ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00002 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ7G

AFFAIRE : S.C.E.A. L’ESPEYRAN C/ [R] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Isabelle BUCHMANN, Présidente

LE GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL,

DEMANDERESSE

S.C.E.A. L’ESPEYRAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O]

né le 02 Mai 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nadège DUBAUX, avocat au barreau de la MEUSE,

L’affaire a été appelée le 09 Avril 2026

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré,

Et, ce jour, 07 Mai 2026, vidant notre délibéré avons rendu la présente décision :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCEA L’ESPEYRAN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait citer Monsieur [R] [O] devant le Président du tribunal judiciaire de Verdun, tenant l’audience des référés, aux fins, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— dire et juger recevable et bien fondée sa demande

— en conséquence, ordonner la réalisation d’une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission

— convoquer les parties et leur conseil respectif

— examiner le bâtiment litigieux et les désordres allégués

— déterminer l’origine de ces désordres et notamment s’ils proviennent d’une non-façon, d’une malfaçon, d’un vice caché ou de toute autre cause

— dire si ces désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage qu’elle l’aurait acquis à un autre prix

— déterminer la date d’apparition de ces désordres et notamment si cette date est antérieure à la vente intervenue entre les parties le 11 septembre 2024

— déterminer les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres

— en chiffrer le coût

— donner à la juridiction éventuellement saisie au fond tout élément technique de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités

— réserver les dépens.

En l’état de ses dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCEA L’ESPEYRAN maintient ses demandes initiales.

En l’état de ses dernières écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [R] [O] sollicite de :

— dire et juger que la SCEA L’ESPEYRAN ne justifie pas d’un motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise

— en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes

— condamner la SCEA L’ESPEYRAN à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCEA L’ESPEYRAN aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience des 22 janvier 2026, 12 mars 2026 et 9 avril 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026, les parties avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En l’espèce, la SCEA L’ESPEYRAN sollicite la désignation d’un expert à la suite de l’acquisition d’un hangar.

Elle expose que suivant acte authentique du 11 septembre 2024, elle a acquis auprès de Monsieur [R] [O], de Monsieur [X] [D] et de Madame [H] [D], diverses parcelles de terres de nature agricole, ainsi que les constructions érigées sur ces parcelles, pour un montant de 333 500 euros ; que l’acte authentique précise que s’agissant des constructions érigées sur les parcelles cadastrées section Y [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], celles-ci ont été financées uniquement par Monsieur [R] [O] ; que très rapidement après l’acquisition, il a été constaté à la suite d’un phénomène pluvieux des infiltrations dans un hangar situé sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4] ; qu’une expertise a été diligentée sur les lieux par le cabinet SARETEC ; qu’il est apparu qu’au niveau de la couverture du bâtiment actuellement occupé par des chevaux, les nervures des tôles équipant la couverture n’étaient pas emboîtées et fixées par des vis, les trous de fixation laissant passer la lumière et donc la pluie ; qu’il était également relevé que les tôles ne se recouvraient pas entre elles, l’eau s’infiltrant entre les plaques qui étaient simplement jointives ; que la gouttière présentait une flèche au-dessus de la porte du fait d’un défaut de pente et d’une insuffisance de diamètre des descentes, entraînant une montée en charge et le débordement des eaux pluviales ; que l’expert a conclu que la pose de la couverture réalisée par Monsieur [R] [O] lui-même ne respectait pas les règles de l’art et notamment les règles du DTU n°40.35 ; qu’il était relevé que du fait de cette non-conformité, les infiltrations avaient forcément débuté dès la mise en œuvre de la couverture, soit en 1983, ce que Monsieur [R] [O] a reconnu en indiquant lors de l’expertise qu’il canalisait les infiltrations vers un avaloir situé en milieu de bâtiment ; que Monsieur [R] [O] n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur l’existence de ces infiltrations ; qu’un devis a été réalisé par la société DAVID COUVERTURE, chiffrant le montant des reprises à 36 220 euros TTC ; que suite à l’expertise, Monsieur [R] [O] n’a jamais fait part de sa position ; qu’elle n’est pas un professionnel de la construction de bâtiment à vocation agricole ni même de la couverture ; qu’elle gère une exploitation équestre ; qu’elle a visité le bien litigieux à cinq reprises de sorte qu’il n’est pas permis de douter qu’elle a bien accompli les diligences que l’on attend d’un acheteur profane ; que le vice apparent est celui qui est visible de façon ostensible, c’est-à-dire détectable à l’œil nu ; que les traces de rouille relevées par Monsieur [R] [O] ne permettent pas à un acheteur profane de prendre conscience du vice affectant l’immeuble litigieux dans toute son ampleur ; qu’il a été nécessaire après la découverte des infiltrations qu’un professionnel se déplace sur les lieux pour constater que les tôles servant à la couverture du bâtiment n’avaient pas été posées dans les règles de l’art et conformément au DTU n°40.35 ; que de plus, l’expert a relevé l’existence d’un défaut de pente et une insuffisance de diamètre des descentes d’eau entraînant le débordement des eaux pluviales ; que cela signifie que seul un professionnel ayant une connaissance approfondie des règles de l’art aurait pu déceler les défauts affectant la couverture posée par Monsieur [R] [O] lui-même, et en aucun cas elle, profane en la matière ; qu’il faut également rappeler que lors des visites du bien litigieux, il ne pleuvait pas ; que le vice dénoncé n’était donc pas apparent lors des visites effectuées ; que Monsieur [R] [O] avait par ailleurs une parfaite connaissance de ce phénomène d’infiltration qui a visiblement débuté dès la fin des travaux de couverture ; que Monsieur [R] [O] ne nie pas non plus avoir reconnu devant l’expert qu’il canalisait les infiltrations vers un avaloir situé en milieu de bâtiment ; qu’il a donc sciemment menti aux acquéreurs en dissimulant les désordres affectant la toiture ainsi que la manifestation particulièrement gênante de ces désordres puisqu’ils rendent le bâtiment impropre à sa destination.

Monsieur [R] [O] sollicite que la SCEA L’ESPEYRAN soit déboutée de sa demande d’expertise.

Il expose que la SCEA L’ESPEYRAN ne justifie d’aucun motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise ; qu’il n’est pas contesté qu’elle a acquis par acte du 11 septembre 2024 un ensemble de biens immobiliers agricoles bâtis et non bâtis pour un prix total de 333 500 euros ; qu’il s’agit d’une propriété agricole équestre ; que les bâtiments agricoles construits sur les parcelles ont été financés par lui et datent de 1983 ; qu’il ne s’agit donc pas de constructions nouvelles mais bien de bâtiments de plus de 40 ans ; que la vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière LONGUYON IMMOBILIER, qui s’est chargée de faire visiter le bien ; que c’est dans ces conditions que Monsieur [W], associé de la SCEA L’ESPEYRAN est venu à plusieurs reprises visiter les biens, au départ avec Monsieur [A] [C], l’agent immobilier, puis avec sa compagne ; que ce n’est pas moins de cinq visites qui ont précédé l’achat de l’ensemble immobilier ; que la SCEA L’ESPEYRAN a donc eu tout le loisir d’examiner les lieux, y compris les toitures ; que les phénomènes d’infiltration et de rouille dont elle fait état étaient visibles ; que le rapport SARETEC établi en juillet 2025 vise une couverture qui ne respecterait pas les règles de l’art ; qu’il suffit d’examiner les photos qui se trouvent dans le rapport d’expertise pour constater que les trous de la toiture sont plus que visibles ; que la rouille des bords des plaques est également visible à l’œil nu ; qu’il suffisait à la SCEA L’ESPEYRAN de lever les yeux, ce qu’elle a eu le loisir de faire pendant les nombreuses visites réalisées sur le site avant l’acquisition ; que rien ne lui a été caché et tout était visible ; qu’aucune action sur le fondement de l’article 1641 du code civil ne saurait être engagée à son encontre ; que l’acte de vente précise en page 15 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents » ; qu’il n’y a aucun vice caché qui pourrait permettre à la SCEA L’ESPEYRAN d’engager une procédure en responsabilité contre lui ; que l’action au fond est donc impossible et l’expertise judiciaire ne serait pas déterminante, la SCEA L’ESPEYRAN précisant que « lors des opérations d’expertise, Monsieur [O] n’a jamais contesté les conclusions du cabinet SARATEC » ; que la SCEA L’ESPEYRAN ne justifie donc pas de l’existence d’un procès non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

A l’appui de sa demande, la SCEA L’ESPEYRAN produit :

— un acte authentique de vente du 11 septembre 2024

— un rapport d’expertise établi le 28 juillet 2025 qui indique notamment : « Au niveau de la couverture du bâtiment occupé par les chevaux, nous avons constaté que :

les nervures ne sont pas emboitées et fixées par des vis, les trous de fixation laissant passer la lumière et donc la pluie

Normalement les tôles doivent être assemblées de la façon ci-contre (croquis DTU 40.35)

les tôles ne se recouvrent pas entre elles, l’eau s’infiltrant entre les plaques qui sont simplement jointives. De ce fait, les bords de plaques rouillent

Le DTU 40.35 préconise un recouvrement transversal de 15 à 30cm

Que la gouttière présente une flache au dessus de la porte du fait d’un défaut de pente et d’une insuffisance de diamètre des descentes entrainant une montée en charge et le débordement des eaux pluviales

Analyse

La couverture ne respecte pas les règles de l’art, et notamment le DTU 40.35.

Elle a été installée en dépit du bon sens

Les infiltrations ont forcément débuté dès la mise en œuvre de la couverture en 1983. M [O] l’a d’ailleurs avoué implicitement en indiquant qu’il canalisait les infiltrations vers un avaloir situé en milieu de bâtiment ».

— un devis du 2 avril 2025 pour un montant TTC de 36220 euros

— une photographie.

Il convient de relever que si les désordres étaient partiellement apparents au moment de la vente, force est de constater que certains de ces désordres sont caractérisés par une non-conformité de la couverture du bâtiment aux règles de l’art, ce qui ne saurait être décelé par un acheteur profane en matière de construction, et nécessite les connaissances techniques d’un professionnel en la matière.

Ces différents éléments établissent l’existence des désordres allégués par la SCEA L’ESPEYRAN.

Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée apparaît nécessaire à la solution du litige susceptible d’opposer les parties. Il convient de l’ordonner, tous droits et moyens réservés, aux frais avancés de la SCEA L’ESPEYRAN.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

Les circonstances de l’espèce ne commandent pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Monsieur [R] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Conformément à l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il n’y a donc pas lieu de réserver les demandes des parties quant aux dépens.

La SCEA L’ESPEYRAN sera condamnée aux dépens dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le tribunal puisse connaître l’issue de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle BUCHMANN, Présidente, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent ;

ORDONNONS une expertise et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

avec pour mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, de :

— se rendre sur les lieux du litige à [Localité 3] (Meuse)

— examiner le bâtiment litigieux et les désordres allégués par la SCEA L’ESPEYRAN

— déterminer l’origine de ces désordres et notamment s’ils proviennent d’une non-façon, d’une malfaçon, d’un vice caché ou de toute autre cause

— dire si ces désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage que la SCEA L’ESPEYRAN l’aurait acquis à un autre prix

— déterminer la date d’apparition de ces désordres et notamment si cette date est antérieure à la vente intervenue entre les parties le 11 septembre 2024

— dire si ces désordres pouvaient être décelés par un acheteur profane en matière de couverture de bâtiment lors d’une visite des lieux

— déterminer les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres et en chiffrer le coût

— donner à la juridiction éventuellement saisie au fond tout élément technique de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités éventuellement engagées

DISONS que si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au greffe de la juridiction ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, AUTORISONS la SCEA L’ESPEYRAN à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

DISONS que l’expert doit faire connaître sans délai au juge son acceptation et doit commencer ses opérations dès que le greffe l’aura averti de la consignation de la provision ;

DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné est remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

DISONS que l’expert désigné ayant accepté la mission devra accomplir celle-ci conformément aux articles 233 à 237, 239, 245, 264 à 267, 273, 275, 276 et 278 du code de procédure civile et PRÉCISONS en outre :

— qu’il lui appartient de convoquer les parties dès réception de l’avis de consignation

— qu’à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, il lui incombera de définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et de l’actualiser dans les meilleurs délais :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite des opérations

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent

— qu’il est le seul responsable de la conduite des opérations et interlocuteur du juge, à l’exclusion de tout autre sachant choisi et rémunéré par l’une ou l’autre des parties qui n’aura alors qu’un rôle de conseil de son client

— que dans le cadre de ses opérations, il lui appartient d’élaborer un projet à partir des données apportées par les parties, même en cas de carence de l’une d’entre elles à la suite de sa convocation par courrier recommandé avec avis de réception

— qu’en cas de refus d’une partie de produire les documents réclamés par l’expert, celui-ci en informe le juge qui peut ordonner la production des documents sous astreinte (article 275 du code de procédure civile) ou bien l’autoriser à passer outre et à déposer son rapport en l’état, après avoir recueilli les observations des parties

— qu’il doit établir un projet préparatoire qui doit être communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations, en leur précisant que les dires doivent être communiqués dans un délai de 30 jours maximum à compter de l’envoi du pré-rapport et en leur précisant qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— qu’il est tenu d’apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit définitif

— qu’il doit établir un rapport définitif et le déposer en double exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Verdun dans les délais impartis ;

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dont le concours sera nécessaire pour l’accomplissement de sa mission ;

RAPPELONS que pour l’exécution de sa mission l’expert pourra recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

ORDONNONS à la SCEA L’ESPEYRAN de consigner par virement sur le compte bancaire de la régie de ce tribunal (IBAN : [XXXXXXXXXX01] (BIC : [XXXXXXXXXX01])) une provision de 3000 euros à valoir sur les émoluments tarifés de l’expert et ce, dans un délai maximum de 60 jours à compter du prononcé de la présente décision, sans autre avis du greffe, étant précisé que :

— chaque partie est autorisée à consigner la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ;

DISONS toutefois que la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et disons que dans ce cas :

— la copie de la décision d’aide juridictionnelle applicable à la présente procédure (sur demande d’aide juridictionnelle présentée antérieurement à la date de la présente décision) devra être déposée par elle au service en charge des expertises dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision

— la rémunération de l’expert à hauteur de la consignation fixée ci-dessus sera avancée par le Trésor Public ;

DISONS que l’expert, si le coût probable de sa mission, s’avère plus élevé que la provision fixée doit communiquer au présent juge ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire ;

DISONS que l’expert doit déposer son rapport avant l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de l’accomplissement des diligences relatives à la consignation ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

DÉSIGNONS Madame [B] [Y], présidente du tribunal judiciaire de Verdun, en qualité de juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

DISONS que l’expert doit également tenir informé le juge du déroulement des opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DÉBOUTONS Monsieur [R] [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNONS la SCEA L’ESPEYRAN aux dépens.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE