TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00051 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBDO

JUGEMENT

Du : 29 Novembre 2024

[Localité 4] HABITAT

C/

[L] [M], [P] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COGNY

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [M]

Mr [V]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

[Localité 4] HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Madame [L] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

A l’audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2021 , la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] un appartement situé [Adresse 2] – [Localité 7], pour un loyer mensuel de 787,14 euros, dont 309,06 euros de charges.

Monsieur [P] [V] a donné congé du bail le 7 juillet 2023, courrier reçu le 2 août 2023 par la société [Localité 4] HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1787,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

En date du 24 octobre 2023, la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT a fait assigner Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du 24 mars 2021,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, statuer ce que de droit des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 5807,22 euros, au titre des sommes dues et arrétées au 13 février 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner Madame [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au dernier loyer hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er août 2024, jusqu’à complète libération des lieux, les condamner solidairement aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer et la sommation de payer, les condamner conjointement et solidairement au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 18 mars 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 345,49 euros s’agissant de leur demande dirigée contre Madame [M] seule, et la somme de 5807,22 euros s’agissant de Monsieur [V] et Madame [M] solidairement tenus, précisant être opposée à d’éventuels délais de paiement.

Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V], régulièrement assignés, à l’étude, civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2021, du commandement de payer délivré le 5 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 457,54 euros (128,6 + 131,76 + 197,18) imputée pour des frais pris en compte dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Monsieur [V] est tenu solidairement des loyers impayés et arriérés de charges jusqu’au 2 février 2024, date d’effet de son congé reçu le 2 août 2023.

En conséquence, il convient de :

condamner solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 5349,68 euros, au titre des sommes dues et arrêtées au 13 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, à savoir sur la période où ils étaient solidairement tenus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2023 sur la somme de 1787,43 euros, et du présent jugement sur le surplus. condamner seule Madame [L] [M] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 6345,49 euros, au titre des sommes dues du 1er février au 1er octobre 2024, sur la période où elle était seule tenue au paiement du loyer, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de 6 semaines, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2021 à compter du 17 novembre 2023.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 16 novembre 2023, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [L] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 17 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2021 entre la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT d’une part, et Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] – [Localité 7], sont réunies à la date du 16 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] – [Localité 7] , l’expulsion de Madame [L] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V], à compter du 16 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 5 349,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 13 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2023 sur la somme de 1787,43 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE seule Madame [L] [M] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 6 345,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées dues du 1er février au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [L] [M] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 novembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 5 octobre 2023,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [M] et Monsieur [P] [V] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE