Minute N°

RG N° N° RG 25/00043 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQZ2

S.C.I. MOKO venant au droit de Monsieur [W] [M] et Mme [G] [Y]

C/

Monsieur [J] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FÉVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Isabelle WALTER

GREFFIER : Régis VIDAL

En présence de [V] [R], auditrice de justice

DEMANDEUR :

S.C.I. MOKO venant au droit de Monsieur [W] [M] et Mme [G] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE

DEFENDEUR :

M. [J] [I] et actuellement [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE :

Date de la première évocation : 05 Janvier 2026

Date des débats : 05 Janvier 2026

Date du délibéré : 10 Février 2026

Décision rendue le : 10 février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 décembre 2019, M. [W] [M] et Mme [G] [Y] ont donné à bail à M. [J] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel intial de 290€ outre 10€ de charges.

Selon acte authentique en date du 23 septembre 2021 reçu par Me [Q] [F], notaire à Verdun, la SCI MOKO a acquis le bien donné en location.

La SCI MOKO a fait délivrer à M. [J] [I] le 9 mai 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.148,22€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la SCI MOKO a fait assigner M. [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN tenant l’audience des référés, aux fins de voir :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

— condamner M. [J] [I] à lui payer une somme de 2.425,97€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 1er octobre 2025, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 9 mai 2025,

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance locative conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer quotidien et charges soit 310,15€ par mois et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— le condamner à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 255,52€,

— le condamner à lui payer 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de signification et de l’assignation,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

À cette audience, la SCI MOKO, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que M. [J] [I] n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer ni justifié d’une assurance locative et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouvait résilié de plein droit. Elle a considéré que le locataire a manqué à ses obligations contractuelles en ne s’acquittant pas de l’intégralité des loyers justifiant sa condamnation au paiement de la somme 2.425,97€ au titre des arriérés locatifs à la date du 1er octobre 2025. Elle a exposé que M. [J] [I] doit être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation de 310,15€ par mois en réparation de son préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre du locataire.

Bien que cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [J] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 20 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MOKO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, et en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 9 mai 2025, la SCI MOKO a fait commandement à M. [J] [I] de s’acquitter de la somme de 3.148,22€ de loyers et charges impayés.

Il n’est pas contesté que le défendeur n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer ni qu’il n’a pas justifié d’un assurance contre les risques locatifs.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 10 juillet 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2025.

Sur l’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [J] [I] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI MOKO produit un décompte mentionnant que M. [J] [I] reste à lui devoir la somme de 3.356,42€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse.

Il résulte des débats que la demanderesse n’a pas actualisé sa demande en paiement à l’audience, reprenant les termes de son assignation aux termes de laquelle elle a sollicité le paiement de la somme de 2.425,97€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation dus, échéance de septembre 2025 incluse et déduction faite des allocations logement versées directement à la bailleresse.

La SCI MOKO fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que des décomptes de l’arriéré locatif.

M. [J] [I], non comparant, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

La créance de la SCI MOKO étant fondée en son principe et son montant au regard des pièces produites et le juge ne pouvant statuer au delà des demandes dont il a été régulièrement saisi, M. [J] [I] sera tenu au paiement de la somme de 2.425,97€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [I] au paiement de la somme de 2.425,97€ au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Il n’est pas justifié de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [J] [I] en application des dispositions susvisées.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 mai 2025, des frais de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MOKO la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [J] [I] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de la SCI MOKO recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 10 juillet 2025 du contrat de bail conclu le 5 décembre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de M. [J] [I], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [J] [I] à payer à la SCI MOKO la somme de 2.425,97€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [J] [I] à payer à la SCI MOKO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNONS M. [J] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 mai 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNONS M. [J] [I] à payer à la SCI MOKO la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE