TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A7B

N° MINUTE : 7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, [Adresse 1], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A7B

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 janvier 2004, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [K] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. A la suite du décès de Monsieur [W], Madame [R] a épousé Monsieur [C] [J], le 17 juin 2011, ce dernier devenant ainsi cotitulaire du bail. Le 8 décembre 2004, la locataire a également loué une place de stationnement numéro 82. Madame [K] [R] est également décédée, le 23 octobre 2013.

Des loyers étant demeurés impayés, La société d’HLM 1001 Vies Habitat a fait signifier par acte d’huissier un commandement de présenter l’attestation d’assurance et de payer la somme de 6968, 41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 30 août 2024, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a fait assigner [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion, sans délai, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner [J] [C] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8840, 95 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM 1001 Vies Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mars 2024.

A l’audience du 7 janvier 2025, la société d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4698, 56 euros, selon décompte en date du 19 décembre 2024, décembre 2024 compris. La société bailleresse explique que le paiement des loyers courants a repris mais que l’attestation d’assurance n’est pas présentée et s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à étude, [J] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La société d’HLM 1001 Vies Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 28 janvier 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 6968, 41 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers, que pour l’assurance du bien de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies, un mois après l’envoi, soit à la date du 13 avril 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance, le locataire absent n’en formulant, au demeurant, pas.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

[J] [C] étant sans droit ni titre depuis le 14 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[J] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, La société d’HLM 1001 Vies Habitat produit un décompte démontrant que [J] [C] reste lui devoir la somme de 4698, 56 euros à la date du 19 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, [J] [C] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 4698, 56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6968, 41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.

[J] [C] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 20 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

[J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 390 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2004 entre La société d’HLM 1001 Vies Habitat et [J] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] et la place de stationnement numéro 82 sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS La société d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La société d’HLM 1001 Vies Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [J] [C] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 4698, 56 euros (décompte arrêté au 19 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024.

CONDAMNONS [J] [C] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi , à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS [J] [C] à verser à La société d’HLM 1001 Vies Habitat une somme de 390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président