S], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [H] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.992€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 2.172€ et du 20 mars 2025 pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [H] [I] et M. [M] [S] au montant du dernier loyer contractuel outre les charges ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, solidairement avec Mme [H] [I] jusqu’au 24 juin 2025 ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [I] et M. [M] [S] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [I] et M. [M] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et après lecture, le Greffier a signé avec le Juge,

LE GREFFIER LE JUGE