TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00208 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWVV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[S] [IU]

[W] [KI]

[HF] [N]

[T] [P]

[ZY] [L]

[F] [L]

[H] [O]

[R] [AH]

[C] [FR]

[K] [VM]

[G] [YP] [V]

[J] [WV]

[E] [WV]

[EC] [TW]

[FS] [A]

[U] [WZ]

[UA] [X]

[SJ] [M]

[VI] [W]

[Y] [Z]

C/

S.A. SOC HLM [Adresse 22]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [IU], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [KI], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [HF] [N], demeurant [Adresse 25] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [T] [P], demeurant [Adresse 24] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [ZY] [L], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [F] [L], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [O], demeurant [Adresse 26] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [R] [AH], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [C] [FR], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [K] [VM], demeurant [Adresse 20] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [YP] [V], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [WV], demeurant [Adresse 16] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [E] [WV], demeurant [Adresse 16] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [EC] [TW], demeurant [Adresse 23] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [FS] [A], demeurant [Adresse 18] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [U] [WZ], demeurant [Adresse 17] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [UA] [X], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [SJ] [M], demeurant [Adresse 19] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [VI] [W], demeurant [Adresse 14] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 15] – [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. SOC HLM [Adresse 22], dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT avocats au barreau de Bordeaux , substitués par M^e Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [IU], Madame [W] [KI], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [T] [I], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Madame [H] [O], Monsieur [R] [AH], Monsieur [C] [FR], Monsieur [K] [VM], Madame [G] [YP] [V], Madame [J] [WV], Monsieur [E] [WV], Madame [EC] [TW], Madame [FS] [A], Madame [U] [WZ], Madame [UA] [X], Madame [SJ] [M] et Madame [Y] [Z], se déclarant résidents du [Adresse 9],[Localité 28], ont fait assigner la SA D’HLM [Adresse 22] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, en demandant au juge de :

— Ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira, avec pour mission de :

— Dire si les désordres, dommages ou défauts (d’entretien et de sécurité, notamment) visés dans l’assignation et les documents de renvoi existent,

— Les décrire et dire s’ils sont de nature à compromettre la jouissance paisible des occupants de l’immeuble, au visa de l’article 1719 du code civil,

— En déterminer les causes et les conséquences, notamment un défaut d’entretien, une absence de respect des obligations de sécurité…,

— Déterminer les travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres, remettre l’immeuble en l’état et permettre une jouissance paisible de l’immeuble,

— Estimer le coût et le délai des travaux de reprise,

— Estimer les préjudices subis par les locataires requérants,

— Plus généralement, donner au tribunal toutes indications lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices actuels et à venir des demandeurs.

— Ordonner la consignation de 40% montant des loyers sur tel compte séquestre qu’il plaira,

— Condamner la SA D’HLM [Adresse 22] à payer une provision ad litem de 3.000 euros.

Le dossier a fait l’objet de quatre renvois, à la demande des parties, et a été plaidé à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [T] [I], Madame [J] [WV] et Monsieur [E] [WV], représentés par leur conseil, se désistent de l’instance et de l’action à l’encontre de la SA d’HLM [Adresse 22], après que la SA d’HLM [Adresse 22] ait formulé des demandes orales à leur encontre.

Monsieur [S] [IU], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Madame [H] [O], Monsieur [R] [AH], Madame [C] [FR] [B] épouse [AH], Monsieur [K] [VM], Madame [G] [YP] [V], Madame [EC] [TW], Madame [FS] [A], Madame [U] [WZ], Madame [UA] [X], Madame [SJ] [M] et Madame [Y] [Z], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites par des observations orales et maintiennent l’ensemble de leurs demandes initiales.

Les demandeurs estiment que leur assignation n’est pas nulle et que leur action est recevable, en ce qu’ils justifient être titulaires de contrat de bail avec la SA d’HLM [Adresse 22], lesquels sont suffisants pour établir leur qualité à agir. Ils ajoutent que la SA d’HLM [Adresse 22], étant leur bailleur et devant assurer la jouissance paisible des biens donnés à bail et fournir des logements décents, a qualité à défendre quant à l’état des appartements et des parties communes de l’immeuble, quand bien même celles-ci seraient gérées par l’ASL IzySyndic.

Au soutien de leur demande d’expertise, les demandeurs se fondent sur l’article 145 du code de procédure civile et indiquent qu’ils ont besoin de faire constater les désordres de la résidence, pour établir les manquements de leur bailleur, et de faire quantifier précisément les dommages qu’ils subissent. Ils font valoir qu’il y a des infiltrations d’eau significatives au 4e étage, qui entraînent de la moisissure dans les parties communes comme dans les appartements du 1er, 2e, 3e et 4e étage. Selon eux, l’appartement 5 présente des traces de fissures, des moisissures et des infiltrations d’eau sur le balcon, ainsi que des signes de craquelage du carrelage dans toutes les pièces ; l’appartement 11 présente des traces de moisissures, des excréments de pigeons en grande quantité sur le balcon et des blattes ; l’appartement 12 présente des fissures sur le balcon, des moisissures et une détérioration du mur ; l'[Adresse 10] présente une auréole au plafond du salon, une porte d’entrée gondolée par l’humidité, de la mousse au niveau de l’évacuation de la gouttière et un balcon qui s’effrite ; l'[Adresse 11] présente des moisissures sur les plafonds des chambres et un balcon craquelé et inutilisable ; l'[Adresse 14] présente des tâches sur les plafonds, avec infiltration d’eau et coulure d’eau dans la chambre, un carrelage fissuré dans toutes les pièces et un WC non-fonctionnel depuis plusieurs années ; l'[Adresse 12] présente une infiltration d’eau dans le séjour et la cuisine, un portail cassé s’agissant du garage privatif et un dysfonctionnement électrique qui laisse une lumière allumée en permanence ; l'[Adresse 13] présente un dysfonctionnement des toilettes et de la VMC, des fuites sur le mur, un évier ébréché et non-remplaçable et un interphone avec une transmission vocale défectueuse ; l’appartement 49 présente un défaut d’isolation et une VMC défaillante, ce qui entraîne des pertes énergétiques et accroît les problèmes d’humidité. S’agissant des parties communes, ils déplorent que celles-ci ne sont pas entretenues ; qu’elles présentent des problèmes d’éclairage et de sécurité ; que du fait d’une porte d’entrée défaillante, elles sont accessibles par des étrangers, lesquels squattent les escaliers, consomment des stupéfiants, fouillent les poubelles et dispersent les ordures dans le local poubelle et laissent des épaves sur les places privatives ou dans le parking.

Au soutien de leur demande de consignation du loyer et de provision, ils indiquent que les désordres sont reconnus par le bailleur. Ils ajoutent que leurs courriers au bailleur en 2019, 2022 et 2024 n’ont rien changé, non plus que le courrier des services d’hygiène et de santé de la mairie en 2023, et que celui-ci n’assure ni leur jouissance paisible des lieux prévue par l’article 1719 du code civil, ni leur logement décent au sens de l’article 6 de la loi de 1989.

Représentée par son conseil, la SA D’HLM [Adresse 22] se réfère par des observations orales à ses conclusions écrites et sollicite :

— In limine litis,

— prononcer la nullité de l’assignation ;

— condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros, soit 210 euros par demandeur, outre les entiers dépens ;

— A titre principal,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes ;

— condamner les parties succombantes in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros, outre les entiers dépens ;

— A titre subsidiaire,

— débouter les demandeurs de leur demande d’expertise ;

— condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 4.000 euros, soit 210 euros par demandeur, outre les entiers dépens ;

— A titre infiniment subsidiaire,

— circonscrire la mission de l’expert aux désordres d’humidité pour les seuls appartements dont les requérants sont locataires ;

— donner acte à la concluante de ses plus vives protestations et réserves d’usage s’agissant de l’expertise sollicitée ;

— débouter les demandeurs de leur demande de consignation des loyers ;

— débouter les demandeurs de leur demande de provision ad litem ;

— condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens,

— en tout état de cause, condamner Madame [T] [I], Madame [J] [WV] et Monsieur [E] [WV] au paiement de 630 euros en règlement des frais de l’instance dont ils se sont désistés, soit 210 euros chacun.

Concernant la nullité de l’assignation, la SA D’HLM [Adresse 22] fait valoir oralement que les demandeurs sont parfois mal dénommés. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas qu’ils ont pouvoir pour agir au sens de l’article 117 du code de procédure civile, en ce qu’ils ne démontrent pas être locataires du bien, en particulier Madame [T] [P] qui n’est pas locataire à ce jour du logement n°46, Madame [HF] [N] qui n’est pas locataire de l’appartement n°47 et Monsieur [C] [FR] et Monsieur [E] [WV] qui n’apparaissent pas dans les fichiers du bailleur.

En application des articles 122 du code de procédure civile et de l’article 1199 du code civil, la SA D’HLM [Adresse 22] estime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils sont actuellement locataires, faute de baux pour certains et de quittances récentes pour l’ensemble des demandeurs, et qu’ils n’ont donc pas qualité et intérêt à agir. Elle ajoute qu’elle n’a pas qualité pour défendre s’agissant des parties communes appartenant à l’ASL ou pour les faits malveillants ponctuels.

S’agissant de la demande d’expertise, la SA D’HLM [Adresse 22] estime qu’il n’y a pas de motif légitime de conserver ou d’établir la preuve des faits, dès lors que l’action au fond des demandeurs est manifestement vouée à l’échec. Elle estime que la mesure est inutile, car la présence d’épaves ou le défaut de propreté des lieux peuvent être établis par simples constats d’huissier de justice. Elle ajoute les autres désordres sont indéterminés et ne sont pas prouvés, les déclarations des parties, courriers et photos étant insuffisants pour les établir et les constatations de la mairie datant de plus d’un an avant l’assignation.

S’agissant de la demande de consignation des loyers, la SA D’HLM [Adresse 22] fait valoir l’existence de contestations sérieuses. Elle estime que la gravité des désordres ne n’est pas établie par les demandeurs, alors que seule l’insalubrité ou l’inhabitabilité peut justifier une consignation.

S’agissant de la demande de provision, elle indique qu’il n’est pas établi de désordres, ni de manquements de sa part, alors qu’elle a réalisé l’entretien des lieux de façon régulière.

Elle fonde sa demande relative aux frais de l’instance sur l’article 399 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS

Sur le désistement :

Il convient de donner acte à Madame [T] [P], Monsieur [E] [WV] et Madame [J] [WV] de leur désistement d’instance et d’action.

Sur la nullité de l’assignation :

Sur la nullité de fond

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En l’espèce, il est indiqué que les demandeurs ne justifient pas de leur pouvoir à agir. Néanmoins, s’agissant de personnes physiques agissant en leur nom propre et non comme représentants d’autres personnes morales ou physiques, elles n’ont pas à justifier d’un quelconque pouvoir à agir, lequel est distinct de la qualité à agir.

Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant au prononcé de la nullité de fond de l’assignation.

Sur la nullité de forme

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du code de procédure civile ajoute que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L’article 54 du code de procédure civile prévoit que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, l’erreur sur l’identité de deux des parties, à savoir Madame [KI] [W] (dont le nom et prénom ont été inversés dans l’assignation) et Madame [C] [FR] [B] épouse [AH] (dont seuls les prénoms ont été mentionnés dans l’assignation) est une nullité de forme.

Outre que la SA D’HLM [Adresse 22] ne démontre aucun grief lié à cette nullité de forme de l’assignation, celle-ci a ensuite été régularisée par les conclusions des demandeurs, dans lesquelles l’identité réelle des parties a été rétablie, ce qui est de nature à faire disparaître tout grief.

Aussi, il convient de rejeter cette demande de nullité de forme.

Sur la recevabilité des demandes :

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SA D’HLM [Adresse 22] est propriétaire et bailleur de certains des logements situés au [Adresse 9], [Localité 6]. A ce titre, elle a l’obligation de fournir des logements décents et d’assurer leur jouissance paisible par les locataires, cette obligation s’étendant aux parties communes associées au logement, de sorte qu’elle a tout à fait qualité pour défendre, nonobstant l’éventuelle qualité pour défendre de l’association libre syndicale.

Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X] justifient de leur contrat de bail avec la SA D’HLM [Adresse 22] pour des logements situés au [Adresse 9], [Localité 6]. Ces contrats de bail établissent ainsi leur qualité à agir.

S’agissant de Madame [EC] [TW], celle-ci n’a pas fourni son contrat de bail. Néanmoins, la SA D’HLM [Adresse 22] a transmis un bon de travaux n°2024 1767 au profit de Madame [EC] [TW], [Adresse 9], [Localité 6], concernant un changement de meuble sous évier en date du 11 avril 2024. Il est ainsi difficilement compréhensible que la SA D’HLM [Adresse 22] conteste sa qualité à agir, alors qu’elle a récemment procédé à des travaux d’entretien dans son logement, ce qui ne peut se comprendre que si elle est bien locataire des lieux ou l’a été.

Il convient de dire l’action de Madame [EC] [TW], Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X] recevable à l’encontre de la SA D’HLM [Adresse 22].

En revanche, Madame [C] [FR] [B] épouse [AH] ne démontre pas son mariage avec Monsieur [R] [AH] et n’apparaît pas sur le bail conclu par celui-ci, qui fait référence à « Madame et Monsieur [AH] [R] et [CN] ».

Madame [H] [O], Monsieur [K] [VM], Madame [FS] [A], Madame [U] [WZ], Madame [SJ] [M] et Madame [Y] [Z] ne produisent aucun bail et aucun élément provenant de la SA D’HLM [Adresse 22] de nature à établir un lien contractuel avec celle-ci.

Ainsi, il convient de dire leur action irrecevable à l’encontre de la SA D’HLM [Adresse 22], faute de preuve de leur qualité à agir.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Les articles 144 et 147 du code de procédure civile ajoutent le juge peut ordonner une mesure d’instruction s’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et qu’il doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, les demandeurs recevables à agir établissent que le [Adresse 27], occupé par Madame [UA] [X], a fait l’objet d’un rapport de constatation du service communal d’hygiène et de santé, lequel a noté une humidité et des moisissures dans le séjour et dans la chambre.

Ils fournissent également des courriers non-signés, deux pétitions datées de 2022 signées par de nombreux locataires et un courrier de leur avocat du 14 février 2024, dans lesquels ils dénoncent les infiltrations d’eau en provenance de la toiture ou de la gouttière de certains balcons, affectant le couloir des parties communes du 4e étage et générant des moisissures dans certains appartements occupés par les demandeurs recevables à agir, notamment les [Adresse 14] situés au [Adresse 9].

L’existence d’infiltrations d’eau est confirmée par le courrier officiel de l’avocat de la SA D’HLM [Adresse 22] du 22 avril 2024, qui indique que « plusieurs expertises ont été réalisées au niveau de la toiture sans pour autant permettre de déterminer la cause exacte des infiltrations » et que les problèmes d’infiltrations d’eau venant de la descente de gouttière relevaient du syndic.

L’existence d’infiltrations d’eau et de problèmes d’humidité est également démontrée par les pièces fournies par la SA D’HLM [Adresse 22] elle-même :

L’échange de mail du 12 au 16 novembre 2022 établit qu’elle a signalé au syndic « des dommages dans les parties communes » et dans les « appartements voisins », ayant relevé treize appartements concernés entre 2018 et 2021. Il apparaît des courriels en réponse du syndic qu’il n’a pas été déterminé si ces dommages, à savoir des « infiltrations » et de « l’humidité » dans les logements, sont liés à des défauts de la toiture ou à une défaillance de la VMC, ne fonctionnant pas lors d’une visite en avril 2018 ;Le procès-verbal d’assemblée générale du 04 avril 2024 note que « le rapport d’entretien des toitures 2023 de la part de SOPREMA […] met en évidence un souci de contrepente sur l’ensemble des gouttières de la résidence » et a amené au vote d’une résolution pour des « travaux de reprise des gouttières de l’ensemble de la toiture » ;Le procès-verbal d’assemblée générale du 12 septembre 2024 fait état de « travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse 1 » voté par l’assemblée générale en février 2024. Lors de cette assemblée générale, il a également été voté l’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 09 février 2024 concernant l’engagement d’une procédure à l’encontre de la société SOPREMA, à la suite d’une consultation avec un avocat ayant relevé que la société SOPREMA avait fait des préconisations dans les rapports de visite et avait donc apporté conseil à l’ASL.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il y a des problèmes anciens d’infiltrations d’eau, d’humidité et de moisissures dans les appartements et les parties communes de la résidence, dont la cause n’a pas encore été établie.

Une expertise apparaît ainsi nécessaire pour établir l’ampleur et la cause de ses désordres, ainsi que les responsabilités de chacun, selon la mission prévue ci-dessous.

En revanche, s’agissant des autres désordres invoqués, et notamment du défaut d’entretien des parties communes, les seuls courriers et pétitions émanant des demandeurs et les photos non-datées et non-circonstanciés n’en établissent pas suffisamment la preuve, alors que les mesures d’instruction n’ont pas vocation à pallier la carence des parties en matière probatoire. En outre, il n’apparaît pas nécessaire de diligenter une expertise les concernant, ces éléments pouvant facilement être établis par d’autres moyens de preuve, tels que des constats de commissaire de justice.

Sur la demande de provision :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (Com. 11 mars 2014, pourvoi n° 13-13.304).

S’agissant des infiltrations, de l’humidité et de la moisissure, seule l’expertise permettra de déterminer les responsabilités de chacun et l’importance des désordres dans l’habitation des requérants. La demande de provision apparaît donc prématurée sans rapport d’expertise.

S’agissant des autres désordres invoqués, et notamment du défaut d’entretien des parties communes, les seuls courriers et pétitions émanant des demandeurs et les photos non-datées et non-circonstanciés n’en établissent pas suffisamment la preuve.

En l’état, il convient donc de rejeter la demande de provision de Madame [EC] [TW], Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X].

Sur la demande de consignation des loyers :

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne répond pas aux critères de décence de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il n’est pas établi l’ampleur des désordres relevés dans le logement des requérants, ni les travaux de nature à y remédier, ce qui justifie le prononcé d’une expertise. Le juge n’est donc pas en mesure de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, d’autant qu’il n’a été saisi d’aucune demande. A défaut d’ordonner des travaux, le juge ne peut suspendre, avec ou sans consignation, le paiement des loyers.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

La SA D’HLM [Adresse 22], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre de l’ensemble des demandeurs.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’instance et d’action de Madame [T] [P], Monsieur [E] [WV] et Madame [J] [WV] ;

REJETONS la demande de nullité de l’assignation ;

DECLARONS recevable l’action de Madame [EC] [TW], Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X] ;

DECLARONS irrecevable l’action de Madame [C] [FR] [B] épouse [AH], Madame [H] [O], Monsieur [K] [VM], Madame [FS] [A], Madame [U] [WZ], Madame [SJ] [M] et Madame [Y] [Z] ;

ORDONNONS une expertise confiée à :

Monsieur [HH] [D]

[Adresse 3], [Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 29]

Avec pour mission de :

* Entendre les parties en leurs dires et observations, ainsi que tous sachants ;

* Se faire communiquer toute pièce nécessaire à l’accomplissement de sa mission, y compris s’ils sont détenus par des tiers, et se faire communiquer notamment les précédents rapports d’expertise amiables, les éléments sur les travaux réalisés préalablement et les éventuels diagnostics sur l’immeuble ;

* Se rendre dans la résidence située au [Adresse 9] à [Localité 28], et notamment dans les [Adresse 14], ainsi qu’en tout autre appartement dont la visite sera nécessaire pour établir la cause des désordres, et les visiter en présence des parties ;

* Examiner l’ensemble des désordres allégués, les décrire, indiquer la nature et la date de leur apparition ainsi que leur origine ; en particulier, préciser si la VMC, la toiture et les gouttières des balcons présentent des défauts, si les appartements et parties communes apparaissent suffisamment protégés des infiltrations d’eau et de l’humidité, si les pièces présentent des tâches d’infiltrations et de moisissures et le cas échéant, l’origine de ces désordres ;

* Fournir à la juridiction tous éléments techniques lui permettant de déterminer les responsabilités dans la survenance des désordres ;

* Décrire les désagréments et préjudices éventuellement subis par les occupants des lieux ;

* Dire si les désordres sont de nature par leur importance à rendre le logement insalubre ou impropre à sa destination d’habitation ;

* Dire si les désordres sont de nature à générer un préjudice de jouissance et proposer un chiffrage de ce préjudice ou donner les éléments permettant de chiffrer ce préjudice ;

* Décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état, avec des devis chiffrés, et préciser la durée prévisible de ces travaux, ainsi que leur urgence éventuelle ;

* Plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

DISONS que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DISONS qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises ;

DISONS qu’il établira, si nécessaire, un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations ;

DISONS qu’il établira un rapport définitif répondant aux dires éventuelles des parties qu’il devra déposer en double exemplaire accompagné de sa note de frais au Greffe de ce Tribunal – Service des Expertises – dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

DISONS que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SA D’HLM [Adresse 22] devra consigner au greffe du tribunal, une somme de trois mille euros (3.000 €), par chèque libellé à l’ordre du régisseur d’avances du Tribunal judiciaire de Toulouse, dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause. Ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (R.G. n°25/01136) au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, service des expertises, TJ de Toulouse, [Adresse 21] ;

ENJOINGNONS au défendeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission et au demandeur ou son conseil de fournir aussitôt que possible et au plus tard 15 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

DISONS qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

RAPPELLONS à l’expert qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

DEBOUTONS Madame [EC] [TW], Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X] de leur demande de provision ad litem ;

DEBOUTONS Madame [EC] [TW], Monsieur [S] [IU], Madame [G] [YP] [V], Madame [KI] [W], Monsieur [VI] [W], Madame [HF] [N], Madame [ZY] [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [R] [AH] et Madame [UA] [X] de leur demande de consignation des loyers ;

DEBOUTONS la SA D’HLM [Adresse 22] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA D’HLM [Adresse 22] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La juge