TRIBUNAL JUDICIAIRE

de VERSAILLES

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 24/00024 – N° Portalis DB22-W-B7I-R7HQ

JUGEMENT

Du : 10 Décembre 2024

S.A. ERIGERE

C/

[Y] [U], [W] [E]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e NOMMICK

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [U]

Mr [E]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Laurence JACOBS, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Y] [U]

[Adresse 6] au [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [W] [E]

[Adresse 6] au [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant

A l’audience du 10 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2022, la société d’HLM ERIGERE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] sur des locaux situés au [Adresse 7], [Localité 4], moyennant un loyer principal mensuel de 864,10 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3199,95 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société d’HLM ERIGERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qui sera due jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs à la SA d’HLM ERIGERE ou son représentant. Elle sollicite également l’autorisation de faire transporter les biens meubles trouvés sur place dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques, périls des preneurs, dans les conditions et forme du code des procédures civiles d’exécution.

Elle souhaite également obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer contractuel révisé, augmenté des charges, due jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clefs à la SA d’HLM ERIGERE ou son représentant, et dire que cette indemnité sera réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers ; 4632,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3199,95 euros, et depuis l’assignation pour le surplus,Ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’un an à la date de l’assignation, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle s’oppose à l’octroi de délais aux débiteurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

À l’audience du 10 octobre 2024, la société d’HLM ERIGERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 9766,62 euros. Elle déclare, en outre, que même si le dernier loyer a été réglé et que Monsieur [W] [E] propose de régulariser sa dette sur 36 mois, elle s’oppose à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

Monsieur [W] [E] comparait en personne et reconnait la dette en son principe. Il justifie l’arriéré locatif par le fait que lui et sa compagne ont eu un enfant dès leur arrivée dans le logement, et qu’il a été hospitalisé en janvier 2023 puis a du faire face au décès de sa sœur en janvier 2024. En outre, il s’engage à reprendre le paiement des loyers, sollicite des délais de paiement ainsi que leur maintien dans les lieux. Il expose que Madame [Y] [U] perçoit une indemnité journalière maternité de 1800 euros et que Monsieur [W] [E] perçoit un salaire de 1900 euros par mois, outre une prime d’activité à hauteur de 200 euros par mois, soit 3400 euros pour le foyer.

Madame [Y] [U], n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société d’HLM ERIGERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, d’après l’historique des versements, la somme de 3199,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 30 août 2023.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] se sont acquittés du versement du dernier loyer courant avant la date de l’audience.

Nonobstant l’opposition du bailleur, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 270 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette totalement au cours des délais de paiement ainsi octroyés.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder solidairement des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause de résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, La société d’HLM ERIGERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] restaient lui devoir la somme de 9766,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2022 entre La société d’HLM ERIGERE, d’une part, et Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], [Localité 4] est résilié depuis le 30 août 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] à payer à la société d’HLM ERIGERE la somme de 9766,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

AUTORISE Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 270 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2023,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] seront solidairement condamnés à verser à La société d’HLM ERIGERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM ERIGERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [Y] [U] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE