TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00083 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WAH

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 3], ayant pour tutrice Mme [X] [V], [Adresse 3], représentée par M^e BORÉ Christophe, avocat au barreau du Val de Marne, [Adresse 1]

DÉFENDEURS

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON,juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 février 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 mai 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 15 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00083 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WAH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2022, Madame [E] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1650 euros et d’une provision pour charges de 150 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3614,80 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ni la CAF ni la CCAPEX n’ont été saisies par la bailleresse.

Par assignations du 16 octobre 2023, Madame [E] [X], représentée par sa tutrice Madame [V] [X], a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-8770,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 5 février 2024, Madame [E] [X] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s’élève désormais à 13152,92 euros.

Madame [C] [N] expose ses difficultés personnelles et financières.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [G] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [E] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3614,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce toutefois, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

En outre, le paiement de l’intégralité du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience ce qui exclut le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La juridiction constatera donc que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la demanderesse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [E] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 septembre 2023, date de la résiliation du bail, Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] lui devaient au titre de l’arriéré locatif la somme de (4703,53- 45 -131=) 4527,53 + (1857,73/30x21)=1300,41 soit la somme de 5827,94 euros, soustraction faite des sommes figurant au décompte excédant le quittancement habituel et non justifiées par la demanderesse (45 euros en juillet, 131 euros en août).

Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la solidarité étant prévue au contrat de bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, l’appréciation de la majoration demandée excédant les pouvoirs du juge des référés limités au montant non sérieusement contestable de l’obligation de payer une contrepartie à l’occupation des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, justifié auprès du propriétaire, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, restera tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande d’écarter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mars 2022 entre Madame [E] [X], d’une part, et Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 septembre 2023,

ORDONNE à Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] à payer à Madame [E] [X] la somme de 5827,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2023, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] à payer à Madame [E] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 22 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail justifié auprès du propriétaire, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Madame [E] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [L] et Madame [C] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 juillet 2023 et celui des assignations du 16 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge