TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 FEVRIER 2024

N° RG 23/01226 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRMF

Code NAC : 71I

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble [Adresse 3] C/ S.A.S. HELLO SYNDIC

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice, la Société RYBIA IMMOBILIER, société par actions simplifiée à associé unique au capital de 20 000 euros, immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 535 003 008, dont le siège social est sis Société RYBIA IMMOBILIER – [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, M^e Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1048

DEFENDERESSE

HELLO SYNDIC

Société par actions simplifiée au capital de 78 406,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 828 499 897, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334, M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0684

Débats tenus à l’audience du : 09 Janvier 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une assemblée générale du 3 avril 2023, la société RYBIA IMMOBILIER a été désignée pour assurer les fonctions de syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], en remplacement de la société HELLO SYNDIC.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société RYBIA IMMOBILIER, a assigné la société HELLO SYNDIC en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, il sollicite de voir :

— débouter la société HELLO SYNDIC de toutes de ses prétentions,

— condamner la société HELLO SYNDIC, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de 6 mois, à remettre au Syndicat des copropriétaires les pièces suivantes :

— la comptabilité des années antérieures à 2021 de la copropriété,

— les dossiers physiques remis par la société COGEFO à la société HELLO SYNDIC,

— le bordereau de transmission des documents établi par l’ancien syndic COGEFO,

— les archives comptables de la société HELLO SYNDIC,

— les apurements individuels des comptes des copropriétaires au 30/09/2021 et des années antérieures,

— les appels de fonds émis par la société COGEFO de l’année 2021 et des années antérieures,

— le dossier ASSURANCE de la copropriété avec notamment la résiliation du contrat pour cause de sinistralité,

— le dossier SINISTRE de la copropriété concernant l’appartement de Madame [J],

— le dossier SINISTRE de la copropriété concernant la porte basculante du garage,

— le dossier SINISTRE Dommage Ouvrage concernant les murs rideaux dans le cadre de la rénovation des halls d’entrées de la copropriété,

— les factures de la copropriété de l’année 2022 et des années antérieures,

— les relevés bancaires et rapprochements bancaires,

— les balances et grands livres de l’immeuble de l’année 2021 et des années antérieures, ainsi que tous les documents listés dans le bordereau qui lui a été remis par la société COGEFO et toute autre pièce que la société défenderesse aurait pu conserver en sa possession concernant le Syndicat des copropriétaires,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société HELLO SYNDIC à lui payer la somme de 19.850 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,

— condamner la société HELLO SYNDIC à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

Il expose que par courriel du 17 avril 2023, la société RYBIA IMMOBILIER a demandé à son prédécesseur HELLO SYNDIC la communication du procès-verbal d’assemblée générale l’ayant nommé aux fonctions de syndic ainsi que les documents et archives de cette copropriété pour assurer sa mission, puis par mise en demeure du 25 avril 2023 ; qu’après échange de diverses correspondances, la société HELLO SYNDIC a communiqué un bordereau de pièces très incomplet ; que les nouvelles mises en demeure des 8 juin et 10 juillet 2023 sont restées vaines. Il conteste l’irrecevabilité pour défaut de droit à agir relevant qu’il est de jurisprudence constante qu’un syndicat des copropriétaires peut initier directement une action de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’action peut aussi être exercée par le syndicat lui-même qui dispose du droit et de la qualité pour agir en vertu de l’article précité.

Sur la remise sous astreinte des pièces et archives, il ne conteste pas avoir reçu des pièces complémentaires postérieurement à la délivrance de son acte introductif d’instance, mais souligne que de nombreuses pièces sont toujours manquantes, et pourtant indispensables pour lui permettre de gérer la copropriété ; que la société HELLO SYNDIC ne peut se contenter de déclarer qu’elle ne détient pas les documents ou qu’un tiers les détiendrait et soutenir qu’il appartient au demandeur de démontrer que son prédécesseur est bien en possession des éléments manquants ; qu’il est incontestable que la société HELLO SYNDIC n’a pas remis à ce jour de dossiers physiques à son successeur, ainsi que d’autres pièces du syndicat des copropriétaires émanant principalement de l’ancien syndic, la société COGEFO, et ne peut pas prétendre qu’elle a exécuté son obligation sur le fondement de l’article 18-2 ; qu’elle ne justifie ni de l’envoi de courriers recommandés ni même de mises en demeure à son prédécesseur, la société COGEFO, afin d’obtenir les éléments manquants ; que la société HELLO SYNDIC ne s’explique, d’une part, ni sur les raisons qu’ils l’ont poussé, de manière pour le moins étonnante, à détruire des documents en sa possession ni, d’autre part, sur les raisons de son omission à communiquer le bordereau des pièces qui lui a été remis par son prédécesseur, le cabinet COGEFO.

Sur la provision, il soutient que l’absence de transmission des pièces susvisées cause un grave préjudice à la collectivité des copropriétaires puisqu’elle paralyse la poursuite normale de l’administration du syndicat et entraîne divers préjudices financiers précisés dans les présentes conclusions.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— in limine litis, déclarer irrecevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires pour défaut de droit à agir en l’absence de qualité à agir du Syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité pour défaut de droit à agir du Syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’ont seuls droits et qualités à agir aux fins d’obtenir la condamnation de l’ancien syndic à communiquer les archives de la copropriété sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le nouveau syndic en exercice et le président du conseil syndical ; que s’il est d’usage que le syndicat des copropriétaires se joigne à une telle procédure en qualité de demandeur, il est en revanche légalement impossible que la demande ne soit formée que par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Sur la demande de communication, elle indique que les pièces sollicitées ont désormais été communiquées soit matériellement soit pour certaines pièces par liens de téléchargement ; que le demandeur maintient toutefois la majorité de ses demandes de communication d’archives sans tenir aucunement compte des nombreuses pièces communiquées et sans expliquer pourquoi ces dernières ne conviendraient pas ; qu’HELLO SYNDIC a communiqué tout ce qui était en sa possession et ne dispose pas d’autres éléments ; que la nécessité de transmettre les archives physiques n’est pas une obligation puisque le syndic est tenu, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de communiquer les archives physiques en sa possession ; que s’il n’en dispose pas, il peut tout à fait communiquer les archives dématérialisées.

Sur la demande de dommages-intérêts, elle soutient que les préjudices sollicités ne sont pas justifiés.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 18-2 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose qu’ « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Il paraît admis que le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic puisse agir contre l’ancien syndic, étant établi que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil général d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société RYBIA IMMOBILIER, a assigné la société HELLO SYNDIC en référé.

L’action est recevable.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des pièces énumérées aux articles 1er à 3, ainsi que toutes conventions, pièces correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. »

L’article 34 du même décret prévoit que « L’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. »

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi de 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Or, en l’espèce, il ressort des divers échanges de mails entre les parties que de nombreuses pièces ont été transmises par voie de liens informatiques de téléchargement ou par emails. La carence de communication n’est ainsi pas établie avec l’évidence requise en référé, ce qui constitue donc une contestation sérieuse relevant de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni dès lors sur la demande subséquente de provision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner le demandeur, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déclarons la présente action recevable,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièce et sur la demande subséquente de provision,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société RYBIA IMMOBILIER, à payer à la société HELLO SYNDIC la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société RYBIA IMMOBILIER, aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le GreffierLa Première Vice-Présidente

Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY